【華生與周其仁兩位教授關(guān)于土地問題的爭論持續(xù)升溫，雙方激辯亦在學(xué)界引起回響。在9月18日的新莫干山會(huì)議上，數(shù)位青年學(xué)者就土地問題對(duì)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、香港大學(xué)教授許成鋼的觀點(diǎn)予以了反駁。觀察者網(wǎng)近日連續(xù)推出的青年學(xué)者文章中，就土地問題提供了獨(dú)到的視角。本文作者王海娟、魏程琳長期扎根基層做研究的學(xué)者，文章揭示深圳市的城市更新背后“再分配”的行政邏輯，并就“轉(zhuǎn)讓權(quán)”這個(gè)核心進(jìn)行了分析，討論了土地增值收益的來源和配置問題?！?/p>

與周其仁教授談?wù)?ldquo;深圳土改”

王海娟

周其仁教授筆耕不輟，寫完“成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”后，馬上推出了“深圳土改經(jīng)驗(yàn)”。在“成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的討論中，周教授誤將“行政之手”當(dāng)做“市場(chǎng)機(jī)制”，他推崇“成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”后，又鼓吹“小產(chǎn)權(quán)房合法化”，陷入自相矛盾的境地。這幾天看過周教授關(guān)于深圳土改的言論，發(fā)現(xiàn)周教授仍然將深圳土改誤解為“市場(chǎng)機(jī)制”，并以百萬農(nóng)民工為道德制高點(diǎn)，為食利者群體代言。深圳是全國改革試驗(yàn)區(qū)，深圳土改對(duì)全國的土地制度改革影響重大，需要深入討論與仔細(xì)辨析。

“深圳土改”是“市場(chǎng)機(jī)制”嗎？

周教授關(guān)于深圳土改的觀點(diǎn)主要體現(xiàn)在《深圳土改報(bào)告：盡最大可能把大多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入合法框架》和《更新城市的市場(chǎng)之門》這兩篇文章中。這是周教授領(lǐng)銜的北京大學(xué)國家發(fā)展研究院綜合課題組推出來的。課題組認(rèn)為深圳當(dāng)前遇到的問題，是可用的未建設(shè)用地已近于耗盡，不可能新增建設(shè)用地，而深圳的土地利用效率不高，尚有提高土地利用效率的巨大空間。盤活存量土地的突破口是城市更新，政策上是“城市低效用地再利用”或者“三舊”改造。

深圳城市更新遭遇的核心問題是存在罕見的大規(guī)模“合法外土地”與“違法建筑”。更加嚴(yán)峻的是，居住在“非法建筑”里的人口占深圳市人口的一半之多。違法行為涉及到這么多人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，深圳新一輪土改不可能采取鐵腕拆違的方式。因此，周教授認(rèn)為深圳土改的可行思路是，“將大多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入到合法的范圍之內(nèi)”。通俗點(diǎn)講，就是小產(chǎn)權(quán)房合法化。

深圳大片城中村

周教授認(rèn)為深圳土改真正的創(chuàng)新不僅在于以上思路解決了深圳的問題，更為重要的是打開了市場(chǎng)之門，“突破了‘唯有國有化，才能市場(chǎng)化’模式，對(duì)深圳以至全國城市土地制度的變革具有實(shí)質(zhì)的開拓意義。”周教授推崇的“市場(chǎng)之門”指的是深圳提出的“20-15”準(zhǔn)則，即當(dāng)項(xiàng)目申請(qǐng)方同意把20%的“合法外”土地?zé)o償交給政府后，這部分土地就獲得了參與城市更新的資格。然后，從余下可開發(fā)的土地中，再拿出15%來作為公共設(shè)施的配套用地。新政策規(guī)定，只要滿足了“20-15”準(zhǔn)則，政府就不再計(jì)較“合法非法”，全部項(xiàng)目用地都進(jìn)入城市更新，并在更新后全部可以合法頒證。

周教授的解讀是，政府只要確保項(xiàng)目開發(fā)的公共用地，對(duì)土地確權(quán)設(shè)置必要的門檻條件，保障過程的社會(huì)公正，就可以把其余的事務(wù)交給市場(chǎng)，讓相關(guān)各方按契約原則進(jìn)行交易。周教授據(jù)此得出的結(jié)論是，深圳土改的方法不再是先把全部土地先集中到自己手里，再出讓給市場(chǎng)的行政手段，而是采取市場(chǎng)化的方式配置土地資源。與“成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一樣，周教授在深圳土改中也找到了市場(chǎng)機(jī)制，并認(rèn)為只要有了市場(chǎng)機(jī)制，萬事就ok。無需進(jìn)一步深入研究，在“市場(chǎng)就是好的”這一簡明的幾乎被教條化的理論指導(dǎo)下，周教授又大力推銷“深圳土改經(jīng)驗(yàn)”。

“唯有國有化，才能市場(chǎng)化”模式主要包括兩個(gè)程序。首先，政府將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，即政府需要“先出錢”進(jìn)行征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是供地成本。然后，政府將土地出讓給開發(fā)主體，這是供地收益，政府“后進(jìn)錢”。供地收益減去供地成本的結(jié)余部分就是土地財(cái)政。因?yàn)橹醒胝?guī)定了征地價(jià)格以及控制了供地?cái)?shù)量，因此一般情況下，地方政府的結(jié)余都為正。

仔細(xì)考察發(fā)現(xiàn)，周教授所提倡的新模式與原有的征地模式的不同在于，深圳政府將土地財(cái)政讓利于30萬原居民，同時(shí)不想承擔(dān)“先出錢”的資金壓力，于是將征地的兩個(gè)程序合并為一個(gè)程序。即不需要“先征地后供地”，開發(fā)主體直接與農(nóng)民談判，以及直接支付供地成本，獲得土地的開發(fā)權(quán)。由此可見，周教授所倡導(dǎo)的深圳經(jīng)驗(yàn)只不過改變了政府供地的程序，并沒有改變征地制度本身。換言之，土地資源配置方式并沒有市場(chǎng)化，周教授的“市場(chǎng)之門”理論與真實(shí)世界并不相符，這只不過是周教授自己的世界罷了。

周教授所言的“市場(chǎng)之門”在全國較為普遍，尤其是在中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)，因?yàn)椴疬w成本很高，土地不值錢，能低價(jià)買進(jìn)但高價(jià)賣不出，政府賣不出好價(jià)錢，還可能會(huì)虧本。政府也沒有足夠的流動(dòng)資金先買地。如此，政府多轉(zhuǎn)一道手，要承擔(dān)資金壓力，還可能會(huì)虧本，于是政府干脆省了很多程序，將毛地直接“免費(fèi)送給”開發(fā)商，由開發(fā)商自行與農(nóng)民談判，自行配套基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)然這一做法違反了“先征地后供地”的征地政策。不少地方政府為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，還是按照原來的征地程序供地，但是要求開發(fā)主體在征地之前將供地成本打到政府的賬戶上，由政府用這筆資金完成征地后再將凈地還給開發(fā)主體。周教授的“市場(chǎng)之門”在全國早已普遍開啟，如果將這作為深圳土改的經(jīng)驗(yàn)，深圳土改何以承擔(dān)起“全國城市土地制度的變革的實(shí)質(zhì)開拓意義”？

真實(shí)世界中的“深圳土改”

“20-15”準(zhǔn)則所呈現(xiàn)出來的深圳經(jīng)驗(yàn)的本質(zhì)，不是征地程序的變化，而是利益分配模式的變化。深圳政府在城市更新中沒有獲得財(cái)政收入，獲得的是20%的“合法外”土地，將本來應(yīng)該漲價(jià)歸公的土地增值收益歸為農(nóng)民。準(zhǔn)確地說，這些農(nóng)民是30萬原住民。與居住在“違法建筑”里的700多萬外來人口沒有關(guān)系。按照周教授的思路，這只不過是將少數(shù)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入了合法的框架。

這些原住民在之前的違建中就獲得了大量的非法利益，現(xiàn)在深圳要進(jìn)一步城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，還要再為這些不合法占據(jù)土地的原住民支付利益。深圳市政府對(duì)原住民的利益讓渡是最大的，被其他地區(qū)稱為是“膽子最大”的城市更新政策。這些原住民憑借占據(jù)的優(yōu)勢(shì)位置，無需勞動(dòng)就獲得了大量本來歸為全社會(huì)的利益，是不折不扣的食利者。周教授這份代表30萬原住民利益的宣言書，卻是以聲稱破解深圳土地困局這個(gè)整體利益的一劑良方的面目出現(xiàn)的，不免帶有很強(qiáng)的迷惑性和諷刺性。

真實(shí)世界中的深圳土改，不是突破了征地模式，而是打破了政府規(guī)定的利益分配模式，將取消食利者群體的利益分配方式變?yōu)橛欣谑忱呷后w的利益分配模式。周教授推崇的“深圳經(jīng)驗(yàn)”就是倡導(dǎo)后一種利益分配模式。周教授為少數(shù)食利者群體代言，走向了大多數(shù)農(nóng)民的對(duì)立面。實(shí)際上，周教授在政策主張上素有“保護(hù)農(nóng)民”情懷，只不過與真實(shí)世界不符合的理論將周教授引入到了自己的反面。

原居民與農(nóng)民工，誰得利？

當(dāng)然，深圳的城市更新與農(nóng)民工也是有關(guān)系的。城市更新的另外一個(gè)目標(biāo)是改善居住在城中村的農(nóng)民工的居住環(huán)境。但是正如《深圳土改報(bào)告》所言，“華為的廠房很漂亮，但周圍就是密密麻麻的違法建筑。正是這些違法建筑為華為提供了一些低成本的員工宿舍，如果沒有違法建筑，許多早期的華為員工不知道住哪里去。”也就是說，正是因?yàn)槌侵写宓?ldquo;違法建筑”為收入微薄的外來農(nóng)民工提供了價(jià)格較低的房子。如果“違法建筑”合法化，外來農(nóng)民工面對(duì)的就是與商品房一樣的租賃市場(chǎng)價(jià)格，這個(gè)時(shí)候，農(nóng)民工真的不知道要住到哪里去了。

城市更新以后，農(nóng)民工只能接受更高的房價(jià)和房租，或者搬到更加偏遠(yuǎn)的“違法建筑”中居住，從而承擔(dān)更高的居住成本，包括往返的時(shí)間成本和交通成本。我們?cè)谙尻柺姓{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，襄陽市啟動(dòng)城市更新后，農(nóng)民工租房成本翻了一番還找不到房子居住。正如華生教授所言，“城市更新、居住環(huán)境改善總是移居打工者的驅(qū)逐令。”周教授主張通過城市更新將“非法建筑”合法化，結(jié)果是最理想的住處住不進(jìn)去，現(xiàn)有的落腳之地已經(jīng)毀了，這才是真正的雞飛蛋打、兩頭落空呢。

一些承受不了高房租的農(nóng)民工只能回村居住和種地了。可是，回村的農(nóng)民工突然發(fā)現(xiàn)村里的農(nóng)地農(nóng)房已經(jīng)被周教授等專家忽悠入市了呀，退路也沒有了。這不是要將農(nóng)民工往絕路上逼的節(jié)奏么？具有諷刺意味的是，利益受損的弱勢(shì)農(nóng)民工還要成為周教授的幌子，為強(qiáng)勢(shì)的食利者群體爭取利益。

當(dāng)理論與實(shí)際不相符合時(shí)，在成都，周教授誤打誤撞為一般偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民代言，在深圳，周教授“誤打誤撞”為30萬強(qiáng)勢(shì)的原住民代言，逼走百萬弱勢(shì)農(nóng)民工。如果真接受周教授的建議，在全國城市推廣深圳經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)生的結(jié)果是數(shù)億農(nóng)民工沒有容身之處。

深圳經(jīng)驗(yàn)還是深圳教訓(xùn)？

深圳土改培育了土地食利者群體，帶來了極大的社會(huì)不公，并且增加了農(nóng)民工的居住成本，有可能逼走農(nóng)民工。所以，深圳土改給我們提供的不是經(jīng)驗(yàn)而是教訓(xùn)。具體而言，深圳教訓(xùn)有兩個(gè)。

一是深圳城市更新方式增加了土地食利者階層的利益。按照中國的土地制度，農(nóng)地非農(nóng)使用形成的增值收益應(yīng)當(dāng)漲價(jià)歸公，由此形成施惠于民的公共財(cái)政。深圳的城市更新和小產(chǎn)權(quán)房合法化，只不過是將公共財(cái)政分配給30萬原住民群體，一個(gè)城中村就可以改造出數(shù)十個(gè)億萬富翁。華生教授的認(rèn)識(shí)很深刻，深圳土改不光對(duì)農(nóng)民工家庭而且對(duì)全國所有守法的城郊原住農(nóng)民是巨大的不公平不合理，并且可以想見的是深圳大規(guī)模人轉(zhuǎn)的希望更加渺茫。（《土地漲價(jià)歸誰，有利人轉(zhuǎn)？》）華生教授沒有明言的是，深圳特區(qū)是舉全國之力建設(shè)的，深圳土改使得因?yàn)檎邇?yōu)惠積聚起來的大量財(cái)富，只是落到了30萬原住民身上，這對(duì)全國人民都不公平。

深圳市政府通過巨額讓利作為代價(jià)，試圖去獲取那些政府所不能實(shí)際控制的土地的控制權(quán)，這本身是一種不得已的選擇，也并不先進(jìn)。并且深圳“財(cái)大氣粗”，無需依賴土地財(cái)政，因此能夠選擇這種城市更新方式。如果財(cái)政實(shí)力較差的城市選擇這一方式，即使政府“不破產(chǎn)”，也將陷于無法自拔的財(cái)政危機(jī)中，城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)只能成為空中樓閣。另外，一旦這種讓利的方式被固化成為深圳市唯一的城市更新模式，那些始終控制土地的少數(shù)人將會(huì)憑借其具有的壟斷優(yōu)勢(shì)，不斷地向深圳市政府施壓，要求最大限度地獲得土地的增值收益——也即最低限度地繳納“確權(quán)稅”。這對(duì)深圳市來說，也是一個(gè)災(zāi)難，對(duì)其他城市，應(yīng)該有所預(yù)警。

二是有可能造成的城市災(zāi)難，貧民窟或者空城。深圳城市更新想做的是建設(shè)一個(gè)“高大上”的新深圳，摧毀“臟亂差”的舊深圳。但是當(dāng)深圳的產(chǎn)業(yè)無法為農(nóng)民工提供足夠高的收入，農(nóng)民工支付不了高大上居住環(huán)境的成本。即使改造了城中村，只會(huì)在另外的地方形成貧民窟。在“統(tǒng)轉(zhuǎn)”之前，深圳存在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，“統(tǒng)轉(zhuǎn)”和更新之后，深圳全面城市化，有可能形成新的城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)。

如果非要進(jìn)行城市更新，不給農(nóng)民工留點(diǎn)居住空間，農(nóng)民工只能被逼回村了。農(nóng)民工走了之后，留下一個(gè)空城，難以想象深圳還能維系正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。畢竟，深圳是特區(qū)，可能在國家的特殊政策下，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不需要農(nóng)民工了，只有收入很高的高級(jí)人才。但是將深圳經(jīng)驗(yàn)推廣到連中產(chǎn)階級(jí)都沒有的中西部城市，將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。

2012年11月11日，位于深圳龍華觀瀾竹村附近，土地正在一點(diǎn)點(diǎn)減少。

土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的真實(shí)世界

魏程琳

近期，華生與周其仁關(guān)于土地問題的爭論持續(xù)升溫，引起了廣泛關(guān)注。1萬5千字長文《為什么城市化離不開農(nóng)地農(nóng)房入市》就是周教授“在某些不得不進(jìn)行的乏味討論之余，舒展一下”的結(jié)果。周教授一直主張“從轉(zhuǎn)讓權(quán)理解市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在認(rèn)知上更貼近真實(shí)世界”，指出“轉(zhuǎn)讓權(quán)加到一起，就是市場(chǎng)。不是嗎？賣菜的隨時(shí)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓自己的菜，買菜的隨時(shí)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓自己的錢，才有菜市場(chǎng)。其他亦然”。周教授將自己的網(wǎng)站主題命名為“真實(shí)世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)”，可見對(duì)“轉(zhuǎn)讓權(quán)”的偏愛。然而，真實(shí)世界的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)和菜的轉(zhuǎn)讓權(quán)一樣嗎？土地市場(chǎng)和菜市場(chǎng)是“亦然”的嗎？如果不從中國的法律和現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中對(duì)之加以辨析，觀眾的確很容易被這種“亦然”的類比手法給迷惑了。

“違憲”？法律上的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)

周教授說，1988年憲法修正案的土地準(zhǔn)則是“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，而不是“惟有城鎮(zhèn)國有土地的使用權(quán)才可合法轉(zhuǎn)讓”，既然中華人民共和國只有國有土地和集體土地這兩種土地所有權(quán)，那么國有土地的使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓，集體土地的使用權(quán)當(dāng)然也可轉(zhuǎn)讓。他進(jìn)而推出不允許農(nóng)村集體土地（下文簡稱農(nóng)地）使用權(quán)像城鎮(zhèn)國有土地一樣自由入市轉(zhuǎn)讓就是“違憲”。

憲法是國家根本大法，對(duì)所有的問題只做原則性規(guī)定，專門問題由專門法律具體規(guī)定。按照憲法和立法法規(guī)定的立法體制，法律位階共分六級(jí)（下位法律不得抵觸上位法律），它們從高到低依次是：基本法、普通法、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章?；痉磭业母敬蠓?，專指《憲法》；普通法即由全國人民代表大會(huì)（常委會(huì)）制定的法律；行政法規(guī)則是由國務(wù)院依據(jù)憲法和法律制定的。這樣就很清楚了，憲法中的“依法轉(zhuǎn)讓”的所依之“法”就是全國人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章。

周教授說中國的土地制度改革是“半拉子工程”，有成為“爛尾樓的危險(xiǎn)，理由就是“涉及9億多農(nóng)民的集體土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，卻再也沒有一個(gè)具體辦法出臺(tái)”。真的如此嗎？其實(shí)，只要認(rèn)真翻閱一下中國法律，就可以找到關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)的明確細(xì)致規(guī)定。如《土地承包法》第三十二條規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)；第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所依之法明確規(guī)定，農(nóng)村的三類土地：耕地、宅基地和經(jīng)營性用地使用權(quán)都可以流轉(zhuǎn)，耕地在不改變農(nóng)業(yè)用途的情況下，可以通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等其他方式流轉(zhuǎn)；法律對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地的轉(zhuǎn)讓也并非禁止，只是規(guī)定“不得再申請(qǐng)宅基地”；農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地則可以與城鎮(zhèn)國有土地一樣進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)自由轉(zhuǎn)讓。

中國法律明確規(guī)定了如此多的、具體的農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法，周教授還在說“涉及9億多農(nóng)民的集體土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，卻再也沒有一個(gè)具體辦法出臺(tái)”，顯得有點(diǎn)不懂法了?？磥砜慈ィ芙淌诤孟癫⒎遣欢?，只不過是他翻遍法律條文（包括國務(wù)院的行政法規(guī)）也未找到他想要的農(nóng)地自由入市的法律。如果是這樣，周教授這個(gè)“違憲”的玩笑開的也太大了吧。

菜、地之別：現(xiàn)實(shí)中的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)

周教授說“轉(zhuǎn)讓權(quán)加到一起，就是市場(chǎng)。賣菜的隨時(shí)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓自己的菜，買菜的隨時(shí)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓自己的錢，才有菜市場(chǎng)。其他亦然。”言下之意，土地和菜一樣是市場(chǎng)上的商品，土地市場(chǎng)和菜市場(chǎng)也是一樣的。“亦然”的類比手法是周教授慣用的“敘事”策略，這種看似形象的類比實(shí)際上含混了許多東西。上文已經(jīng)說了，土地的確和菜一樣，都有轉(zhuǎn)讓權(quán)；但，土地又和菜不一樣，不能像菜一樣在轉(zhuǎn)讓。這種差異來自于土地特有的多重屬性。

土地具有自然屬性和政策屬性。與白菜不同，土地具有不可再生的自然屬性。面對(duì)人地關(guān)系高度緊張的基本國情，我國實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，對(duì)全國建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格管制。如果放開土地一級(jí)市場(chǎng)，各地為了獲得土地上的利益而大肆開發(fā)土地，勢(shì)必造成土地資源浪費(fèi)，將嚴(yán)重危及中國的糧食安全、社會(huì)穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展。因而，國家必須實(shí)行嚴(yán)格的建設(shè)用地指標(biāo)控制，建設(shè)用地指標(biāo)稀缺導(dǎo)致那些能夠成為建設(shè)用地的土地地價(jià)迅猛上漲，由此可知，建設(shè)用地地價(jià)中蘊(yùn)含的政策屬性。

土地具有社會(huì)關(guān)系屬性。土地之上不僅僅是經(jīng)濟(jì)利益而且附著的深厚的社會(huì)關(guān)系。農(nóng)民世代在村落居住，人際關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，農(nóng)民之間的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)往往不是按照市場(chǎng)原則而是按照親情關(guān)系原則流轉(zhuǎn)，筆者在農(nóng)村調(diào)研常常聽到，“將土地給誰種，把房屋賣給誰，不是價(jià)格不價(jià)格的問題，主要憑關(guān)系”。這種“關(guān)系”塑造了土地房屋優(yōu)先購買權(quán)的秩序，這在古代已有定例，例如《宋刑統(tǒng)·戶婚律》明確規(guī)定“應(yīng)典賣、依當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易”。如果你不顧親友鄰居反對(duì)而將房屋賣給了陌生人、道德敗壞者，就會(huì)給他們帶來生活上的威脅，破壞村落社會(huì)關(guān)系。所以，在農(nóng)村社會(huì)，土地房屋市場(chǎng)從來就不像菜市場(chǎng)那樣隨意，農(nóng)民不愿意、也很難到他村購買房屋土地。可見，農(nóng)村的土地市場(chǎng)是個(gè)有限范圍市場(chǎng)。

此外，土地還具有法律屬性。上文已述，中國法律對(duì)農(nóng)村土地的轉(zhuǎn)讓形式和范圍作為嚴(yán)格而明確的規(guī)定?？疾爝^土地這個(gè)“物”的特有的自然屬性、社會(huì)屬性和政策法律屬性后，就可知道土地是一種非完全商品，農(nóng)村土地市場(chǎng)是個(gè)有限市場(chǎng)，所以土地和菜不一樣，土地市場(chǎng)和菜市場(chǎng)也不一樣，“土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)”是有限的轉(zhuǎn)讓權(quán)，不可能像菜一樣在市場(chǎng)中自由轉(zhuǎn)讓。經(jīng)濟(jì)學(xué)教授周其仁連菜和土地的差異都分不清，他的系列土地主張難道不值得懷疑嗎。

結(jié)語：自由轉(zhuǎn)讓能夠保證“同地同權(quán)同價(jià)”嗎？

因?yàn)閷?duì)“中國土地改革沒能讓農(nóng)地像城鎮(zhèn)國有土地一樣入市自由轉(zhuǎn)讓”耿耿于懷，周教授多次撰文痛斥當(dāng)前的土地法律“違憲”，有悖同地同權(quán)同價(jià)。然而，允許農(nóng)地自由入市轉(zhuǎn)讓就能保證“同地同權(quán)同價(jià)”嗎？

眾所周知，土地價(jià)格與土地的區(qū)位高度相關(guān)，市內(nèi)土地、城郊土地和遠(yuǎn)郊土地同樣都是土地，即使都有了自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，它們?cè)谑袌?chǎng)上的價(jià)格也會(huì)展現(xiàn)巨大的差異而非同樣的價(jià)格。退一步說，即使同樣區(qū)位的土地，土地因其用途差異也會(huì)表現(xiàn)出不同的價(jià)格。即使放開了土地市場(chǎng)，遠(yuǎn)郊土地能夠和近郊土地的價(jià)格一樣么？

據(jù)黃小虎等人（《征地制度改革問題研究》）調(diào)查，中國各城市的供地結(jié)構(gòu)中大體上是，40%基礎(chǔ)性和公益性用地，30%為工業(yè)用地，30%為經(jīng)營性用地。假設(shè)國家取消國家征地制度，土地轉(zhuǎn)讓交由市場(chǎng)解決。那么，按照城市建設(shè)規(guī)劃，在同一區(qū)位的土地上分為基礎(chǔ)性用地、公益性用地和經(jīng)營性用地，劃為道路綠化或者風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)性、公益性土地和劃為經(jīng)營性用地的土地價(jià)格會(huì)一樣嗎？可見“同地同權(quán)同價(jià)”不過是觀念上的“同”而已。

周教授要求國家賦予農(nóng)村土地充分自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，由市場(chǎng)來完成城市化進(jìn)程，進(jìn)而構(gòu)造一個(gè)和諧的城鄉(xiāng)中國。周教授的愿望和理想是美好的甚至是美妙的，但卻建立在了錯(cuò)誤的認(rèn)知基礎(chǔ)上，看來僅僅“從轉(zhuǎn)讓權(quán)理解市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”并不能讓他“在認(rèn)知上更貼近真實(shí)世界”。