（文/張志峰 編輯/尹哲）

8月12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等國(guó)有五大商業(yè)銀行密集發(fā)布通知，明確將于8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR加減點(diǎn)的浮動(dòng)利率定價(jià)方式。

也就是說(shuō)，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（不含公積金貸款），五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率，無(wú)需貸款人進(jìn)行任何操作。

而如果需要轉(zhuǎn)換為固定利率還款方式的話(huà)，就需要在8月24日前，抓緊前往銀行，按照工作人員提示完成相關(guān)操作。

此前，交通銀行、興業(yè)銀行等行也已發(fā)布相關(guān)公告，個(gè)別銀行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換工作最早自8月14日就將開(kāi)始，所剩時(shí)間更少。

圖片來(lái)源：中國(guó)人民銀行

LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革自去年8月啟動(dòng)，根據(jù)央行此前通知，有商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月31日期間，在LPR和固定利率間作出選擇。

3月以來(lái)，已有不少用戶(hù)收到銀行短信，提醒轉(zhuǎn)換房貸利率。不過(guò)，觀(guān)察者從銀行處獲悉，截至目前仍有大量客戶(hù)尚未進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換操作。

對(duì)房貸有何影響

從批量轉(zhuǎn)換規(guī)則看，轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)數(shù)值確定之后將固定不變；重定價(jià)周期（一般為一年）和重定價(jià)日（一般為每年1月1日）均保持原合同約定不變，對(duì)于重定價(jià)周期短于1年的貸款，重定價(jià)周期調(diào)整為1年。

在每個(gè)重定價(jià)日，貸款利率由重定價(jià)日的上一個(gè)LPR與此前固定的加點(diǎn)數(shù)值計(jì)算確定。

觀(guān)察者網(wǎng)了解到，購(gòu)房者小王當(dāng)年買(mǎi)房是9折利率，貸款總額300萬(wàn)元，期限30年，實(shí)際利率是4.9%*0.9=4.41%，月供15040.55元。

小王目前仍在猶豫是否轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率，并且需在本月底做出決定。該浮動(dòng)利率重定價(jià)日為每年1月1日，定價(jià)周期1年。

那么確定加點(diǎn)數(shù)字，就需要知道2019年12月的LPR，為4.8%，加點(diǎn)數(shù)字=4.41%-4.8%= -0.39%。

今年8月之后老王的房貸利率=4.8%-0.39%=4.41%，與轉(zhuǎn)換前相同。

而存在變化的是今后，即2021年房貸利率=2020年12月LPR-0.39%，2022年房貸利率=2021年12月LPR-0.39%，以此類(lèi)推。

同理，假設(shè)同樣背負(fù)了300萬(wàn)元貸款的小李，買(mǎi)房時(shí)利率上浮了20%，實(shí)際利率為4.9%*1.2=5.88%。重定價(jià)日仍為每年1月1日，定價(jià)周期1年。

小李的加點(diǎn)數(shù)字就是5.88%-4.8%= 1.08%。

那么，今年8月之后小李的房貸利率=4.8%+1.08%=5.88%，同樣與轉(zhuǎn)換前相同。

但從2021年開(kāi)始，新的房貸利率=前一年12月LPR+1.08%。

LPR當(dāng)前處于下行階段

對(duì)于大都數(shù)尚未轉(zhuǎn)換的人來(lái)講，最關(guān)心的問(wèn)題無(wú)疑是，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR為基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率好，還是轉(zhuǎn)為固定利率好？

一位工商銀行某支行總經(jīng)理告訴觀(guān)察者網(wǎng)，兩者并無(wú)絕對(duì)的優(yōu)劣之分，因?yàn)長(zhǎng)PR會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)，未來(lái)是多少，沒(méi)有人能夠保證。但絕大多數(shù)客戶(hù)都會(huì)選擇LPR浮動(dòng)利率，因?yàn)榻趤?lái)看，LPR是低于基準(zhǔn)利率的，而且還在持續(xù)走低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行（觀(guān)察者網(wǎng)制表）

觀(guān)察者網(wǎng)查閱中央人民銀行公告發(fā)現(xiàn)，2019年8月至2020年7月一年間，5年期以上LPR從4.85%一路下降至4.65%，而央行公布的基準(zhǔn)利率始終為4.9%。

假設(shè)至2020年12月，5年期LPR仍為4.65%，央行基準(zhǔn)利率仍為4.9%，那么前文中的小王2021年的房貸利率就變?yōu)?.65%-0.39%=4.26%，月供14775.76元。

與轉(zhuǎn)換前相比，背負(fù)300萬(wàn)元貸款的小王每月可以節(jié)約15040.55-14775.76=264.79元。

同理可得，小李每月可以節(jié)約286.63元。

而正是因?yàn)槟壳癓PR處于下行階段，人們預(yù)測(cè)2020年底大概率將會(huì)比4.65%更低，每月所節(jié)省的利息也就會(huì)更多，所以選擇浮動(dòng)利率的偏多。

相反，假如判斷未來(lái)LPR將大幅上行，就是選擇固定利率更劃算。

LPR更貼近市場(chǎng)利率

所謂LPR，即Loan Prime Rate，貸款基礎(chǔ)利率，最早指的是銀行對(duì)其最優(yōu)客戶(hù)所能給出的最低貸款利率。

現(xiàn)在則是各大商業(yè)銀行根據(jù)自己的情況，每月給央行一個(gè)報(bào)價(jià)，央行去掉一個(gè)最高值、去掉一個(gè)最低值，取算數(shù)平均數(shù)得出來(lái)的。

有分析人士向觀(guān)察者網(wǎng)指出，以L(fǎng)PR來(lái)確定房貸利率顯然更加貼近市場(chǎng)利率。一般來(lái)講，只有在全國(guó)型經(jīng)濟(jì)大蕭條的時(shí)候，銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才會(huì)大幅降息，這時(shí)候我們也很難賺到錢(qián)，減少一些月供也不錯(cuò)。

而相反，當(dāng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)候，各行各業(yè)欣欣向榮，這時(shí)候銀行貸款利率往往走高，但每個(gè)人也很有更多的賺錢(qián)機(jī)會(huì)，一個(gè)月即便多還一兩百塊的月供自然也問(wèn)題不大。

“這也是國(guó)家推行LPR浮動(dòng)利率，以及更多人愿意選擇浮動(dòng)利率的邏輯所在?！鄙鲜龇治鰩熆偨Y(jié)道。

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