（文/張志峰 編輯/馬媛媛）春節(jié)前，新華社一篇《長江口大建“空城”，誰這么大的膽？》，直指綠地長島項目建設(shè)體量和樓宇高度違反“長江大保護”并與建設(shè)世界級生態(tài)島的總體要求不符，將所有人的目光吸引到了崇明島。

這座中國第三大島，以田園風光、養(yǎng)老休閑名聞于世的旅游度假區(qū)，如今卻大建“鬼城”，僅綠地長島一個樓盤，規(guī)劃面積就達到2.35萬畝，高層、洋房、別墅加起來不少于10萬套，號稱投資2000億，活脫脫的建成了一座鄉(xiāng)村都市。

遠處樓群為綠地長島

按照崇明建設(shè)世界級生態(tài)島規(guī)劃，其常住人口要控制在70萬人以內(nèi)，而綠地長島項目卻以全島1.2%的面積，引入人口超過20萬，接近規(guī)劃數(shù)的三分之一。

有媒體報道稱，這個生態(tài)島上的超級大盤，自2016年開盤，在很長一段時間內(nèi)熱銷全上海，曾創(chuàng)下2小時賣出去上千套的記錄，和現(xiàn)在的一些市區(qū)網(wǎng)紅盤相比也不遑多讓。

更加諷刺的是，如今除了少量別墅和商業(yè)，絕大部分住宅早已售罄的綠地長島，入住率卻低的嚇人。且位于江邊孤島，遠離傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，周邊十公里內(nèi)多為荒灘或農(nóng)田，白天行走其間鮮有人煙。到了項目所在地后，不僅人煙未見增多，原本干凈整潔的道路兩旁反而被白色垃圾和建筑垃圾混合體所充斥，尤以沿江大道最甚。到了夜晚，“鬼城”實至名歸。

綠地長島的江邊大道（右側(cè)為長江入?？冢?/span>

百億配套vs路邊菜攤

或許因為臨近春節(jié)假期，觀察者網(wǎng)一行驅(qū)車繞行項目周邊數(shù)十公里，連超市、菜場等基本生活配套都沒有找到，僅在項目中心位置找到了一個由幾戶本地居民用三輪車、電瓶車組成的“路邊菜攤”，以滿足工作人員和極少數(shù)入住居民所需，在“百億醇熟配套”“主題型商業(yè)典范”等廣告標語旁顯得戲劇性十足。

綠地長島中心區(qū)域集市（左）和路邊廣告旗（右）

綠地這家房企購房者都不陌生，隸屬于上海國資委，可謂本土房企中的“一哥”，在恒大、碧桂園等民營房企真正崛起之前，長期霸占全國3強席位。

2014年，綠地陸續(xù)拿到了項目所在的大片土地，樓面價僅有1000元左右，有70年產(chǎn)權(quán)住宅，也有40年的公寓及商業(yè)街。轉(zhuǎn)手到了2016年開盤，樓盤均價就已經(jīng)超過1萬/平方米，目前在售連排別墅均價更高達2.8萬/平方米，利潤之豐厚可見一斑。

不過值得一提的是，就集團層面而言，綠地的總體盈利能力卻十分堪憂，這或許是近年來企業(yè)進取不足、排名逐漸下滑的原因之一。財報顯示，綠地控股2019年末資產(chǎn)規(guī)模突破萬億大關(guān)，為1.15萬億，當年營收4280億元，歸母凈利潤卻只有147.43億元，歸母凈利率僅3.44%，在品牌房企中處于墊底的存在。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，當時綠地下決心拿下長島項目很大程度上是參照恒大海上威尼斯項目的成功案例，同樣是自帶商業(yè)的超級大盤，同樣是“開荒”，且綠地在這里具有明顯的“主場優(yōu)勢”，所以信心滿滿。

而之所以看似多處違反生態(tài)島建設(shè)規(guī)劃而無人監(jiān)管，事實上也是綠地“鉆了空子”。

放大崇明島地圖不難看出，整個島嶼其實一分為三，絕大部分歸上海崇明區(qū)，但是北部邊緣地帶卻有小部分分屬江蘇的海門海永鎮(zhèn)和啟東啟隆鎮(zhèn)，綠地長島項目恰好就在啟隆鎮(zhèn)。

也就是說，上海市發(fā)布的崇明建設(shè)世界級生態(tài)島“十三五”規(guī)劃，管不到這里；而啟隆鎮(zhèn)相對于啟東而言無異于九牛一毛，似乎并無相關(guān)規(guī)定。

正是有著地域上的這一“優(yōu)勢”，雖然不屬于上海，但并不妨礙樓盤宣傳時打著“滬盤”的旗號，位于崇明“度假區(qū)”的“江景房”還不限購，再加上當時“啟隆鎮(zhèn)即將劃歸上?！钡闹{傳四起，一度被大批投資客認為是環(huán)滬絕無僅有的“投資洼地”，因此十分暢銷。

乘著“世界級生態(tài)島”和“并入上海謠傳”的東風，與綠地長島打著同樣算盤的開發(fā)商不在少數(shù)。

乘風而起，風停而衰

在啟東市啟隆鎮(zhèn)36.8平方公里，這片僅占崇明島的2.9%的土地上，你方唱罷我登場，借力綠地長島的商業(yè)規(guī)劃，國瑞瀛臺、藍灣綠島等八大房產(chǎn)板塊“跟風而起”，連宣傳口號都大同小異，且每個項目占地面積都不小。

相關(guān)樓盤位置示意圖（不完全）

就在綠地長島南部一河之外，同為頭部房企的融創(chuàng)也開發(fā)了一個超級大盤——海上桃源（桃源里），其樓盤詳情頁這樣介紹：從地理區(qū)域來講，地處崇明島啟東市板塊；從政策上來講，已經(jīng)被納入了上海崇明島全區(qū)域發(fā)展范圍，各項設(shè)施與其他區(qū)域保持一致，根據(jù)上海崇明區(qū)規(guī)劃草案，全島將成為長三角養(yǎng)老、休閑、度假、旅游的不二選擇。

而這只是融創(chuàng)整改過后的描述，此前在廣告用語上可謂無所不用其極，最終招致嚴厲處罰。

觀察者網(wǎng)查閱資料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)海上桃源項目開發(fā)公司江蘇君之地置業(yè)有限公司2019年8月曾因在廣告語中違規(guī)使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語被啟東市市場監(jiān)督管理局處以20萬行政處罰；同日，該項目的另一開發(fā)公司啟東君之地投資有限公司被處罰金額達到40萬元，處罰原因除前者之外，還涉及“損害國家的尊嚴或者利益，泄露國家秘密”。

需要指出的是，這一處罰決定的公示日期卻是在2020年1月，彼時項目已經(jīng)基本售罄，而該項目的銷售模式與環(huán)滬郊縣商鋪常見的“售后包租”異曲同工——投資客購房之后，可將房屋交予融創(chuàng)幫忙出租來獲取收益。

不過，日前觀察者網(wǎng)一行來到這里發(fā)現(xiàn)，除了數(shù)名“管家”之外并未見到一名住戶及游客。

融創(chuàng)海上桃源內(nèi)的“游艇俱樂部”

事實上，正是由于地理位置特殊，亂象不止于此。

緊鄰綠地長島東部的另一個新盤——大愛城，曾在2018年9月因違規(guī)排污遭到南通市啟東市生態(tài)環(huán)境局罰款8萬元。

且目前，正努力銷售中的大愛城，仍在以“不久后有望劃歸上?！弊鳛猷孱^來導流。

不過，由于開盤較晚，眼見規(guī)劃雖好，始終人煙稀少，“啟隆鎮(zhèn)劃歸上?！边b遙無期，且多個項目臨時水電等問題遲遲無法解決……投資客不免擔心自己也如同“前輩”一般被套牢，紛紛駐足觀望，投資熱情“風停而衰”。

因此，不同于綠地長島和融創(chuàng)海上桃源的“熱銷”，大愛城的生意顯得頗為冷清，即便購房送iPhone 12手機、特價房、折上折等該用的手段都用了，仍舊效果不佳，售樓處常常空無一人，春節(jié)賣房季干脆選擇提前放假。

綠地長島與大愛城的廣告牌

雞毛過后，何去何從

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前崇明島啟隆鎮(zhèn)已開發(fā)的八大樓盤可供居住人口接近100萬，而鎮(zhèn)上常住人口尚不足1萬。

“崇明島的游客都集中在中部和東南部森林公園、濕地等景區(qū)，啟東的游客又首選啟東半島，來這里的全是投資客，誰來消費？”一名2017年來這里置業(yè)的購房者向觀察者網(wǎng)一語道破。

他表示，這么多建筑光是供水供電問題就已經(jīng)3年多沒有解決，目前大都用的是臨時水電，業(yè)主們曾多次集體投訴、信訪，得到的答案都是等待。

原來，啟隆鎮(zhèn)孤懸島上，靠啟東供水供電本就困難；而由于上海也沒打算對崇明島大搞開發(fā)建設(shè)，更不會支持大規(guī)模供水供電。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，既然是旅游地產(chǎn)，賣點也是“山清水秀”，但項目對岸是濱江化工園區(qū)，煙塵隨著海風不斷南襲，毫無阻隔，無論有害無害，心理上總歸讓人不舒服。這也是造成區(qū)域內(nèi)人氣不足的原因之一。

相較于啟隆鎮(zhèn)，如果選擇在啟東置業(yè)，反倒不如直接選在江對岸的啟動半島上。且得益于啟東市政府大力支持，海上威尼斯項目、“黃金海岸”等景點已經(jīng)開始聚集不少人氣。

當然，作為最大的“投資客”，大房企的布局也隨之而來。

除了恒大項目之外，第二個將目光瞄向這里的是新湖中寶。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，自2012年開始，新湖先后在緊鄰恒大海上威尼斯旁邊的圓陀角度假區(qū)周圍拿下超過60萬平方米涉宅地塊，卻不知是無力開發(fā)，還是想要“撿現(xiàn)成的”，進度幾乎常年處于停滯狀態(tài)。

直到2019年7月，剛剛在啟隆鎮(zhèn)留下一地雞毛，也嘗到了甜頭的融創(chuàng)，迅速到對岸從新湖手中高價接手超過30萬平方米宅地，即如今在售的融創(chuàng)江語海項目。

恒大海上威尼斯與融創(chuàng)江語海分岔口

據(jù)江語海項目銷售人員介紹，該項目一期房源均價約1萬元/平方米，接手的地價非常高，導致整體利潤率只有2%?！耙驗閰^(qū)域內(nèi)配套和景點很多是由恒大配合政府開發(fā)而來，恒大對客戶的吸引力也是最強的，所以一期為了打出知名度，定價較低，二期之后就要漲價了。”

同時，新湖將手中剩余30余萬平方米宅地50%的股權(quán)出售給綠城，雙方合作開發(fā)了海上明珠項目，雖不知具體售價幾何，但僅僅從2012年與2019年的平均地價差異，可以想見新湖已經(jīng)賺的盆滿缽滿。

卻不知，瘋狂攬金之后，他們會不會在這里留下另一片“鬼城”。

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