真假“資產(chǎn)減值”

與2021年度虧損原因類似的是，大額計提存貨跌價準(zhǔn)備仍是影響房企業(yè)績的主要因素之一。

例如，藍(lán)光發(fā)展計提了160億元的減值損失，主要為存貨跌價準(zhǔn)備，占虧損額超七成；格力地產(chǎn)則計提至少15.8億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和至少5.37億元的投資性房地產(chǎn)公允價值，占到該公司虧損額的近九成。

值得一提的是，不少行業(yè)人士對此原因提出質(zhì)疑。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，2022年以來部分地區(qū)確實存在房價下行、銷售折讓力度加大等趨勢，尤其是基本面較差的三四線城市。但坦率來講，新房價格即便有所下降，降幅也僅僅維持在一個非常低的層面，遠(yuǎn)未達(dá)到房企公告中所述的水平。

“其中的疑點(diǎn)很多，特別是對于規(guī)模房企而言，主要房屋存量集中在一二線與少量強(qiáng)三線城市內(nèi)，部分熱點(diǎn)區(qū)域甚至仍然保持新房價格上升趨勢。”因此，上述人士猜測，房企的虧空大概率早已有之，只是過往高周轉(zhuǎn)模式下并未暴露出來。

一位曾經(jīng)的30強(qiáng)房企人士也向觀察者網(wǎng)表示，越是已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性違約的房企，越不可能折讓銷售存貨，加上房屋市場價格變化不大，存貨跌價這么多就不符合邏輯?！耙驗樾略龃媪恳呀?jīng)不可能，企業(yè)不管想要給自己賣個好價錢，還是想要通過緩慢回血維持運(yùn)轉(zhuǎn)，實施自救，手中凈資產(chǎn)的價值才是根本。反而是部分不差錢的優(yōu)質(zhì)房企，為了沖擊銷量才會使用一些促銷手段?！?

深交所和上交所對此也持懷疑態(tài)度。

近日，不少房企在發(fā)布業(yè)績預(yù)告之后，均收到來自交易所的關(guān)注函。

如預(yù)虧250億元的榮盛發(fā)展，深交所就要求其說明業(yè)績虧損同比大幅增加原因及合理性。

針對業(yè)績預(yù)告顯示公司因計提資產(chǎn)減值損失導(dǎo)致公司利潤下滑，深交所關(guān)注函要求企業(yè)說明計提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

兩房企扭虧為盈

而令人意外的是，就在整個行業(yè)哀聲一片的同時，也有兩家房企順利實現(xiàn)扭虧為盈——華夏幸福與大名城。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)，經(jīng)財務(wù)部門初步測算，預(yù)計大名城2022年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤1.42億元至1.70億元；預(yù)計2022年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤0.92億元至1.10億元。

而2021年同期，企業(yè)歸屬母公司所有者的凈利潤虧損高達(dá)4.12億元。

對于扭虧原因，大名城方面指出，首先是影響計提存貨跌價準(zhǔn)備的因素已不再持續(xù)惡化，預(yù)計本報告期較上一年度報告期公司計提存貨減值準(zhǔn)備大幅減少；其次是子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓影響投資收益，以及嚴(yán)控三費(fèi)支出，提升獲利能力。

但在知情人士看來，這也不過是大名城提早看出2022年行業(yè)持續(xù)下行趨勢，因此提早對存貨進(jìn)行了適當(dāng)甚至過量的存貨跌價準(zhǔn)備。

數(shù)據(jù)顯示，2021年企業(yè)凈虧損超過4億元，而當(dāng)年計提存貨跌價準(zhǔn)備卻超過7億元。

與之不同的是，華夏幸福扭虧為盈主要以來其債務(wù)重組方面的進(jìn)展，企業(yè)在自身經(jīng)營方面依舊慘淡。

要知道，作為上一屆“虧損王”，華夏幸福2021年凈虧損額度高達(dá)390.3億元。

2022年，企業(yè)憑借債務(wù)重組進(jìn)展方才勉強(qiáng)扭虧為盈，預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元-16億元。

華夏幸福在公告中表示，目前正在推進(jìn)《華夏幸福債務(wù)重組計劃》及《華夏幸福債務(wù)重組計劃補(bǔ)充方案》，而根據(jù)前述計劃及方案與債權(quán)人簽署相關(guān)協(xié)議后，涉及債權(quán)人豁免或調(diào)減公司對其的債務(wù)（包括本金、未支付利息及罰息），“本次業(yè)績預(yù)告中已考慮相關(guān)影響”。

不過，基于債務(wù)重組進(jìn)展而確認(rèn)的債務(wù)重組收益，為非經(jīng)常性損益，若扣除該部分損益影響，華夏幸福在2022年的經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p，扣非凈利潤約虧損173億元至168億元。

而在上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這對華夏幸福來說依舊是個不錯的開端，隨著去年底政策支持力度加大，2023年出險房企重組再融資等進(jìn)程勢必加快，行業(yè)盈利與銷售壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?

另一方面，克而瑞也指出，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)以“穩(wěn)”為主基調(diào)，供應(yīng)端、需求端等全方位政策相繼落地、執(zhí)行，企穩(wěn)、鞏固是行業(yè)發(fā)展趨勢。在此趨勢下，資產(chǎn)減值計提也會收縮，根據(jù)市場恢復(fù)情況，部分房企存貨跌價損失或能轉(zhuǎn)回，形成收益。