（文/張志峰 編輯/馬媛媛）本著“強者恒強”的定律，中海物業(yè)明明制造了今年最大的物業(yè)并購案，卻連連遭到資本市場反對。

10月16日，在接連兩日大幅下跌超過24%之后，終于迎來小幅反彈，也讓企業(yè)管理層松了口氣。

截至午間，中海物業(yè)報6.95港元，漲幅7.75%，總市值228.4億港元。

事件發(fā)生于10月11日晚間，中海物業(yè)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易收購公告稱，擬從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進企業(yè)有限公司（以下簡稱力進企業(yè)）手里，收購“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司，代價不超過9.5億港元。

引發(fā)全行業(yè)關(guān)注的是，9.5億港元不僅刷新了今年物業(yè)行業(yè)最大并購金額，同時也創(chuàng)造了17.54倍PE的收購定價，遠超2022年物業(yè)行業(yè)平均11.5倍的收購PE。

根據(jù)公告，目標企業(yè)是中海通信的唯一股東，而中海通信則為中海監(jiān)理的唯一股東。中海通信是國內(nèi)從事提供通信工程咨詢服務(wù)的企業(yè)，中海監(jiān)理則是政府主管機關(guān)認定的高新技術(shù)企業(yè)，主要從事提供工程監(jiān)理及施工咨詢服務(wù)。

對于此次交易價格，中海物業(yè)給出了9.5億港元，約為17.54倍的收購PE。根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年物業(yè)行業(yè)并購標的PE均值約11.5倍。顯然，中海物業(yè)這一收購PE明顯高出了行業(yè)均值。

對此，中海物業(yè)解釋稱，與目標集團四家同類公司介乎于約15.92倍至約82.41倍的市盈率相比，平均市盈率約為34.93倍而中位數(shù)約為20.70倍，因此這一收購PE屬公平合理。

盡管根據(jù)收購協(xié)議，力進企業(yè)及中國建筑興業(yè)將對本次交易的目標集團做出業(yè)績擔(dān)保，保證其截至今年末的未經(jīng)審核綜合除稅后純利將不少于5000萬港元。倘若未能達到保證溢利金額，前者會對中海物業(yè)作出補償，并用作初始代價調(diào)整。

但從近兩年目標集團均超6000萬港元的稅后純利來看，5000萬港元的溢利保證難度相對較低。

因此，機構(gòu)和投資者普遍認為收購作價偏高，可能對中海物業(yè)未來發(fā)展帶來更大不確定性，紛紛調(diào)低中海物業(yè)目標價。

如10月13日，野村發(fā)布報告指，中海物業(yè)此次收購作價偏高，而該公司管理層未能解決兩個主要問題：收購的監(jiān)理業(yè)務(wù)盈利前景平庸，以及收購的交易估值倍數(shù)不具吸引力。“此次收購自2015年分拆上市以來，中海物業(yè)管理層采取的首次違背股東利益的重大決定，料將削弱往績及損害估值，因此將公司目標價由13.2港元大幅下調(diào)至7.1港元?！?

福瑞也在同日發(fā)布報告稱，由于無形資產(chǎn)入賬和現(xiàn)金回收不確定性，該宗交易可能會導(dǎo)致?lián)軅滹L(fēng)險，下調(diào)目標價由12港元下調(diào)至11港元；中信證券也將中海物業(yè)目標價由10.7港元下調(diào)至9.6港元。

事實上在業(yè)內(nèi)人士看來，中海方面對于這筆交易給出高價，很容易理解——欲抓住最后一波規(guī)模擴張的窗口期，坐穩(wěn)行業(yè)第一寶座。

正如中海集團董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清在10月12日的第六屆中國物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上所說，“資本市場上，物業(yè)行業(yè)的資本窗口逐漸關(guān)閉，資本市場PE觸底回彈至合理位置，但整體而言仍是輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、抗周期性強的行業(yè)，基本屬性沒有發(fā)生改變?！?

他表示，經(jīng)過近幾年行業(yè)洗牌和市場檢驗，頭部企業(yè)因資源稟賦、品牌優(yōu)勢、規(guī)模效應(yīng)和長期積累的運營實力，領(lǐng)先作用更加明顯，在規(guī)模、業(yè)績等方面均處于行業(yè)前列，且在行業(yè)中的貢獻持續(xù)加大。同時，高速增長已接近尾聲，但行業(yè)集中度持續(xù)增強，強者恒強的格局愈加凸顯，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

10月16日，對于中海物業(yè)股價的小幅反彈，摩根大通也發(fā)表報告認為，中海物業(yè)并購案雖然交易定價過高且沒有必要，但市場反應(yīng)過度，因為交易規(guī)模并不大，且交易后的利潤結(jié)構(gòu)仍偏向于非周期性業(yè)務(wù)。

不過話雖如此，摩根大通也將中海物業(yè)的目標價由11港元下調(diào)至9港元。

此外，花旗還在下調(diào)目標價的同時，表示由于投資者對并購理由、現(xiàn)金使用獨立性和關(guān)聯(lián)交易的憂慮，股價可能短期內(nèi)受壓。

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