昨日（8月1日）微信公號“債券實地調(diào)研”（ID：HLSZ1990）披露了碧桂園電話會議紀要。在該會議紀要中碧桂園對近期建筑事故頻發(fā)問題進行了回應(yīng)。碧桂園表示，這不完全與高周轉(zhuǎn)有關(guān)。此次事故工程均屬于外包模式，并不是監(jiān)理的問題。事故發(fā)生后碧桂園已經(jīng)進行自我檢討與全面檢查，90%的項目經(jīng)檢查并不存在質(zhì)量安全隱患，已經(jīng)開始復(fù)工；針對剩下的10%項目，總部已經(jīng)派出質(zhì)量小組對細節(jié)質(zhì)量隱患進行檢查評估，今晚將得出相關(guān)檢查結(jié)論。另外，我們對出事故的項目進行鑒定，并對責(zé)任人進行嚴肅處理。

碧桂園【電話會議紀要】

問：1）這一系列建筑事故問題與高周轉(zhuǎn)模式或是新工藝流程是否有關(guān)，公司在檢查工程狀況后是否有所發(fā)現(xiàn)，之后又有何種措施可以避免事故發(fā)生？2）傳言碧桂園全年債務(wù)累計達到九千億，且還在上漲，更有傳言碧桂園已經(jīng)停止五六線城市全覆蓋的計劃策略，請問是否屬實？

答：1）不完全與高周轉(zhuǎn)有關(guān)。目前碧桂園有近2200個項目，此次事故工程均屬于外包模式，并不是監(jiān)理的問題。事故發(fā)生后碧桂園已經(jīng)進行自我檢討與全面檢查，公司有較強的質(zhì)量把控能力，各項新的工藝流程措施都是為了能夠引領(lǐng)行業(yè)。全面停工后，截至昨日，90%的項目經(jīng)檢查并不存在質(zhì)量安全隱患，已經(jīng)開始復(fù)工；針對剩下的10%項目，總部已經(jīng)派出質(zhì)量小組對細節(jié)質(zhì)量隱患進行檢查評估，今晚將得出相關(guān)檢查結(jié)論，并判斷其中有哪些是需要停工，而哪些可以復(fù)工。另外，我們對出事故的項目，如杭州項目，會對相關(guān)責(zé)任人或是責(zé)任方進行鑒定，無論是承建商責(zé)任還是自身管理責(zé)任都會發(fā)出公告，并對責(zé)任人進行嚴肅處理。

2）負債9300億的傳聞來自自媒體，該媒體同時在傳言同行萬科負債過萬億，萬科方面已做出解釋，這是針對地產(chǎn)公司的外行觀點。碧桂園在此澄清，9300億中有3308億屬于貿(mào)易及其他應(yīng)付款；3467億屬于預(yù)收賬款，來自已售住房，碧桂園不存在交樓問題，因此這并不存在負債風(fēng)險；另外的有息負債2160億為上年度報表，今年上半年負債略有上升，但碧桂園仍舊控制凈負債率在70%以下，這是一個紅線。且公司采用年初各類評級機構(gòu)指標分解至經(jīng)營管理動作中，公司規(guī)模日益擴大的同時也注重穩(wěn)健性，請大家放心。

關(guān)于全覆蓋策略，是我當(dāng)年針對公司多區(qū)域現(xiàn)狀，建議區(qū)域有多少現(xiàn)金就買多少地，針對管理不好的區(qū)域，并不希望其做盲目投資。但我們認為今年年底會是一個好的投資機會，是一個收并購黃金時點，因此希望在第二第三季度放緩?fù)顿Y，第四季度便可擁有足夠現(xiàn)金進行收并購活動，這是我基于資金安排角度做出的建議，將企業(yè)資源用在刀刃上，卻被外界誤解為策略暫停。公司目前現(xiàn)金余額過2000億，回款率等方面都在行業(yè)領(lǐng)先，銷售、去化率、利潤等都處于良性勢頭。

問：1）公司在過去兩天進行了包括六安、上海、杭州事故項目的排查，現(xiàn)在是否得出了結(jié)論，是某些人在施工進度上有操作失誤還是監(jiān)管不力，公司的措施是什么？2）公司項目數(shù)量眾多，從事故次數(shù)上是否有歷史數(shù)據(jù)來說明高周轉(zhuǎn)進程中事故概率仍控制在合理范圍內(nèi)，來說明企業(yè)品控沒有問題？3）事故發(fā)生地區(qū)等地銷售是否存在影響？

答：1）六安事故發(fā)生場所為工人宿舍，杭州的是基坑輔助工程，這些都不是工地主體，但也確實反映了我們目前在配套項目上重視度不夠。主體工程已經(jīng)有了嚴謹?shù)馁|(zhì)量管控體系，但在配套工程領(lǐng)域，部分區(qū)域可能存在一定的忽視，我們以后會更加重視。目前公司已經(jīng)出臺相關(guān)的質(zhì)量控制文件，涵蓋宿舍、工棚等進入質(zhì)量管控體系之中，質(zhì)量管控體系得以完善。

2）根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，過去十年中，事故發(fā)生概率是下降的。具體數(shù)據(jù)待剩下的10%項目清查后再給出更全面的數(shù)據(jù)。3）媒體報道后，銷售仍舊平穩(wěn)、良性，與輿情并未掛鉤。

問：我們排查后有初步結(jié)論嗎？

答：剛伍總也有提到，杭州的項目主要是下雨下得時間長，加上周邊有重型車輛的擾動，使得基坑失穩(wěn)了，所以造成了路面的沉降。安徽六安的項目，主要是項目工地的臨時建筑被強暴雨侵襲，才出現(xiàn)了安全問題，造成了人員傷亡。目前具體的責(zé)任認定的結(jié)論還沒有出來。只要結(jié)論出來，我們一定是非常嚴肅地處理相關(guān)人的。

問：短期來說是否會放緩高周轉(zhuǎn)目標？

答：現(xiàn)在90%的項目已經(jīng)查過了，沒有問題繼續(xù)開工了，就是剩下的沒有查完的10%還沒有復(fù)工，可能會放緩一點。但其實我們不會有大面積的變化。

問：現(xiàn)在盤查來看，問題比較多的都是外包項目，那么咱們的外包項目占整體的比重是多少？地域上的分布是怎樣？

答：我們公司自己做的項目占到百分之十幾到二十幾，剩下的都是外包的。外包的單位其實都是全國性、區(qū)域性做得很好的企業(yè)。當(dāng)然里面確實有一些本地的建筑承包商，但都是經(jīng)過我們的篩選體制才能進到承包商庫的。最近發(fā)生個別的事故后，我們也會進一步去檢討自己的承包商篩選機制，讓這個機制能夠在原來的基礎(chǔ)上更嚴格。但并不是說外部承包商的質(zhì)量就比我們內(nèi)部的普遍要低，我們是有系統(tǒng)篩選方案的，都是選好的承包商來做。

問：伍總您對棚改的貨幣化率下降的想法是什么？

答：我們之前做過統(tǒng)計，如果全部停止，對我們公司整體的影響大約在5%左右。但是現(xiàn)在很多地方政府吃不消，又發(fā)了一個通知，說是根據(jù)不同地方的不同情況，還是可以繼續(xù)選擇貨幣化的。所以就是說，對我們的影響也不是太大。

問：外包的承包商有問題，咱們會對他們進行公開處理嗎？

答：會的，肯定會的。

問：今天為什么莫總沒有參加？

答：因為我對公司的情況還是比較清楚的，所以能答的我肯定都盡量答。如果你們想見莫總，下一次我邀請他來跟大家做互動。

問：之前有個傳言說是碧桂園有全面停工，請問您對這個傳言有什么解釋嗎？另外市場對于高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略有一些議論，公司的這個戰(zhàn)略之后會有變動嗎？

答：全面停工是因為我們覺得出了這幾次安全質(zhì)量問題，必須要對所有的項目進行質(zhì)查，所以我們進行了全面停工。停工的目的是把每一個環(huán)節(jié)都查清楚，沒有安全隱患才繼續(xù)施工。目前已經(jīng)有90%的項目通過了檢查，沒有問題繼續(xù)開工了。第二個高周轉(zhuǎn)的問題，我覺得我們一直堅持得挺好，而且在每個節(jié)點都力爭能做到更好，之后如果有變化那肯定是在質(zhì)量上做得更好，但是我們的模式是不會變的。

問：碧桂園之前有兩次發(fā)債受阻，主要原因是什么？后續(xù)債券發(fā)行進展是否順利？

答：第一次是國家不希望資本市場大量的錢流入房地產(chǎn)，所以給了證監(jiān)會指導(dǎo)意見，所以當(dāng)時證監(jiān)會把所有地產(chǎn)公司發(fā)債都停了。但對我們來說，這沒有太大影響。因為大家都知道，15年之前資本市場本來就不許我們發(fā)債的，我們只是15年16年發(fā)的比較多，所以本身這個量是不大的。另一個是，我們也不希望拿太貴的錢，我們的資金也充裕。那次是我們主動終止了，而不是外界傳聞的發(fā)不出去。

問：現(xiàn)在很多地產(chǎn)開發(fā)商在回流現(xiàn)金上比較積極，碧桂園現(xiàn)在在更多回籠資金上是怎么考慮的？

答：對地產(chǎn)來說，快速回籠資金永遠是最好的策略。不管環(huán)境好還是不好，碧桂園都把快速回籠資金放在最重要的位置，因為這是做生意最安全有效的辦法?？焖倩鼗\資金我們也不是今年才提的。另外，在今年這種環(huán)境，企業(yè)只要控制好負債，應(yīng)該就沒有太大的問題。所以負債低的企業(yè)來說，今年是比較好的機會。對于負債高的企業(yè)，今年就比較辛苦了。

問：我們現(xiàn)在對各個項目的回籠要求是什么？

答：我們還是希望回籠率能和去年持平。

問：70%的負債率是指哪個負債率？有估算過之后到期債務(wù)的償還情況嗎？今年發(fā)生的事故會影響公司有提前償還債務(wù)的壓力嗎？

答：70%是指凈負債率?？紤]每年的償還量是我們的日常工作之一。去年年底差不多有1500億的現(xiàn)金在手上，流動性很充裕。今年6月30日的數(shù)還沒出來，整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)不會有太大波動的。這個償還債務(wù)的壓力是沒有的。

問：公司的合伙人機制和跟投，在每個項目層面，外包工程的團隊會參加嗎？

答：我們有對他們的質(zhì)量有獎勵，但和公司的獎勵機制是不一樣的。

問：這個基于質(zhì)量上的獎勵機制會比較鼓舞人心嗎？有沒有數(shù)據(jù)可以分享？

答：比如如果做得好，我們會給他們每平方米100元的獎勵。

問：跟我們公司長期合作的外包工程團隊，像您剛才提到的有些是本土化的團隊，他們的審批權(quán)限在集團哪個層面進行的呢？合作比較久的團隊時間有多久了？

答：這個數(shù)據(jù)我們可以去成本中心拿，到時候讓ziming傳給你。十年都跟著我們做的團隊還是挺多的。最終審批權(quán)限是在我們集團的招投標部門。

問：招投標部門有什么特別的篩選標的要求嗎？

答：全國性和當(dāng)?shù)氐淖龅帽容^好的承建商。經(jīng)過外部挑選，是前幾名，那我們就會給他們一點量試一下，做得好才加大量。如果做一個項目挺好，做三個不行，那我們就會控制給他們承建的量。我們有把控質(zhì)量的人進行考核，做得不好的會清理出去，是個優(yōu)勝劣汰的過程。

問：承建商可以接碧桂園的項目，那他們其實也是可以接別的地產(chǎn)的項目。那比如，他們和別的地產(chǎn)商從開工到竣工是一年完成的，但是和我們合作就要六個月完成，那他們怎么去調(diào)整節(jié)奏配合碧桂園的高周轉(zhuǎn)要求呢？

答：這個我們招投標的團隊會在招投標的時候和他們談好。比如正常的一個工地是100個工人，那我們就會要求他們用300個工人，而且會教他們怎么作業(yè)。具體的要求和指示我們都會給到。

問：出了事故之后，政府層面有沒有對碧桂園有所影響？

答：目前暫時沒有影響。正是因為之前沒有影響，所以我們才忽略了之前的輿情。因為政府也是很了解碧桂園，比較支持碧桂園的。

問：驗房是自己做的還是外包的？

答：是我們自己的客戶服務(wù)部在做。

問：基于現(xiàn)在的股價水平，公司是否會出臺一些增加投資者信心的操作？

答：我們很希望股價能在合理水平，現(xiàn)在確實是有點太低估了。

問：如果中期業(yè)績之后股價還是維持在現(xiàn)在的水平，公司是否會采取什么操作？

答：那肯定。我們不希望股價一直這么低。如果一直這個價，我們自己肯定都會買的。

問：公司的融資成本在邊際上是否有改善？現(xiàn)在三四線的項目在預(yù)售條件，銷售回款方面是否有比之前更為嚴厲的政策？

答：今年的宏觀環(huán)境下，融資成本很難向下優(yōu)化，現(xiàn)在融資成本相比之前有小幅上升。三四線預(yù)售條件沒有大幅改變，和之前差不多。

問：出了事故后我們有停工全面檢查，那我們原先的今年新開工和竣工面積的指標會有變化嗎？是否會有所下調(diào)？以及明年的指標是否有初步規(guī)劃？

答：今年的竣工沒有太大變化，還是按照原先的計劃進行。明年的規(guī)劃其實在今年年初就已經(jīng)做了大概規(guī)劃。我們努力讓自己做得更好。

問：公司在今年下半年是否有一些美元債要還？之后是否會發(fā)一個成本比較高的美元債去還這個債？

答：我們近兩三個月沒有這個壓力。11月份會有一個5億的美元債，今年其他時間就沒有美元債要還了。我們的債券目前的市場表現(xiàn)還是不錯的。上個星期做了一個私募債券，整體反饋都是很好的。而且我們還有沒用完的發(fā)改委的額度。實際上，我們靈活度還是很大的。適當(dāng)?shù)臅r候可以進行再融資。

問：三年期的美元債，公司的利率是否要給到8%？

答：不用。我們的債券現(xiàn)在二級市場的交易價格，5年期的，大概在6.5%左右。

問：公司現(xiàn)在手頭是否有資金能夠償還11月份的5億美元債券？理論上是否需要發(fā)債？

答：有，能夠償還。理論上也不用發(fā)債。除了債券之外，我么也有其他的融資渠道。

問：CB一年到期后就要還了，公司打算用什么工具還？

答：用債券、自有資金、銀行貸款或者境內(nèi)調(diào)撥資金都可以。我們會在適當(dāng)?shù)氖袌鰴C會做適當(dāng)?shù)陌才拧?