（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）誰能想到，招商蛇口會成為虹口圍標土拍事件中的唯一得益方。

2022年11月13日下午，上海7批次新盤官宣過會，共計57個項目16060套房源，涉及浦東、徐匯、靜安、普陀等14個區(qū)，其中，招商蛇口一次性推出招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期3個剛需新盤，吸人眼球。

“招商蛇口快速回籠資金的意圖很明顯?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦分析，無論是從時間來看還是從三個項目的定位來看，招商蛇口都有意在市場風向還未徹底轉(zhuǎn)變之前，抓緊年內(nèi)最后一波機會回籠資金。

盧文曦進一步指出，從時間上看，招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期均為招商蛇口于今年7月上海第二輪集中供地中競得，拿地后不到四個月取證，不到五個月開盤，成功把銷售額留在了2022年，為當年業(yè)績做了貢獻。

“從定位上看，不同于此前入市的‘璽’系高端項目，招商璀璨湖畔位于嘉定新城，虹橋公館3期、蟠龍府二期均位于大虹橋板塊，是剛需置業(yè)的熱門板塊?！北R文曦坦言，但受大環(huán)境影響，上海新房市場熱度不及以前，例如7月入市的蟠龍?zhí)斓厝雵指哌_91.22分，但11月份認籌的招商璀璨時代入圍分僅63.42分。

不可否認的是，雖有專家預測上海新房市場將持續(xù)下行，但在2021年推出“招商外灘璽、招商云璽、招商虹璽、中興路地塊四璽同耀和2022年七璽領銜”計劃的招商蛇口，早已收回了不少銷售額。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年招商蛇口以188.3億元的成交金額位居上海新房第九位，2021年成交金額增長至322.14億元，排行相應升至第二位。2022年上半年，招商再次以180.49億元的成交金額位居上海房企全口徑金額排行第二位。

換句話說，在萬科、中海、華潤三兄弟隱退上海土拍市場的三年間，招商蛇口真的贏麻了。

“受寵與遇冷”

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2022年1-11月的拿地金額為517億元，位列拿地房企第五；拿地面積292萬平方米，位列第六。

就區(qū)域來看，招商蛇口在長三角斥資343億元，位列拿地金額榜第三；拿地面積約145萬平方米；在粵港澳大灣區(qū)老本營，斥資97億元，拿地面積37萬平方米，位列第六；中西部拿地金額71億元，拿地面積101平方米，位列第七。

與之形成鮮明對比的是，招商蛇口在京津冀區(qū)域拿地并不順利，以至于其沒能跨進前十的隊伍。

數(shù)據(jù)背后，反映的是招商蛇口在長三角和京津冀的“受寵與遇冷”，其中在上海和北京這兩個焦點城市表現(xiàn)尤為突出。

在上海土拍市場，由于2020年虹口圍標事件，萬科、中海、華潤三家房企被限制拿地，剩下的大多數(shù)房企并不具備現(xiàn)金流穩(wěn)定和央國企背景這兩大優(yōu)勢，僅剩保利能與其抗衡，但由于兩者布局存在差異，競爭并不激烈，因而招商蛇口這兩年在上海土拍市場如魚得水。

數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年至2022年前11月，招商蛇口拿地金額分別為800.91億元、853.32億元和664.6億元，其中用于上海拿地的金額分別為87.11億元、177.8億元、309.35億元，分別占當年拿地總金額的10.88%、20.84%、46.55%，連續(xù)兩年均實現(xiàn)翻倍。

與此同時，招商蛇口在上海拿地的數(shù)量分別為2宗、5宗、9宗，且自44億接盤虹口圍標地塊后，半年后招商蛇口又在附近以56.66億元拿下了虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，自此以后招商蛇口成為上海土拍市場的座上賓，陸續(xù)拿下位于徐匯濱江沿岸的斜土街道xh128D-06地塊和普陀中山北社區(qū)宅地等市區(qū)絕佳地塊。

可在2020年之前，招商蛇口基本沒有從郊區(qū)進入市區(qū)拿地的機會。據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示，在2011年至2019年7年時間內(nèi)，招商蛇口總共在上海拿下8宗地塊，平均每年僅新增一宗地，且多分布于寶山、松江、奉賢、青浦等郊區(qū)，例如位于青浦的招商虹橋公館和位于松江的9號公館等，雖然是開盤是炙手可熱的項目，但在當時并不被人看好。

不難看出，作為一個2003年挺進上海、發(fā)展19年的央企，招商蛇口最初在上海土拍市場的存在感并不強。

和由“小透明”走向c位的招商蛇口上海公司不一樣，其在北京拿地畏手畏腳，且就在招商蛇口于上海高開高走的三年內(nèi)，北京供地在土拍市場多次陪跑，屢次進入搖號名單，最后依然顆粒無收。

以不久前舉辦的第四批供地舉例，招商蛇口報名參拍了朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊和石景山老古城綜合改造地塊兩大熱門地塊，競拍對手多為華潤、中海等同量級房企，但在拍地過程中，招商蛇口欠缺些許實力與運氣。

其中，在朝陽崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊競價現(xiàn)場，招商蛇口力壓、中海、華潤、金隅等房企，報出了土地上限價格，一副對該地塊志在必得的樣子，但在搖號環(huán)節(jié)與該地塊失之交臂；而石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級開發(fā)項目上，招商蛇口明明有能力與對手一較高下，卻在關(guān)鍵時刻放棄了繼續(xù)報價。

而這樣的場面，在北京近年的土拍盛宴上時常發(fā)生。

對手歸期將至

招商蛇口在北京、上海兩地的拿地差異，或許與兩地銷售額有關(guān)。

據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年，招商蛇口華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入126.28億元、250.4億元、275.78億元、202.05億元、270.22億元、368.59億元，分別占當年收入的19.86%、33.19%、31.24%、20.69%、20.85%、22.94%。

作為對比，2016年至2021年，招商蛇口華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入151.51億元、84.55億元、125.18億元、72.29億元、172.2億元、133億元，分別占當年收入的23.83%、11.21%、14.18%、7.4%、13.28%、8.28%。

值得一提的是，華東占比的減少，主要是因為2019年招商蛇口對華東區(qū)域公司進行架構(gòu)調(diào)整，拆分出江南區(qū)域公司。即使如此，華東區(qū)域的營收占比仍遠遠高于華北。

這或許與兩區(qū)域的毛利率有關(guān)。以2017年舉例，華東華北兩區(qū)域的毛利率分別為32.89%、30.01%，但進入2018年，華東區(qū)域毛利率微漲至34.09%，但華北區(qū)域卻都降至19%（2019年未公布）。

因此，招商蛇口在2017年提出“重返上?！钡牟呗?，并在2021年將戰(zhàn)略升級為“重返上海心”。

而得益于2020年至2022年三年內(nèi)的順利拿地，2021年，招商蛇口全口徑金額322.14億元，位列當年上海房企全口徑金額榜第二名，較2020年上升了7個名次，僅次于簽約334.75億元的融創(chuàng)中國。與此同時，2020年位居榜首的萬科地產(chǎn)掉到了第四名，中海地產(chǎn)從第四名掉到第七名，華潤置地更是被踢出了前十行列。

另據(jù)招商蛇口上海公司介紹，2022年1-9月公司全口徑金額達到469.36億元，位列上海第一，操盤金額/面積、權(quán)益銷售金額位列前三，同時截至2022年10月底，共計獲取10宗地塊，總建面86.56萬平方米，總貨值616.34億元。

有接近華潤置地的業(yè)內(nèi)人士表示，預計公司在2023年4月甚至年初能夠準許入市拿地。這意味著，萬科、中海、華潤三家即將重回上海土拍市場。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，華潤置地方面已無操盤住宅項目，剩下部分商業(yè)項目在售；萬科方面的工作重心也轉(zhuǎn)到了城市更新，有關(guān)新盤的推送在進入2022年戛然而止；僅中海得益于前期重倉，還剩下海上和集等新盤入市。

也就是說，對于三家房企而言，補倉上海已經(jīng)成為迫在眉睫之事，因為經(jīng)過三年空窗期均已面臨無米下鍋的窘境。時不待人，招商蛇口能在上海土拍市場暢意悠然的日子不多了。