（文/張志峰 編輯/尹哲）中國人口的老齡化，正以全球最快的速度來臨。專家預計，到2050年，中國60歲及以上人口或將接近5億。在這一趨勢下，以“健康養(yǎng)老”為核心的康養(yǎng)小鎮(zhèn)以雨后春筍之勢在中國興起。

于是，一場轟轟烈烈的“小鎮(zhèn)運動”在全國范圍內迅速展開。

然而，遍地開花的文旅小鎮(zhèn)項目之中，真正成功的卻十分罕見，能叫得出名字的除了北京古北口鎮(zhèn)、深圳觀瀾版畫小鎮(zhèn)、山西杏花村鎮(zhèn)等為數不多的幾個，絕大多數文旅小鎮(zhèn)都是高開低走或曇花一現(xiàn)，最終因為入住率低，難以長期運營。

巨大的反差引發(fā)了眾多業(yè)者的追問與思考，在不少人看來，“掛羊頭賣狗肉”、過度房地產化亦是導致文旅小鎮(zhèn)高開低走的原因之一。自興建文旅小鎮(zhèn)開始，部分房地產商借此機會，以轉型之名大肆圈地蓋樓賣房，導致小鎮(zhèn)發(fā)展背離初衷。

不過，亦有分析人士向觀察者網指出，對于多數品牌房企而言，文旅小鎮(zhèn)上的失意并非其本意。在大多數房企看來，一邊從事房地產開發(fā)主業(yè)，實現(xiàn)高周轉為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，一邊積極研究和拓展小鎮(zhèn)板塊業(yè)務，期待未來得以完美轉型，才是企業(yè)真正的出路。

上海愛家集團就是其中之一。

安吉白茶小鎮(zhèn)效果圖

當前，上海愛家集團斥資60億元重點在打造的浙江安吉白茶小鎮(zhèn)，已被收入國家“千企千鎮(zhèn)”工程項目庫，開發(fā)面積32平方公里，跟政府一起全域開發(fā)，涉及到農業(yè)、教育、康養(yǎng)、旅游的旅居小鎮(zhèn)。

由于體量巨大，整個小鎮(zhèn)成熟期預計在2022-2023年，全部打造完大概要7-8年。隨著白茶小鎮(zhèn)所在的溪龍鄉(xiāng)常住人口日漸增多，未來開發(fā)面積可以更多。

愛家集團總裁李彥漪

8月19日下午，2020 CRS中國房地產業(yè)戰(zhàn)略峰會（第四屆）上，作為“地產二代”，上海愛家集團90后總裁李彥漪接受觀察者網采訪，分享自己對于文旅小鎮(zhèn)的思考。

問答實錄：

觀察者網：李總您好，剛才在主會場聽到您的分享報告，您說地產行業(yè)下半場比拼的是戰(zhàn)略能力，在戰(zhàn)略層面愛家集團未來有哪些新的打法？

李彥漪：我們是因為之前是一個比較穩(wěn)健、低調的一個公司，接下來我們在地產板塊會更加注重合作和高周轉，去夯實我們的現(xiàn)金流，所以我們今年打開了合作局面，跟很多公司都做了戰(zhàn)略合作。

做這步動作的原因完全是需要支持我們小鎮(zhèn)的板塊，因為未來房地產肯定會細分非常多的領域，但是我們比較看重的是小鎮(zhèn)的開發(fā)，所以我們需要傳統(tǒng)住宅這邊的高周轉去支撐小鎮(zhèn)前期大量資金投入的階段。

在小鎮(zhèn)方面，因為小鎮(zhèn)一定不是可以標準化復制的，它是一種開發(fā)邏輯上面的復制。我們第一個小鎮(zhèn)（安吉白茶小鎮(zhèn)）是跟政府一起合作開發(fā)，我們希望通過這個項目的打造，形成一種獨特的小鎮(zhèn)開發(fā)的模式，未來可以在其他的小鎮(zhèn)上面進行運營思維方面的復制，所以我們主要接下來是地產+小鎮(zhèn)雙輪驅動的戰(zhàn)略。

觀察者網：您剛剛提到第一個小鎮(zhèn)項目安吉白茶小鎮(zhèn)，對于小鎮(zhèn)的發(fā)展未來幾年的戰(zhàn)略規(guī)劃是怎樣的？

李彥漪：我們今年跟政府確定了總規(guī)，在今年3月份浙江省重大項目開幕儀式上面，我們就進行了首次的開工，打造我們的小鎮(zhèn)中心和白茶博物館，這是兩個地標性的建筑。在明年7、8月份左右首次開盤亮相，會有我們第一批自主研發(fā)、符合未來鄉(xiāng)村產品的出現(xiàn)，包括我們現(xiàn)在正在洽談的上海知名醫(yī)院的一個合作，包括我們自己教育集團在打造的學校等等，還有我們在旅游方面的一些運營。

整個小鎮(zhèn)它的成熟期我覺得是在2022-2023年，那個時候會各方面的運營會比較完整，而且也有業(yè)主已經開始入住了。

整個小鎮(zhèn)打造完大概要7-8年左右，因為它涉及到的面積非常大。隨著白茶小鎮(zhèn)的溪龍鄉(xiāng)常住人口增多，開放的面積可以更多，我們也會跟政府繼續(xù)合作，所以它是一個非常長期的項目。我們以后繼續(xù)打造的小鎮(zhèn)可能不會像這個小鎮(zhèn)那么大，它可能是以成熟模式快速推動的。

觀察者網：相對于傳統(tǒng)的房地產開發(fā)來講，文旅小鎮(zhèn)有一些開發(fā)周期特別長、對資金和運營能力的要求更高，還有后期入住率低等比較大的問題，企業(yè)如何去避免呢？

李彥漪：最主要的核心就是可能之前的開發(fā)模式以及拿地的方式，其實不是企業(yè)決定的，是市場和氛圍決定的，會導致大家其實更在乎的是拿了地之后去純粹做一些地產開發(fā)，沒有那么重視配套和產業(yè)。甚至過去大家對于第二居所還比較模糊的階段，你不需要有那么多的配套和產業(yè)，大家也會把這些房子買下來。

現(xiàn)在慢慢這些項目它的后遺癥體現(xiàn)出來了，沒有配套的產業(yè)，大家不會去住，大家越不去住，開發(fā)商或者政府越難去運營這些配套和產業(yè)。不是說我們（房企）突然變得多么有責任心或者有多么有創(chuàng)新，而是之前的一些例子已經告訴我們，這種模式走到了盡頭。

我們在跟政府交流的過程當中，他們也跟我們傾訴了他們的苦，如入住率低等問題，讓安吉這么美麗的地方變得不是那么有活力。所以我們現(xiàn)在完全是以未來的客戶為導向，去倒推他們如果要旅居在這邊，要拉長他們在這邊居住的時間。

首先我們要精準定位我們的客戶，他們一定不是一些非?；钴S的年輕人，也一定不是一些真正需要養(yǎng)老的老人，我們定位的是一些“熟年群體”，大概在55-75歲之間，其實這群人還非常有活力，并且思維也非常新，不是僅僅在家?guī)『⒍?，他們還有退休后人生的第二理想要去實現(xiàn)。對于他們來說又有錢又有閑，是真正可以旅居在上?；蛘吆贾葜苓呧l(xiāng)村小鎮(zhèn)的人群。

我們精準的對應他們會需要的產業(yè)和配套等等，并且把所有的運營都前置到規(guī)劃當中，我們現(xiàn)在的規(guī)劃剛剛結束，離開盤還有一年的時間，但是所有的運營都已經開始打造了，一些比較重點的能夠把它留下來的產業(yè)都是自己親自打造，例如博物館的團隊自己組建自己策展，包括一些旅游的業(yè)態(tài)、學校等等，

所以我覺得最核心的還是開發(fā)商需要做好充分的準備，在一開始就要明白我們真的是要做運營，而不是把這個問題后置，這是一個小鎮(zhèn)要保持活力最核心的一個點。

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