“房住不炒，因城施策”正在落地。面對越來越精細化的政策，市場又有著怎樣的反應(yīng)？

百城降價咋個降法？

中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，價格環(huán)比已現(xiàn)三連跌；同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

從漲跌個數(shù)看，2022年1月，新房、二手房價格環(huán)比均下跌城市共30個，較上月減少14個，其中13個城市新房及二手房價格環(huán)比出現(xiàn)三連跌。

從成交規(guī)模來看，中指研究院報告顯示，全國市場整體仍較為低迷。新建住宅方面，重點城市整體推盤量有所回落，1月除上海新房市場成交規(guī)模有所回升外，多數(shù)城市市場表現(xiàn)較為冷清。二手住宅方面，市場整體維持冷淡態(tài)勢，除杭州、北京二手房成交量有所企穩(wěn)外，其他多數(shù)城市二手房成交量依然維持低位運行。

“限跌令”又是咋回事？

在市場整體趨冷的背景下，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)去年四季度政策方向，各地頻繁出臺新政紓困樓市。甚至有部分城市進行價格管制，出臺房價“限跌令”，規(guī)定實際成交價格不得高于申報價的同時，也給出價格不得低于申報價格一定比例的“最低指導(dǎo)價”。

“圍繞限價令，我想說說我的看法?！比梢⒛炅⒋汗?jié)氣，全國政協(xié)委員、房天下控股董事長莫天全在接受本報記者采訪時表示，房價“限跌令”具有短期可操作性，長期看，房地產(chǎn)市場的平衡穩(wěn)定還要靠供需關(guān)系來調(diào)節(jié)。

“中國的房地產(chǎn)市場從來不是一個純粹的自由市場，而是各種政策、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈要素結(jié)合在一起的綜合體，因此我們很難將這一市場中的幾十個行業(yè)走勢歸結(jié)成一種趨勢。因城施策的好處就在于精準(zhǔn)，有了這種調(diào)節(jié)策略，我認為未來幾年中國房地產(chǎn)市場總體不會出現(xiàn)暴漲暴跌，一些地方的房價會上升，相應(yīng)地，也會有一些地方的房價下降，這是市場之手和政府調(diào)控合力的結(jié)果，其調(diào)節(jié)的核心遵循，其實還是供需關(guān)系?！蹦烊@樣表示。

“限跌令”雖然是暫時而彈性的，但也給相當(dāng)一部分新城建設(shè)“吃了定心丸”。

“我們常說的穩(wěn)預(yù)期，就包括穩(wěn)金融市場的預(yù)期。房地產(chǎn)市場與金融市場息息相關(guān)，中國很多金融機構(gòu)發(fā)放的貸款，一半以上都在房地產(chǎn)市場里，因此穩(wěn)定這一市場，對穩(wěn)定金融市場乃至整個國民經(jīng)濟，都至關(guān)重要。如果房價下跌太多，會出現(xiàn)一系列無法預(yù)料的情況，比如觀望情緒增加，短期內(nèi)很多人可能不買房子了，導(dǎo)致房價無法止跌，金融市場也將面臨斷供壓力?！睆倪@個角度看，莫天全認為“限跌令”有重要的現(xiàn)實意義。

紓困房企還有啥招？

根據(jù)對房企隱性負債、2022年到期債券、存貨周轉(zhuǎn)效率三個關(guān)鍵方面評估，北京市政協(xié)委員、民建會員、美臣投資董事長黃軼提出，當(dāng)前在百強房企中除去已違約的房企，有18家房企也出現(xiàn)了較高的償債風(fēng)險。更麻煩的一點是，與以往不同，本輪房企靠變賣資產(chǎn)自救的困難較大。

這種情況下，房企該如何紓困？

黃軼認為，當(dāng)前，我國大城市房地產(chǎn)市場基本進入改善時代，賣掉二手房置換新房的比例比較高，二手房流通不暢，使得賣舊買新的改善換房鏈條受阻，房企回款惡化，到期債務(wù)無法接續(xù)滾動，流動性問題嚴重。因此，在穩(wěn)杠桿的前提下，打通一二手市場換房鏈條有助于化解當(dāng)前房企風(fēng)險，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

為促進一二手市場有序聯(lián)動，黃軼提出六條建議。

一是建立置換性購房者的認定識別制度。比如對于“賣舊買新”改善型換房的認定標(biāo)準(zhǔn)，只按家庭是否唯一住房認定。換房者向住建部門提出申請，換房者須承諾其本人（家庭）在本地僅擁有唯一住房，同時除該套住房按揭貸款外無其他待還按揭貸款，可通過公證機構(gòu)確認其法律效力。

二是因城施策對改善型需求提供信貸支持。從新房去化的維度對城市進行分類，對于新房去化（即新房銷售）周期較長（如超過18個月）、價格存在較大下跌壓力的城市，優(yōu)先采取信貸政策激發(fā)改善換房需求。獲得認定的購房者在有效期內(nèi)購入置換性住房，銀行按首套首貸資質(zhì)辦理商業(yè)按揭貸款或公積金貸款，首付比例、貸款利率、公積金貸款額度參照現(xiàn)行首套首貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。新房去化周期在半年以下、房價上漲壓力較大的城市可分步實施。

三是推動銀行轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，對置換購房給予便利。建議選擇國有銀行、股份制銀行中按揭貸款規(guī)模大、風(fēng)控穩(wěn)健的大行，建立同行轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并逐步試點跨行個人按揭貸款條款變更制度，便利消費者賣舊買新。銀行應(yīng)當(dāng)為符合要求的置換性購房關(guān)聯(lián)合同開設(shè)跨行專項快速通道，建立聯(lián)審聯(lián)批制度，提高關(guān)聯(lián)合同的操作便利性。

四是稅務(wù)部門對置換購房給予一定的稅費優(yōu)惠。建議對獲得認定的置換性購房者，契稅均減按1%執(zhí)行；增值稅和個稅方面，大部分城市實行“滿5年且唯一住房”免征或“滿2年”免征的優(yōu)惠政策，建議對獲得認定的置換性購房者，在賣出自有唯一住房時，均按“滿2年”免征個人所得稅和增值稅。

五是加大對新房渠道業(yè)務(wù)的支持。鼓勵二手中介從事新房渠道銷售業(yè)務(wù)，通過一二手房聯(lián)動加速房企銷售回款。促進渠道收費透明化，保障渠道合理利益。

六是地方政府減少價格管制，引導(dǎo)房企通過降價去庫存。優(yōu)化二手房指導(dǎo)價形成和展示機制，恢復(fù)市場價格的公開透明，促進二手房市場有序流通。

（記者 崔呂萍）