無(wú)法判斷有沒(méi)有泡沫 但不可不防

一線城市供應(yīng)嚴(yán)重不足，需要建八個(gè)一線城市

我覺(jué)得首先要承認(rèn)人類(lèi)理性有一點(diǎn)不足。昨天，美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫有一個(gè)講話，說(shuō)她不能理解美國(guó)十年期利率為什么這么低。我覺(jué)得要有一點(diǎn)批判精神，我們也有這樣的不足：就是我們永遠(yuǎn)無(wú)法判斷是不是泡沫，特別是房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市不能做空的，這就是人類(lèi)理性的限制。

所以，當(dāng)我們判斷不清的時(shí)候應(yīng)該怎么處理？像以前格林斯潘從央行的角度，他就認(rèn)為，判斷是不是泡沫，上海的房?jī)r(jià)貴不貴，很難。二十年前就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家按照收入比來(lái)說(shuō)，就說(shuō)房地產(chǎn)存在泡沫，但今天這個(gè)泡沫還沒(méi)有破，所以當(dāng)時(shí)很多人也因此沒(méi)有買(mǎi)房子，由此，我覺(jué)得這個(gè)市判斷不出來(lái)的。

那么，在我們承認(rèn)判斷不出來(lái)后應(yīng)該怎樣處理？格林斯潘的策略是等到泡沫崩潰我們?cè)偈帐?。我們能不能采用這樣的策略呢？就是說(shuō)如果是泡沫，但我們以為它不是泡沫，我們這樣就犯了錯(cuò)誤，可能造成的后果就是泡沫崩潰，然后把銀行砸爛。

一套房子，一般以全球來(lái)說(shuō)，至少有20%是房產(chǎn)貸款，抵押又占20%，這樣算下來(lái)，大概是40%到50%的比重與銀行有關(guān)。所以這個(gè)量特別的大，而美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)好，則美國(guó)經(jīng)濟(jì)好，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就崩潰。

所以房地產(chǎn)是否存在泡沫非常重要，它是經(jīng)濟(jì)的死生之地，生存之道，不可不察。所以，如果它是泡沫，而我們以為它不是泡沫，則很有可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

如果它本身不是泡沫，而我們以為它是泡沫，這又會(huì)有什么問(wèn)題？答案是只會(huì)漲得慢一點(diǎn)。漲得慢一點(diǎn)，或許資產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有辦法充分反應(yīng)，但這也沒(méi)關(guān)系。所以我認(rèn)為，防止資產(chǎn)泡沫，尤其是房產(chǎn)泡沫，是重中之重，而且應(yīng)該作為一個(gè)新的政策策略加以實(shí)施。

在這種情況下，國(guó)慶附近出來(lái)的一系列雷厲的限購(gòu)政策，是正確的、及時(shí)的，也是有效的。這是從“防”的角度來(lái)說(shuō)。

如此一來(lái)，如何防止泡沫，包括將來(lái)這一塊該怎么辦，我覺(jué)得也不會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題。根據(jù)我一直以來(lái)的觀察，限購(gòu)政策出臺(tái)后，中國(guó)的房?jī)r(jià)的波動(dòng)程度最多不會(huì)超過(guò)20%，我們首付30%，不會(huì)出現(xiàn)太大的問(wèn)題，這么沒(méi)有問(wèn)題，而且從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，似乎限購(gòu)又沒(méi)有多大效果。我們?cè)僬f(shuō)，但是短期也不會(huì)波動(dòng)，至少會(huì)平穩(wěn)。

但對(duì)于泡沫風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該怎樣處理？在我看來(lái)，一線城市是一個(gè)公共產(chǎn)品，需要全體老百姓消費(fèi)，特別是年輕人消費(fèi)，因?yàn)檫@兒有更多的工作機(jī)會(huì)，所以需要多一些均等的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，我們國(guó)家一線城市的供給是不足的。大家想想美國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量，我們?cè)龠^(guò)十幾年就差不多了，他們的人口只有我們的四分之一。美國(guó)的大城市，東海岸有紐約、波士頓，中部有芝加哥，西海岸有舊金山和洛杉磯，總共五個(gè)；而我們，北上廣深這四個(gè)大城市都在黑河騰沖一線的東部，而西部、東北，都還沒(méi)有一線城市，這樣一來(lái)，國(guó)家的發(fā)展是不平衡的。況且我們國(guó)家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量巨大，一線城市的數(shù)量不夠，分布不佳，這是不合理的。

還有一個(gè)。營(yíng)改增之后，我們說(shuō)將來(lái)很有可能會(huì)推出房地產(chǎn)稅，這個(gè)是有爭(zhēng)議的，也是正在努力的。大家都知道，房地產(chǎn)稅是地方稅。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家統(tǒng)計(jì)過(guò)，北上廣深的房地產(chǎn)價(jià)格總量已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)的一半。假設(shè)北上廣深的房地產(chǎn)規(guī)模，超過(guò)中國(guó)其他所有城市的總和，那么這個(gè)房?jī)r(jià)，這個(gè)物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、地方稅，必定會(huì)導(dǎo)致城市之間的兩極分化。一線城市，有能力吸引老師、吸引醫(yī)院，而且富的不得了，那其他地方怎么辦？在我看來(lái)這個(gè)也是很重要的，畢竟我們是一個(gè)中央統(tǒng)一的國(guó)家，需要各個(gè)地方較為均衡地發(fā)展。

所以，我想說(shuō)的是，對(duì)特大城市的限購(gòu)是痛苦的，但也是沒(méi)有辦法的，我們不能完全相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。大家想想，美國(guó)今天發(fā)展起來(lái)的大城市，都是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)泡沫發(fā)展起來(lái)的，人口達(dá)到三千萬(wàn)，但這些房地產(chǎn)泡沫發(fā)展地比較緩慢，歷經(jīng)了上百年。這個(gè)痛苦我們也是不可避免的，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家確立首位城市是非常重要的。

以中國(guó)來(lái)說(shuō)，首位城市的人口至少在四千萬(wàn)、五千萬(wàn)這樣一個(gè)規(guī)模，如果放開(kāi)的話，可能是五千萬(wàn)。第二位的城市，可能是兩個(gè)兩千萬(wàn)人口的。大家想想看，北上廣深，這四個(gè)兩千萬(wàn)人口的城市，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)如此令人驚訝了；如果完全放開(kāi)，三千萬(wàn)人口、四千萬(wàn)人口的中心城市的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)怎么樣？我們不敢想象，一定會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)，我們是沒(méi)法克服一個(gè)城市畫(huà)大餅的。

所以，對(duì)于城市的限購(gòu)，也是無(wú)奈之舉、痛苦之舉。但我們想要疏導(dǎo)這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得就是要搞八個(gè)一線大城市，西南地區(qū)有一線，東部地區(qū)有一線，甚至杭州就很可能成為第五個(gè)一線，這樣才能均衡發(fā)展。只有提供更好的、更多的、更均衡的一線城市，才能使一線城市這樣一種公共產(chǎn)品能夠解決我們的發(fā)展問(wèn)題，滿足老百姓的需求、年輕人的需求、人們對(duì)于公共產(chǎn)品的需求，也能促進(jìn)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展。這才是治本之策，除此之外，我看不到其他別的治本之策。