（文/張志峰 編輯/馬媛媛）行業(yè)下行，樓市傳統(tǒng)銷售旺季也開(kāi)始失約?！敖鹁拧北憩F(xiàn)不利，房企們把花式促銷又放到了“十一”假期。

其實(shí)今年的政策端表現(xiàn)已經(jīng)十分給力，為提振市場(chǎng)信心，中央在假期前夕連續(xù)出臺(tái)降低房貸利率、降低公積金利率、換購(gòu)?fù)硕惾蟮禺a(chǎn)政策（即“930新政”）。

然而，疲軟的市場(chǎng)并未買(mǎi)賬。綜合多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市整體成交依舊慘淡。

新房成交同環(huán)比齊跌

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假（2022年10月1日-10月7日）期間40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交96.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%，同比下降26%；與假期前一周相比，同比降幅再次擴(kuò)大49個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，重點(diǎn)15城國(guó)慶期間新房成交4474套，較去年十一假期下降47.1%。

要知道，這些數(shù)據(jù)是建立在去年同期已經(jīng)腰斬，且連續(xù)一年不斷下降的基礎(chǔ)上。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，全國(guó)新房成交仍顯乏力，樓市繼續(xù)探底，加之全國(guó)多城疫情卷土重來(lái)，成交不可避免地受到影響。

具體來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市分別成交新房2.2萬(wàn)平方米、1.9萬(wàn)平方米、6萬(wàn)平方米、5.6萬(wàn)平方米，整體同比下降了58%。

其中，只有成交數(shù)量最少的上海由于去年同期基數(shù)更小而實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，北京同比降幅最大，達(dá)到87%。

二線城市（克而瑞監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)9城）總體降幅最小，為18%。

不過(guò)，有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，這很大程度上得益于成都等部分城市剛剛走出疫情靜默期，購(gòu)房需求迎來(lái)補(bǔ)償性釋放，類似于6月份的上海。

數(shù)據(jù)顯示，成都國(guó)慶長(zhǎng)假期間成交新房約1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90%。

而傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱門(mén)城市杭州，國(guó)慶期間僅成交新房2000平方米，同比降幅高達(dá)95%。

相比之下，三四線整體成交規(guī)模更小，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)在預(yù)售價(jià)浮動(dòng)范圍內(nèi)降無(wú)可降，市場(chǎng)仍舊不斷探底，成交面積同比小幅回落9%，嘉興、溫州、揚(yáng)州等需求透支嚴(yán)重的城市，同比跌幅均在45%以上。

一位規(guī)模房企高管向觀察者網(wǎng)表示，此輪房地產(chǎn)盛極而衰來(lái)得非常猛烈，不僅僅是購(gòu)房者信心的問(wèn)題，歸根結(jié)底還是需求不足和房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致。這也是眾多民營(yíng)房企在自身土地儲(chǔ)備充足、可售貨值優(yōu)質(zhì)的前提下，仍舊難以擺脫流動(dòng)性危機(jī)，最終不得不“躺平”的根本原因。

政策與花式促銷齊發(fā)力

值得一提的是，為了提振樓市信心、增加購(gòu)房需求，就在國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，今年的930新政“三箭齊發(fā)”，出臺(tái)了針對(duì)新房交易的多重利好消息。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套房貸利率下限。

9月30日，央行決定下調(diào)首套住房公積金貸款利率；同事，財(cái)政部、稅務(wù)總局宣布換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅。

國(guó)盛證券在研究報(bào)告中分析稱，本次中央層面“三箭齊發(fā)”，旨在穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)。且中央直接出手，覆蓋范圍較廣、信號(hào)意義較強(qiáng)，有助于提振市場(chǎng)信心、改善居民預(yù)期。

其中，降低房貸利率、降低公積金利率均為針對(duì)首套房的剛性需求所制定，僅換購(gòu)住房退個(gè)稅針對(duì)于二套房改善性需求，且力度較小。

根據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)慶期間已有廣東、山東等省份部分城市跟進(jìn)落地相關(guān)政策，廣東清遠(yuǎn)首套房貸利率最低可至3.7%，陽(yáng)江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限；山東濟(jì)寧下限降至3.95%，青島、濟(jì)南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)至3.1%。

在此背景下，部分房企也緊緊抓住“救命稻草”，為了盡可能完成銷售目標(biāo)、去庫(kù)存改善現(xiàn)金流，紛紛祭出“大招”，利用“十一黃金周”花式促銷，加大分銷力度與分銷費(fèi)用，推出首付分期、工抵房促銷、折上折、買(mǎi)房送車位裝修家電大禮包等各種優(yōu)惠活動(dòng)招攬顧客。

如位于成都的星河國(guó)際項(xiàng)目推出低首付，首付0.5成，剩余首付款分3年（第一年40%、第二年30%，第三年30%）結(jié)清；同時(shí)推出20套特價(jià)房源，國(guó)慶期間日均到訪110組，成交32套，環(huán)比上漲超3成。

同時(shí)，也有西安、廈門(mén)、昆明等城市的部分房企進(jìn)入“躺平”階段，在營(yíng)銷方面并不積極，基本沿用此前營(yíng)銷方式，整體成交表現(xiàn)可想而知。

二手房市場(chǎng)意外開(kāi)花

不過(guò)從結(jié)果來(lái)看，即便部分地區(qū)營(yíng)銷方式眼花繚亂、折扣力度拉滿，但這種“以價(jià)換量”式的促銷效果并不明顯。

據(jù)悉，華潤(rùn)、中海、頤居、萬(wàn)科等房企在南京開(kāi)展多盤(pán)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，國(guó)慶期間6盤(pán)加推，共推出492套房源，且優(yōu)惠力度較大。

其中，城北堯化門(mén)新生圩寶龍廣場(chǎng)國(guó)慶期間推出部分特價(jià)房源88折優(yōu)惠、分銷傭金由3%提升至5%；江寧淳化湖光晨樾總價(jià)優(yōu)惠力度達(dá)到71-125萬(wàn)、保利伴湖院特價(jià)房169萬(wàn)起，總價(jià)優(yōu)惠95萬(wàn)等。

然而克而瑞監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，南京多數(shù)項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量雖有明顯提升，部分項(xiàng)目來(lái)訪較此前翻倍。但反映到認(rèn)購(gòu)量上，客戶仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，少數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量小幅上漲，多數(shù)較此前基本持平。

行業(yè)人士指出，目前除了極少數(shù)此前“熱點(diǎn)恒熱”的核心區(qū)域因一二手倒掛盤(pán)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等因素，已經(jīng)不存在所謂的熱銷樓盤(pán)。

出人意料的是，盡管政策更多傾向于新房，最終卻在二手房交易市場(chǎng)“開(kāi)了花”。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~7日，貝殼重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50城二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%，較2020年同期增長(zhǎng)約3%。

其中，九成城市二手房成交量同比增長(zhǎng)，東莞、成都、廈門(mén)、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過(guò)去年同期的二倍。

需求端看房活躍度也有所提升。50城二手房日均帶看客戶量同比增長(zhǎng)7%，超六成城市帶看客戶量同比增長(zhǎng)，東莞、廈門(mén)、成都等城市帶看客戶量同比增長(zhǎng)超過(guò)50%。

四季度樓市或有望復(fù)蘇

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情形，與新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性有關(guān)，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，部分城市黃金周樓市已經(jīng)出現(xiàn)一定恢復(fù)。

她認(rèn)為，政策的持續(xù)優(yōu)化，一定程度上修復(fù)了市場(chǎng)信心，疊加國(guó)慶期間企業(yè)加大營(yíng)銷力度，部分城市市場(chǎng)活躍度有所提升。若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

陳霄也表示，三條重磅利好連續(xù)輸出，將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，對(duì)提振四季度樓市意義重大。

不過(guò)在更多的購(gòu)房者看來(lái)，現(xiàn)階段全國(guó)爛尾樓事件頻發(fā)，購(gòu)買(mǎi)新房風(fēng)險(xiǎn)太大，且受到預(yù)售制度“一房一價(jià)”限制，并無(wú)太大優(yōu)惠力度，因此更多地選擇觀望。“就算真要買(mǎi)，也更愿意選擇擁有成熟配套、且可以補(bǔ)貼部分交易稅的二手房?！?

有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，在房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)大增的當(dāng)下，新房對(duì)于購(gòu)房者的吸引力僅僅在于“倒掛”，這也是部分倒掛較為明顯的樓盤(pán)依舊熱銷的主要因素。

要知道，就在剛剛結(jié)束的國(guó)慶假期7天時(shí)間內(nèi)，又有北京的鴻坤地產(chǎn)和中民投旗下億達(dá)中國(guó)正式宣告違約。

此外值得一提的是，10月8日上海剛剛掛牌一宗楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)21萬(wàn)元/平方米，刷新了楊浦區(qū)房?jī)r(jià)天花板，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

而該地塊周邊次新房單價(jià)不過(guò)15萬(wàn)元/平方米左右。也就是說(shuō)，該樓盤(pán)入市后的限定價(jià)格可能遠(yuǎn)超其預(yù)售價(jià)格，即大概率不存在倒掛情形。

因此，上述房企人士指出，隨著新出讓地塊對(duì)于高端豪宅的限價(jià)不斷放松，一二手房倒掛現(xiàn)象也在逐步消失，新房吸引力將再次降低。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，此前豪宅市場(chǎng)頻發(fā)的“社保巨子”“打新潮”等現(xiàn)象也將從根本上得以解決。隨著央國(guó)企與少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企市場(chǎng)份額不斷加大，未來(lái)新房市場(chǎng)將真正進(jìn)入拼品質(zhì)階段。