三四線城市優(yōu)惠力度更大

除了上海與深圳的“代售購(gòu)新”基礎(chǔ)模式之外，多地的“以舊換新”模式還包括回購(gòu)和政府提供補(bǔ)貼等政策支持，但這些優(yōu)惠政策多出現(xiàn)在三四線城市。

其中，政府回購(gòu)又包含得以出售新房的房企回購(gòu)購(gòu)房者手中的二手房、國(guó)企收購(gòu)用作保障房、政府收購(gòu)用作安置房等多種形式。

如江蘇省連云港發(fā)文稱，探索“賣舊換新”新方式，對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國(guó)企平臺(tái)限期收購(gòu)“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

而安徽省宣城市寧國(guó)市的“以舊換新”政策，則支持開發(fā)企業(yè)將閑置房屋轉(zhuǎn)型為“共享公寓”，創(chuàng)造新的收益。

甚至有城市將“以舊換新”與城中村改造、房票等政策結(jié)合。如四川省南充市，鼓勵(lì)屬地人民政府在推進(jìn)城市危舊房改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的過程中，采取“以舊換新”“購(gòu)房券救助”和“現(xiàn)金救助”等模式，在充分尊重群眾意愿基礎(chǔ)上拆除危舊房，通過發(fā)放“房票”等方式實(shí)施安置，也可購(gòu)買存量商品住房作為安置房源，滿足群眾多樣化需求。

此外，有城市通過直接給予現(xiàn)金補(bǔ)貼或購(gòu)房?jī)?yōu)惠券的方式，鼓勵(lì)“以舊換新”。

如山東省日照市，今年3月發(fā)文稱，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展“以舊換新”業(yè)務(wù)，收購(gòu)的存量住房可以采取辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的方式完成二手房買賣流程。開發(fā)企業(yè)已足額支付二手房收購(gòu)款項(xiàng)，后續(xù)二手房再出售時(shí)，對(duì)二手房購(gòu)房人給予房款20%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠券補(bǔ)貼。二手房售房時(shí)間可參考不動(dòng)產(chǎn)登記部門轉(zhuǎn)移登記或轉(zhuǎn)移預(yù)告登記時(shí)間；“以舊換新”購(gòu)房時(shí)間以新建商品房網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。

在此基礎(chǔ)上，目前最為普遍的是稅收優(yōu)惠政策。

據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

“雞肋”還是“良藥”

不過亦有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，相當(dāng)一部分地區(qū)所謂“以舊換新”活動(dòng)真正能夠給到的優(yōu)惠力度極為有限，參與活動(dòng)的新房房源也大都存在或多或少的“硬傷”，對(duì)于購(gòu)房者而言頗為“雞肋”，部分甚至可能造成購(gòu)房者損失，因此并不看好此活動(dòng)對(duì)于樓市交易的提振作用。

例如南京國(guó)企安居建設(shè)集團(tuán)4月27日開展的住房以舊換新試點(diǎn)活動(dòng)，針對(duì)南京的主城六區(qū)開展以舊換新活動(dòng)。換購(gòu)人可用一套或多套舊房置換一套或多套新房，置換總價(jià)不高于新房總價(jià)的80%。如果用來置換的舊房房?jī)r(jià)較高，而且它的金額比較大，可以用一套舊房換多套新房。

乍一看對(duì)于購(gòu)房者吸引力非常大，但事實(shí)上其要求“舊房”必須是南京的主城六區(qū)且處于可交易狀態(tài)，而首批推出的2000套新房房源均是安居集團(tuán)旗下公司開發(fā)的13個(gè)樓盤，大都處于周邊郊區(qū)，原本就不好賣，且國(guó)企收購(gòu)“舊房”的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)。

因此有購(gòu)房者反映，無論打算低于市場(chǎng)價(jià)出售自己的核心區(qū)舊房，還是有需要買郊區(qū)的房子，完全可以自己操作，為什么要通過一點(diǎn)點(diǎn)稅收或者其他補(bǔ)貼來參與這一活動(dòng)，且要遵守活動(dòng)限定的諸多條條框框，供選擇的房源也極為有限，完全沒有必要。

但在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，該活動(dòng)是各地深入貫徹落實(shí)了此前四月底中央政治局會(huì)議“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的精神，也吻合當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況和新特點(diǎn)，尤其是圍繞房東希望加快出售二手房，同時(shí)也有比較強(qiáng)烈的換房或置換需求。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴觀察者網(wǎng)，近兩年多地樓市市場(chǎng)特點(diǎn)是二手房掛牌量較多，構(gòu)成了市場(chǎng)良性循環(huán)機(jī)制的重要堵點(diǎn)，交易節(jié)奏因此放緩。此次政策就是針對(duì)此類堵點(diǎn)進(jìn)行打通，以提振市場(chǎng)行情。

其預(yù)計(jì)，五一過后各地結(jié)合中央政治局會(huì)議精神，在“以舊換新”等方面的倡議和試點(diǎn)節(jié)奏會(huì)加快，其對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振和高質(zhì)量發(fā)展等都有積極作用。最為關(guān)鍵的是，其本身有助于更好促進(jìn)老百姓改善型居住需求的釋放。