（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）擺在華潤(rùn)萬(wàn)象生活面前的問(wèn)題是，即使公司表現(xiàn)積極，主動(dòng)權(quán)依舊緊握在仲量聯(lián)行手中。

近日，有媒體報(bào)道，仲量聯(lián)行正在考慮出售其中國(guó)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，且不包含其位于中國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估業(yè)務(wù)。從目前的結(jié)果看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在競(jìng)購(gòu)仲量聯(lián)行中國(guó)業(yè)務(wù)這件事上暫時(shí)跑贏了融創(chuàng)服務(wù)、萬(wàn)科。

對(duì)此，仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司對(duì)市場(chǎng)傳言不發(fā)表評(píng)論。而截至發(fā)稿，華潤(rùn)萬(wàn)象生活方面仍未回應(yīng)。

一位接近交易的知情人士透露，最開(kāi)始的一輪競(jìng)爭(zhēng)中，仲量聯(lián)行更鐘情于碧桂園服務(wù)?！?月左右，碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活進(jìn)入了最后一輪競(jìng)爭(zhēng)，仲量聯(lián)行原本看好碧桂園服務(wù)，但華潤(rùn)方面的表現(xiàn)更加積極?！?

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在規(guī)模上比較吃虧，收購(gòu)一個(gè)好的有質(zhì)量的物業(yè)品牌，對(duì)后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展和追擊其他品牌有幫助。

據(jù)悉，仲量聯(lián)行與高力國(guó)際、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯同為世界知名的五大房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，在商辦服務(wù)方面具有品牌價(jià)值。

年內(nèi)擴(kuò)張完成率不足四成

仲量聯(lián)行傳出掛牌出售消息已有半年。

今年4月，有媒體報(bào)道，仲量聯(lián)行計(jì)劃掛牌出售中國(guó)業(yè)務(wù)，代價(jià)至少5億美元，消息一出，約有十家物企參與競(jìng)購(gòu)。

“和別的房企賣(mài)子求生不一樣，仲量聯(lián)行并不缺錢(qián)，出售業(yè)務(wù)主要是因?yàn)楝F(xiàn)在物業(yè)在股票市場(chǎng)、股市上面估值非常高。”一位大型上市物企人士告訴觀察者網(wǎng)，5億美元的價(jià)格并不低，以10月9日美元兌人民幣匯率計(jì)算，仲量聯(lián)行將部分中國(guó)業(yè)務(wù)標(biāo)價(jià)到32.22億元。

可以參考的是，2020年，仲量聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)收165.9億元，其中中國(guó)業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)9.85億元，占比6.25%。若按比例計(jì)算，仲量聯(lián)行總市值127.6億元，中國(guó)業(yè)務(wù)總市值約為7.98億元，剔除掉其位于中國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估業(yè)務(wù)，這個(gè)數(shù)字只會(huì)更低。

對(duì)于5億美元的收購(gòu)金額值不值的問(wèn)題，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示，從仲量聯(lián)行2020年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，其在中國(guó)區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)收入為10億元，按10%的凈利率估算的話(huà)，收購(gòu)PE值大致在5倍。而仲量聯(lián)行的業(yè)務(wù)類(lèi)型復(fù)雜，包含咨詢(xún)業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活不一定會(huì)全部接手，因此這種估值相對(duì)來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活之所以愿意為之買(mǎi)單，和其規(guī)模擴(kuò)張的需求有關(guān)?！叭A潤(rùn)萬(wàn)象生活在年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾提出：2025年末企業(yè)的物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模，并將商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)維持在行業(yè)第一的位置?！痹谔谱靠磥?lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活此次若拿下仲量聯(lián)行，離行業(yè)第一梯隊(duì)的目標(biāo)又進(jìn)一步。

公開(kāi)資料顯示，截至2021年6月底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物管的合約面積1.62億平方米，在管建筑面積為1.22億平方米。形成對(duì)比的是，位于行業(yè)第一梯隊(duì)的碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到6.44億平方米，恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)以及彩生活在管面積均已突破3億平方米。

管理層此前也曾坦言，從規(guī)模上看公司在目前上市的物管公司中并不突出，隨即也制定了具體的擴(kuò)張計(jì)劃：通過(guò)直拓與收并購(gòu)兩種方式，在2021年新增4500萬(wàn)平方米第三方外拓面積。

半年時(shí)間過(guò)去了，華潤(rùn)萬(wàn)象生活第三方獨(dú)立獲得合約面積1765萬(wàn)平方米，僅完成擴(kuò)張目標(biāo)的39.22%，且主要來(lái)源于部分體育場(chǎng)館代建、機(jī)場(chǎng)高鐵TOD項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等直拓方式，效果不佳。

直拓受阻，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將擴(kuò)張目標(biāo)放在了收并購(gòu)上。從這點(diǎn)來(lái)看，若能如愿“吞”下仲量聯(lián)行，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擴(kuò)張計(jì)劃確實(shí)能穩(wěn)步推進(jìn)。

不過(guò)，隨著碧桂園服務(wù)買(mǎi)入富力物業(yè)、萬(wàn)物云收購(gòu)陽(yáng)光城、三盛等物業(yè)的擴(kuò)張舉動(dòng)同步進(jìn)行，華潤(rùn)萬(wàn)象生活能否躋身物管第一梯隊(duì)還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

意在爭(zhēng)奪商管業(yè)務(wù)

除了規(guī)模，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還想依賴(lài)仲量聯(lián)行在商管領(lǐng)域講更多好故事，從而實(shí)現(xiàn)“商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一”的目標(biāo)。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君告訴觀察者網(wǎng)，房企拆分出來(lái)的物企以住宅服務(wù)為主，在規(guī)模擴(kuò)張上有無(wú)窮無(wú)盡的想象空間，但商辦地產(chǎn)的份額極為有限，其中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往被港資企業(yè)，新加坡企業(yè)和五家國(guó)際顧問(wèn)行占據(jù)。

眾所周知，外資和港資企業(yè)傾向于自持運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入商管賽道的缺口只能從收購(gòu)國(guó)際“五大行”打開(kāi)。例如，2019年，萬(wàn)物云“牽手”戴德梁行，創(chuàng)立商辦品牌萬(wàn)物梁行，憑此進(jìn)入商管賽道。

不到一年時(shí)間，萬(wàn)物梁行規(guī)模擴(kuò)張至中國(guó)第一。彼時(shí)，萬(wàn)物云CEO朱保全說(shuō)道，“萬(wàn)科物業(yè)是住宅PM，萬(wàn)物梁行是商寫(xiě)PFM，以及城市服務(wù)的城市FM，彌補(bǔ)物業(yè)管理在租賃、評(píng)估、買(mǎi)賣(mài)上的空缺?！?

這也不難理解，為何仲量聯(lián)行開(kāi)出5億美元的高價(jià)，仍吸引不少房企競(jìng)爭(zhēng)。

此外，較高的市盈率或許也是華潤(rùn)愿意給出高價(jià)的原因之一。觀察者網(wǎng)了解到，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率為62.75，是仲量聯(lián)行的3倍，而碧桂園服務(wù)的市盈率僅僅是仲量聯(lián)行的2倍。“也就是說(shuō)，即使花高價(jià)買(mǎi)進(jìn)資產(chǎn)，華潤(rùn)方面也能實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)空間?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

值得一提的是，雖然中國(guó)本土物業(yè)公司與外資房地產(chǎn)服務(wù)公司的合作有百利，但不代表沒(méi)有負(fù)面影響?！袄纾f(wàn)物云入股戴德梁行后，讓后者丟了不少合同，有部分是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出于公司信息安全不再選擇續(xù)約?！敝槿耸勘硎?，五大行作為獨(dú)立公司，可以服務(wù)任何一家企業(yè)，但若背后有了某家房企的身影，就有可能丟掉與其余房企的合作。

“等于花30多億買(mǎi)幾年期的合同?！庇薪佑|萬(wàn)物梁行的業(yè)內(nèi)人士表示，收購(gòu)物業(yè)實(shí)際上就是買(mǎi)服務(wù)合同，砸錢(qián)進(jìn)去后，如果因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)原因?qū)е聦?duì)方期約滿(mǎn)后更換物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)收購(gòu)方而言是不安全的。

更值得注意的是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活若想做商管業(yè)務(wù)行業(yè)的第一名，萬(wàn)物云旗下的萬(wàn)物梁行將是其最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從五大行排名來(lái)看，戴德梁行規(guī)模在仲量聯(lián)行之前；從企業(yè)自身規(guī)模來(lái)看，萬(wàn)物云的商管項(xiàng)目也不遜色于華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

如此看來(lái)，不管是在2025年進(jìn)入“物管業(yè)務(wù)行業(yè)第一梯隊(duì)”，還是成為“商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一”，華潤(rùn)萬(wàn)象生活距離實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)還有很長(zhǎng)的路要走。

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