【整理/觀察者網(wǎng) 吳婭坤】國慶前后，短短幾天，20多城密集出臺調(diào)控政策，嚴(yán)令打壓由今年年初開始，在8、9月份進(jìn)入白熱化的新一波房價過快上漲浪潮。對于這一輪以限購限貸為主要內(nèi)容的調(diào)控是否可以根治中國房地產(chǎn)的虛火，中國樓市到底存不存在泡沫，以及對于樓市調(diào)控是否有治標(biāo)又治本的“靈丹妙藥”等問題，仁者見仁智者見智。

在10月16日舉行的2016年復(fù)旦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，開發(fā)企業(yè)及機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)家等五位專家，就中國樓市展開了熱烈討論和深度探討，從各自不同的關(guān)注領(lǐng)域，經(jīng)驗(yàn)與觀察，解釋這一輪調(diào)控，房價未來是漲是跌，并試圖開出使中國房產(chǎn)調(diào)控走出循環(huán)往復(fù)老路的新藥方。

來自企業(yè)界的綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，一線城市房價不能僅僅滿足于“穩(wěn)”的目標(biāo)，還應(yīng)該“降下來”，而三四線城市則需要大力去庫存；原央行工作的姚余棟認(rèn)為，房價泡沫究竟有沒有，誰也不知道，但房地產(chǎn)對中國金融業(yè)關(guān)系密切，茲事體大，不可不防；他認(rèn)為一線城市房價過高是因?yàn)橐驗(yàn)橘Y源太過集中，如果東中西都有一線城市，一下來八個，一線房地產(chǎn)就能不會漲得這么瘋。

原上海城投董事長安紅軍則從地方政府的財政入手進(jìn)行分析，認(rèn)為開征房產(chǎn)稅能夠遏制土地財政引發(fā)的地方希望房價上漲的沖動。

究竟當(dāng)前要不要買房，國泰君安證券的林采宜和九洲證券的鄧海清打起口水戰(zhàn)，林認(rèn)為目前一線城市有泡沫，君子不立于危墻之下；但鄧比較其他發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)歷認(rèn)為，目前一線城市沒有泡沫，房價未來還要漲。

討論很精彩，觀察者網(wǎng)特別對本次圓桌討論的內(nèi)容進(jìn)行編輯整理，分享給各位讀者：

主持人：剛剛過去的國慶節(jié)期間，多個地方政府出臺了一系列的調(diào)控政策。對于這些政策，大家會擔(dān)心沒有效果，也會擔(dān)心太有效果。所以，希望各位嘉賓預(yù)測一下這一輪宏觀調(diào)控后的中國房地產(chǎn)市場走勢，以及這些調(diào)控政策的效果，也就是這一輪政策合不合適，或者說是不是又什么更好的政策。

一線樓市價格不能光“穩(wěn)”，還要“降”

房產(chǎn)市場嚴(yán)重分化 要和泡沫共生共舞 

這一屆中央政府在2012年底換屆以后，當(dāng)時對于中國的房地產(chǎn)市場，言論上是講要交給市場管理，所以與2003年之后近十年的中央政府房地產(chǎn)調(diào)控相比，力度弱了一點(diǎn)。但因?yàn)榇蠹叶颊f房地產(chǎn)泡沫，所以政府嚴(yán)格調(diào)控這個重要議題，又被拿出來討論。

就像談?wù)撊蚪?jīng)濟(jì)就要談?wù)撊蚪鹑谝粯?，在討論中國?jīng)濟(jì)的時候也不能不討論中國房地產(chǎn)。因?yàn)?，考慮其他問題必須聯(lián)系房地產(chǎn)的背景，聯(lián)系中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。

在我看來，這一次調(diào)控是很有必要的。以去年3?30調(diào)控為例，限購限貸和金融政策啟動大半年后，中國的住宅地產(chǎn)價格就又重新上來了，這說明大家對市場經(jīng)濟(jì)非常敏感，中國對市場非常敏感。

對于采取了調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市，我認(rèn)為有這樣幾種類型：第一種是人口密集、有技術(shù)優(yōu)勢、各方面資本都在此匯聚一線大城市；第二種是原來的房價較低，經(jīng)過一段時間的上漲之后比較符合它目前的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新程度，或者是原來房價稍稍有點(diǎn)高，政策一出來就能讓回歸到剛剛好的位置；第三種是房價其實(shí)還沒起來，只不過是在8、9月受到了一波沖擊，立馬進(jìn)入限購限貸。

有專家在電視上講說，這次調(diào)控與此前不同，是由地方政府發(fā)起的。我認(rèn)為說這種話的人是不了解情況，因?yàn)閺?月底開始的這一波限購各個城市幾乎是同時進(jìn)行的，而政策出臺是需要反應(yīng)時間的，所以肯定不是地方政府在十來天的時間內(nèi)自己操作，肯定是中央和地方聯(lián)動，共同推進(jìn)的，

目前的調(diào)控政策主要是以限購限貸為主體，接下來會進(jìn)入金融領(lǐng)域，央行剛剛召集了17家銀行開會。

這一波調(diào)控的主要目的很清晰，就是抑制房價過快上漲，讓房子的價格穩(wěn)定下來，但我認(rèn)為，光是往“穩(wěn)”這個方向使力是不夠的，力度還是應(yīng)該再加大。比如，受深圳房價影響，東莞的房價也漲的很快，也就是“溢出效應(yīng)”的作用。類似東莞這樣的城市，房價大幅上漲是很不合理的，對這些城市來說，房價回穩(wěn)肯定是不夠的，還是應(yīng)該要降下來。

就說這輪房價上漲過程中表現(xiàn)突出的幾個小龍，有一些確實(shí)是原來的價格相對比較低，但最近以來漲幅非常快，但稍微漲起來之后，它的房價其實(shí)是和它的城市量級比較匹配的，當(dāng)然也有個別漲得比較高的，但不管怎么說，住宅價格再短時間內(nèi)漲得那么快，是有調(diào)控必要的，需要采取措施，讓它穩(wěn)下來，比如說，成都就是這樣的。

以上說的是住宅。對于商業(yè)地產(chǎn)，又要換種態(tài)度。中央領(lǐng)導(dǎo)明確指示，要繼續(xù)采取政策將商業(yè)地產(chǎn)的作用發(fā)揮好，使其成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的動力。

還有三四線城市，中央領(lǐng)導(dǎo)也明確地表示，要繼續(xù)大力去庫存。

所以我覺得這一次中央和地方聯(lián)動的調(diào)控是有明確的具體內(nèi)容的，是有針對性的，不是一概而論全部進(jìn)行控制的，也不是一概而論全部去庫存的。

采取這種措施的背景是目前的中國經(jīng)濟(jì)有兩個顯著特點(diǎn)——一是中國城市的重要產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重分化，而是中國整體的流動性過剩，當(dāng)然，流動性過剩是全球問題，在目前狀況下，也是應(yīng)該寬松的。

但這樣一來，對于所謂的“泡沫”，我們就要努力跟他共生、共存、共舞，只有這樣，用某些方面的制約點(diǎn)，來平衡我們的整體發(fā)展，才可以穩(wěn)定中國的經(jīng)濟(jì)。

至于本次調(diào)控政策的效果，要想做到有效果但又不過火，確實(shí)是有難度的。因?yàn)椋袊嫶蟮慕?jīng)濟(jì)總量不可能平均分配給各個省市，如果集中地投放在個別幾個地方，有比較好、比較廣的行業(yè)的話，會成為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象；但如果只投給以房地產(chǎn)為代表的個別幾個行業(yè)，就會成為增量。尤其是在沒有好的資產(chǎn)、沒有好的投資取向，只有足夠資本的時候，把這些資本集中投放在一些行業(yè)、一些城市，又會產(chǎn)生更為疊加的效應(yīng)。

我個人預(yù)測，在過去比較短的時間內(nèi)，房價上漲較快，尤其是受溢出效應(yīng)影響而房價上漲較快的這些城市，住宅的銷售量在調(diào)控政策下會馬上下來，而且這個量會很大。但在價格隨著這一波調(diào)控下來之后，對比較堅挺的消費(fèi)群來說，仍然有比較堅挺的供求存在。所以我認(rèn)為，在這種背景下，達(dá)到的效果只是平穩(wěn)而已。

就算是進(jìn)入調(diào)控階段后，前期銷量依然比較猛的城市，后期無論是價格還是銷量也會下來。對于這些城市來說，基礎(chǔ)存量與9月份相比會有所下滑，與今年3月份的銷售量相比，也會差不多持平，價格總體上也會保持穩(wěn)定，不會有太大的變動，可能會稍稍打一個盹。

我做了二十年房地產(chǎn)，調(diào)控從2003年到現(xiàn)在，13年，每一輪調(diào)控都有一個周期，從開始調(diào)控到現(xiàn)在，每次都會經(jīng)歷上漲、快速平穩(wěn)、又來一波平穩(wěn)這樣的一個周期。

所以我認(rèn)為，我們現(xiàn)在要對目前的市場作出非常細(xì)致的劃分，這個很重要，看它處于什么點(diǎn)上，它的房價短時間內(nèi)上漲了多少，沒上漲多少，它的合理性又如何。也就是說，不能簡單地說現(xiàn)在會怎么樣，下一步會怎么樣，這樣操作，還是會形成嚴(yán)重的分化。