（文/張志峰 編輯/馬媛媛）8月26日，花樣年發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)公告。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額281.2億元，同比增長(zhǎng)60.6%；總收入109.5億元，同比增長(zhǎng)18.5%；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)9.5%至3.03億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)1.53億元，同比增長(zhǎng)58.7％。

相較于銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)，花樣年董事會(huì)主席潘軍顯然更看重其在利潤(rùn)上取得的突破。

“房地產(chǎn)行業(yè)變天了?！迸塑娫跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示，“房住不炒”基調(diào)之下，第二批集中供地速度在減緩，通過(guò)一系列金融政策，7月份行業(yè)整體周轉(zhuǎn)率、銷(xiāo)售速度出現(xiàn)了下行。因此，過(guò)去大家唯規(guī)模論，認(rèn)為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在反而更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

從收并購(gòu)向招拍掛轉(zhuǎn)變

值得注意的是，在行業(yè)下行周期中，房企普遍高利潤(rùn)的時(shí)代早已一去不返。

數(shù)據(jù)顯示，花樣年上半年盡管營(yíng)收與凈利潤(rùn)大增，但企業(yè)毛利潤(rùn)卻同比減少26.75%至22.77億元，毛利率卻由2020年同期的33.6%大幅下降至20.8%，與行業(yè)平均值持平。

對(duì)于下降原因，花樣年管理層解釋?zhuān)习肽耆胭~的項(xiàng)目區(qū)域售價(jià)比較低，限制了利潤(rùn)率，此外還包含一些車(chē)位等低毛利率產(chǎn)品，對(duì)整體毛利率產(chǎn)生影響。

企業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官陳新禹稱(chēng)，未來(lái)隨著高單價(jià)項(xiàng)目的入賬，還有舊改今年陸陸續(xù)續(xù)有一些確收，整個(gè)公司的毛利率將與目前持平，甚至有機(jī)會(huì)更高。

在整體業(yè)績(jī)上，陳新禹預(yù)計(jì)，會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的趨勢(shì)，全年會(huì)比中報(bào)有更為明顯上升。

從銷(xiāo)售地區(qū)分部來(lái)看，華東區(qū)域貢獻(xiàn)了34.3%的銷(xiāo)售收入，約96.52億元；其次是西南地區(qū)，銷(xiāo)售額72.28億元，占比25.7%。

土地儲(chǔ)備方面，今年上半年，花樣年新增6幅土地，建筑面積107萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積54萬(wàn)平方米；總地價(jià)為103億元，權(quán)益地價(jià)約62億元；新增可售貨值約198億元，權(quán)益可售貨值約107億元。

企業(yè)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埢菝鹘榻B稱(chēng)，花樣年購(gòu)地方式已以往的收并購(gòu)為主轉(zhuǎn)為以招拍掛為主，項(xiàng)目規(guī)模以中小型為主，平均總建筑面積18萬(wàn)平方米，通過(guò)合適的項(xiàng)目體量來(lái)保證“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司兩年半時(shí)間里合共購(gòu)入32幅土地。

“同時(shí)，我們也繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)固在深圳、東莞城市更新的主導(dǎo)地位，并正開(kāi)拓大灣區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)入包括廣州、中山等城市?！睆埢菝魍嘎?，在轉(zhuǎn)化方面實(shí)現(xiàn)提速，花樣年的目標(biāo)是達(dá)到每年不低于2塊地的轉(zhuǎn)化。

截止今年6月末，花樣年總土地儲(chǔ)備為3843萬(wàn)平方米；目前在大灣區(qū)有50個(gè)城市更新項(xiàng)目處于不同的發(fā)展階，儲(chǔ)備總貨值4671億元，其中可售貨值達(dá)到2829億元。

以現(xiàn)金流為考核方式

財(cái)務(wù)杠桿方面，2021年上半年，花樣年大力拓展境內(nèi)外銀行渠道融資，以此來(lái)調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。

截至2021年6月30日，公司保有銀行結(jié)余及現(xiàn)金315.83億元，相比2020年底增長(zhǎng)10.3%；總借款514.88億元，凈資產(chǎn)266.15億元，凈負(fù)債率74.8%。

公司境內(nèi)多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得銀行開(kāi)發(fā)貸，銀行貸款占總借款比例提高至20%；境外獲得集友銀行11億港元貸款額度，彩生活獲得1.5億美元銀團(tuán)貸款額度。公司計(jì)劃到2021年底將美元債占總債務(wù)比例下降至50%以下，促使降低融資成本。

2021年5月份以來(lái)，境外房地產(chǎn)美元債整體市場(chǎng)波動(dòng)加劇，花樣年一方面持續(xù)進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)債券回購(gòu)及美元債要約回購(gòu)，以穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格；另一方面，于6月份成功發(fā)行2億美元3年期美元債借新還舊。

配合要約回購(gòu)，花樣年將進(jìn)一步降低今年內(nèi)到期的美元債金額，延長(zhǎng)美元債遠(yuǎn)端到期，有效實(shí)現(xiàn)債務(wù)年期結(jié)構(gòu)的優(yōu)化管理。

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，截至2021年6月30日，花樣年旗下物業(yè)板塊上市公司——彩生活合約管理總建筑面積為5.65億平方米，為2817個(gè)社區(qū)提供服務(wù)，遍布全國(guó)279個(gè)城市，為超過(guò)1000萬(wàn)業(yè)主提供服務(wù)。

在提及行業(yè)局勢(shì)與公司戰(zhàn)略變化時(shí)，潘軍認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)講，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)?！斑^(guò)去很多企業(yè)也是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)來(lái)決定自己的投資節(jié)奏，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)金流和利潤(rùn)?；幽暌呀?jīng)營(yíng)重點(diǎn)放到整體的運(yùn)營(yíng)效率上，要確?，F(xiàn)金流的安全?！?

他表示，花樣年在土地的選擇方面要確保能夠有現(xiàn)金流利潤(rùn)的，所以在考核機(jī)制方面也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。不僅考核銷(xiāo)售規(guī)模，更重要的是銷(xiāo)售以后可用現(xiàn)金流的考核，要改變過(guò)往行業(yè)一貫的看銷(xiāo)售速度的情況，那些沒(méi)有現(xiàn)金流的銷(xiāo)售，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力就比較大。

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