隨著12月走近尾聲，中國房地產(chǎn)行業(yè)今年的成績單呼之欲出。2021年前11個月，全國商品房銷售額已突破161667億元，同比增長8.5%?！蹲C券日報》指出，放眼2021年全年，樓市銷售額有望再次突破17萬億元，甚至達到18萬億的創(chuàng)紀錄數(shù)字。

當前的房地產(chǎn)行業(yè)，“過冬”成為流行詞，裁員等消息不時傳出，但商品房銷售額與社會消費品零售總額的比值，卻不降反升。

不過，伴隨著土地和融資等政策調(diào)整、房企去庫存和化解債務(wù)風險等舉措，房企今年拿地積極性明顯下降，而土地市場傳導到商品房銷售市場會有一定遲滯，商品房銷售額只漲不跌的神話能否打破，還有待明后年觀察。

銷售總額有望再次突破17萬億元，業(yè)內(nèi)人士：樓市或?qū)?chuàng)新高

《證券日報》12月30日文章表示：雖然走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預(yù)見的是，2021年全國商品房銷售面積有望再破17億平方米、銷售金額將再度超過17萬億元。

2020年，全國商品房銷售額為173613億元，增長8.7%。盡管有疫情打擊，這一增速仍然超過了2019年的6.5%。

而本月15日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2021年前11個月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%。《證券日報》指出，從數(shù)據(jù)上看，伴隨著12月收官，我國樓市銷售額很有可能再次突破17萬億元。

國家統(tǒng)計局網(wǎng)站截圖

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，若維持同比上漲2.5%的水平，2021年全年中國樓市有望創(chuàng)下“雙18”的歷史新高：銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元。但北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志則認為，全年商品房銷售額難以突破18萬億元。

據(jù)《證券日報》報道，陳志向其記者表示，由于房產(chǎn)交易周期較長，銷售數(shù)據(jù)一般會滯后于市場表現(xiàn)，當下樓市去化速度仍舊較慢。不過，樓市正回歸常態(tài)，市場主體正在被“放活”，預(yù)計接下來新房市場將由筑底逐漸回穩(wěn)。

房地產(chǎn)行業(yè)境況如何？明后年或是看點

“過冬”，似乎正成為當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞。

在今年10月底的萬科年度媒體交流會上，萬科集團董事會主席郁亮表示：“房地產(chǎn)行業(yè)賺快錢、賺大錢的時代真的結(jié)束了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”

媒體報道截圖

國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的2021年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房價延續(xù)了8月份以來整體環(huán)比下跌趨勢，房價上漲城市數(shù)再創(chuàng)新低，新房、二手房價格上漲的城市數(shù)均降至個位數(shù)。全國樓市的降溫態(tài)勢仍在持續(xù)。

第一財經(jīng)報道截圖

樓市降溫帶來流動性危機，房企債務(wù)違約、裁員的消息也頻頻見諸媒體。

媒體報道截圖

不過今年的商品房銷售額數(shù)據(jù)，放在整個社會消費大環(huán)境之下，卻并沒有那么糟糕。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月份，全國商品房銷售額161667億元，社會消費品零售總額399554億元，兩者之比約為0.40；而2019年同期（1-11月份），我國商品房銷售額139006億元，我國社會消費品零售總額372872億元，兩者之比約為0.37。即是說：這一比值今年不降反升。

從數(shù)字和比例關(guān)系上來看，2021年“過冬”的房地產(chǎn)銷售額似乎不算太糟，其表現(xiàn)甚至還可以說比2019年好。那么這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的市場溫度不算太冷？

國家統(tǒng)計局網(wǎng)站截圖

從時間維度上來看，有兩個現(xiàn)實問題值得關(guān)注：

其一，今年房產(chǎn)商賣的房子，地皮是前些年買的，而今年房企拿地積極性明顯下降。

今年1-11 月，全國房企土地購置面積累計同比下滑 11.2%，土地成交價款同比增長4.5%，增速下滑。

今年土地購置面積持續(xù)下滑，土地成交價款增速有所下滑 圖源萬聯(lián)證券研究所研報

去年8月，在明確“三道紅線”政策時，相關(guān)部門提出了“兩點禁令”，即拿地銷售比不超過40%，以及近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負。今年7月，有消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。還有知情人士表示，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

據(jù)《國際金融報》今年8月消息，其記者向“三道紅線”試點企業(yè)確認了這一消息的真實性。報道稱，這意味著房企后續(xù)要“以銷（售）定投（資）”。億翰首席研究員張化東表示，“這也意味著，房企在規(guī)模上很難有較大的擴張與成長?！?

明年土地市場是否會延續(xù)低迷，將決定未來的商品房銷售情況。

其二，今年大量房企會出于保障經(jīng)營目標和化解債務(wù)風險考慮，紛紛降價促銷，加快去庫存的腳步，或許在一定程度上推高了今年的商品房銷售額。而明后年商品房庫存降低后，樓市銷售情況或許會有新的變化。

媒體報道截圖

三高模式引關(guān)注，高杠桿或成過去式

房地產(chǎn)曾是地產(chǎn)商“跑馬圈地”的主戰(zhàn)場：大部分房企的規(guī)模擴張，背后都是“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”的“三高模式”。為了追求利益最大化，幾乎人人都在追杠桿，這也悄悄地埋下了不少隱患，引發(fā)各界思考。

諸如12月3日，地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)中國恒大公告“未能履行”2.6億美元的境外債務(wù)擔保責任，引發(fā)市場關(guān)注。央行同日就恒大問題答記者問時提到，恒大集團出現(xiàn)風險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張。

不過伴隨著“三高模式”的利害關(guān)系正得到各方重視，高杠桿時代即將落幕。

2020年下半年以來，“三道紅線”、貸款集中管理等新政發(fā)力，金融機構(gòu)削減地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)資源。今年也成為房地產(chǎn)行業(yè)金融側(cè)供給改革最為有力的一年。房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)境和銷售環(huán)境的改變下，逐漸調(diào)整發(fā)展模式，開始轉(zhuǎn)入風險出清周期。

《證券日報》30日文章表示，根據(jù)上市房企半年報，截至2021年6月底，百強上市房企有息負債規(guī)模合計4.2萬億元，同比增速轉(zhuǎn)正為負，達到-0.9%，終結(jié)了2018年至2020年杠桿激進擴張的時代。

在業(yè)內(nèi)人士看來，虛火褪去的中國房地產(chǎn)行業(yè)，即將迎來新的發(fā)展階段。北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認為，優(yōu)質(zhì)房企綠燈放行，高風險房企紅燈禁止，風險出清將會貫穿明年全年。

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