“營(yíng)改增”，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

我們已經(jīng)知道了，“營(yíng)改增”確實(shí)關(guān)我們的事，二手房交易稅負(fù)的增減取決于當(dāng)初房產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)格。那么換上一個(gè)更刺激的問(wèn)題？“營(yíng)改增”對(duì)于新房有何影響，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%?！盃I(yíng)改增”之后，增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%，和個(gè)人二手房一樣交易一樣，雖然稅率上升，但是抵扣后的稅費(fèi)大大降低了。

作圖：鏈家網(wǎng)

房企乍看起來(lái)從“營(yíng)改增”中獲利頗豐，因?yàn)橛?jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，意味著企業(yè)造房子(或購(gòu)入房產(chǎn))的成本大大降低了。

而稅收成本下降勢(shì)必對(duì)開(kāi)發(fā)商整個(gè)成本的下降也起到有利作用。去年以來(lái)，雖然一二線城市樓市火爆，但是三四線樓市去庫(kù)存壓力山大。在部分城市，有些開(kāi)發(fā)商都是按照成本甚至低于成本在銷售樓盤(pán)，如果此時(shí)成本下降，那么相應(yīng)的降價(jià)空間也會(huì)加大。

不過(guò)這張利好的支票卻并非每個(gè)房企都能兌現(xiàn)，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”減負(fù)的核心是要拿到上家的發(fā)票進(jìn)行抵扣，但在我國(guó)實(shí)際的建筑行業(yè)中，部分類似砂、土、石料(一般為納稅人銷售自產(chǎn)的貨物，沒(méi)有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票)、部分農(nóng)民工勞務(wù)(部分小微勞務(wù)公司或農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)，沒(méi)有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票)的支出由于無(wú)法實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅扣除，因此無(wú)法享受到這一利好。必然導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的成本上升，并最終轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商。

此外，“營(yíng)改增”對(duì)一些早已完工但滯銷的樓盤(pán)而言，也不是一條好消息。因?yàn)榭赡苡捎诋?dāng)初原始物料發(fā)票已經(jīng)無(wú)法取得，因此無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，只能面對(duì)稅率的升高(不管最終增值稅率定多少，高于營(yíng)業(yè)稅率幾乎是必然)，多繳稅款。不過(guò)，相信這些問(wèn)題在政府出臺(tái)“營(yíng)改增”時(shí)會(huì)有所考慮。

目前來(lái)看，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是個(gè)重大利好，這一利好將來(lái)還有望向整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)散，并促使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈在價(jià)格上進(jìn)行一定的調(diào)整。這一改革還有望推動(dòng)更多企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)，并促使企業(yè)更多地考慮推出針對(duì)普通人的低利潤(rùn)住宅(進(jìn)項(xiàng)稅固定，利潤(rùn)越高，繳稅越多)，可以說(shuō)，對(duì)整個(gè)中國(guó)樓市有著積極的影響。

不過(guò)，決定房?jī)r(jià)的始終是供求需求，而不是成本。房?jī)r(jià)的高低始終由市場(chǎng)來(lái)決定，指望“營(yíng)改增”使得房?jī)r(jià)大幅降低恐怕也只能是一個(gè)美好的幻想。

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