二手樓市成交量走低，深圳學(xué)區(qū)房市場(chǎng)降溫

去年，深圳率先建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，二手樓市走向分水嶺。深圳2021年二手房住宅的成交量相比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近6年新低。銷售價(jià)格也迎來(lái)下跌。

去年5月，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上升10.9%，實(shí)現(xiàn)2019年6月以來(lái)的首次下降。此后深圳二手住宅銷售價(jià)格連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，累計(jì)跌幅2.4%。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)站截圖

近年來(lái)，深圳圍繞教育和學(xué)位房問(wèn)題展開(kāi)探索，而市場(chǎng)對(duì)此已經(jīng)有所反應(yīng)。

綜合深圳衛(wèi)視深視新聞去年8月消息，2015年1月，深圳市教育局發(fā)布《關(guān)于深圳市義務(wù)教育招生工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求從2015年起探索試行大學(xué)區(qū)招生制度。

所謂“大學(xué)區(qū)制”，即將周邊3-4所學(xué)校所在范圍合成一個(gè)“學(xué)區(qū)”，學(xué)區(qū)內(nèi)實(shí)行電腦派發(fā)學(xué)位，實(shí)行相對(duì)就近入學(xué)?！按髮W(xué)區(qū)”內(nèi)的學(xué)?？梢詫?shí)現(xiàn)教育資源共享，提升教育質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)相對(duì)均衡。家長(zhǎng)可自愿在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報(bào)讀2-3所學(xué)校，按志愿次序和積分高低依次錄取。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，該制度可以破除學(xué)位房困局，讓學(xué)生不再是“靠房子讀書”。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，該制度看上去可以緩解“擇校熱”，但如果辦學(xué)質(zhì)量嚴(yán)重不均衡，則是將擇學(xué)校變?yōu)閾駥W(xué)區(qū)。

去年8月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見(jiàn)稿）》公布。文件明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。在外界看來(lái)，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)2021年12月31日消息稱，該政策對(duì)深圳老破大學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了較大影響。去年8月20日，一套長(zhǎng)城大廈104.7平的法拍房，一拍因無(wú)人競(jìng)拍流拍，二拍成交時(shí)折合單價(jià)9.9萬(wàn)元/平，與二手房指導(dǎo)價(jià)持平；當(dāng)?shù)責(zé)衢T的學(xué)區(qū)房國(guó)城花園，去年下半年幾乎沒(méi)有成交。去年7月一套報(bào)價(jià)1600萬(wàn)元的住宅，9月調(diào)整后掛牌1300萬(wàn)。

重拳天價(jià)整治亂象，天價(jià)學(xué)區(qū)房要涼涼？

搖號(hào)入學(xué)和學(xué)區(qū)政策或?qū)?duì)學(xué)位房產(chǎn)生影響，有此前北京的案例可供參考。

2016年，北京市西城區(qū)的文昌胡同某11.4平米的房產(chǎn)，因?yàn)槠錇楸本┟?shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)房，賣出了530萬(wàn)元人民幣的天價(jià)，折合每平米46萬(wàn)元。但伴隨著后續(xù)學(xué)區(qū)政策出臺(tái)，有人為上學(xué)而買的學(xué)區(qū)房，幾乎“白買了”。

2021年7月，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購(gòu)房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。一些北京西城幼升小的學(xué)生家長(zhǎng)，斥資買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房，在登記意向?qū)W校時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)原本可以進(jìn)的“牛小”（優(yōu)質(zhì)小學(xué)），基本都沒(méi)有了學(xué)位，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。

綜合澎湃新聞當(dāng)時(shí)報(bào)道，在個(gè)別片區(qū)，凡是去年7月之后購(gòu)買學(xué)區(qū)房的，全部被分配到鄰近片區(qū)，不只是“多校劃片”，更是“不分片區(qū)多校劃片”。至于分配到哪個(gè)學(xué)校，沒(méi)有規(guī)律、不能干預(yù)，公平搖號(hào)。

不過(guò)，在深圳現(xiàn)有的積分體制之下，兩地入學(xué)情況或許存在差別，不可一概而論。

學(xué)位房、學(xué)區(qū)房屢見(jiàn)報(bào)端，背后是近年來(lái)國(guó)家對(duì)教育公平和整治天價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象的關(guān)注。

據(jù)新華社每日電訊消息，2021年4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。會(huì)議釋放了強(qiáng)烈信號(hào)。

到2021年7月，除深圳、北京以外，已有上海、廣州、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等城市出手，重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。不少城市同時(shí)以教育均等化為方向，試圖打破學(xué)區(qū)房機(jī)制。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)2021年8月消息，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，學(xué)位房與非學(xué)位房?jī)r(jià)格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等，學(xué)位房的價(jià)格就越高。

“國(guó)家是動(dòng)了真格，下了決心一定要把教育不平等的問(wèn)題解決掉。未來(lái)凡是學(xué)位房?jī)r(jià)格較高、教育供需不平衡，不能均等化的城市，都有可能實(shí)施跨區(qū)搖號(hào)、多校劃片、大學(xué)區(qū)等教育均等化政策。”

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