（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）6月3日晚間，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布《關(guān)于回復(fù)上海證券交易所對公司2020年年度報(bào)告信息披露監(jiān)管工作函的公告》，就此前公布的2020年報(bào)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行回復(fù)。

此前，藍(lán)光發(fā)展如期發(fā)布2020年年報(bào)。年報(bào)顯示，公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)為主，2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額約1035億元，同比增長約2%；營業(yè)收入429.57億元，同比增長9.60%，相較2019年而言增速下降17.57個百分點(diǎn)。

與此同時，藍(lán)光發(fā)展歸母凈利潤33.03億元，同比下降4.53%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率21.06%，同比下降5.61個百分點(diǎn)。

基于此，上交所于近日向藍(lán)光發(fā)展發(fā)問詢函，要求就公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域布局、庫存結(jié)轉(zhuǎn)和行業(yè)可比公司情況等，說明公司營收增速放緩和的毛利率下降主要原因。

事實(shí)上，由于近年來政府對地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的政策調(diào)控，控房價和土地市場的持續(xù)升溫導(dǎo)致銷售價格受限及土地成本升高，毛利率下降已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。經(jīng)初步測算，藍(lán)光發(fā)展在手項(xiàng)目毛利率在20%左右。

此外，藍(lán)光發(fā)展表示，公司營收增速放緩主要是由于疫情對工程進(jìn)度的影響，如剔除該影響，公司增速將與2019年增速基本持平。

可以參考的是，藍(lán)光發(fā)展?fàn)I業(yè)收入前后5名的可比公司年報(bào)顯示，2020年平均增幅為14.72%，較2019年32.87%的平均增速下降18.16個百分點(diǎn)，以此來看，藍(lán)光發(fā)展增速放緩屬于行業(yè)正常波動。

華中結(jié)轉(zhuǎn)收入增速放緩

為控制疫情擴(kuò)散，各房企嚴(yán)格按照國家及當(dāng)?shù)卣?guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)施工，因此項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受到不同程度的影響。

初步估算，藍(lán)光發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)度滯后約達(dá)3-6個月，而且部分項(xiàng)目未能在2020年按照計(jì)劃達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件。

也就是說，藍(lán)光發(fā)展2021年度前三個月實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的48億元，按照計(jì)劃，本應(yīng)該放在2020年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，而該部分收入占2019年收入比例達(dá)12.2%。

如考慮該部分收入影響，藍(lán)光發(fā)展2020年較2019年的收入增速仍將達(dá)到22%，與19年增速27.1%僅相差5.1個百分點(diǎn)。

此外，從收入?yún)^(qū)域分布上看，2020年疫情最重的華中區(qū)域，在藍(lán)光發(fā)展2019年結(jié)轉(zhuǎn)收入?yún)^(qū)域占比中位列第二，僅次于成都區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，2019年華中區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)收入為90.35億，2020年?duì)I收增速為-68%，僅實(shí)現(xiàn)28.6億元。

而在庫存結(jié)轉(zhuǎn)方面，藍(lán)光發(fā)展在權(quán)益銷售業(yè)績下降0.67%的情況下，2020年底預(yù)收賬款862億元較2019年的682億元增幅達(dá)到26%，側(cè)面反映了疫情對于工程進(jìn)度的影響，使得其原計(jì)劃在2020年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目未能如期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，造成預(yù)收賬款大幅增加。

藍(lán)光發(fā)展表示，2018年-2020年期間，公司期末預(yù)收賬款穩(wěn)定增長，權(quán)益銷售規(guī)模也保持穩(wěn)定，從而為公司未來幾年的營收規(guī)模提供了保障，預(yù)計(jì)公司未來幾年的營收規(guī)模將保持穩(wěn)定。

“不存在去化風(fēng)險(xiǎn)”

年報(bào)顯示，2020年末藍(lán)光發(fā)展存貨1696.32億元，同比增長31.77%；其中，已完工開發(fā)項(xiàng)目和在建開發(fā)項(xiàng)目為193.79億元和1502.13億元，分別同比增長9.73%和35.61%。

項(xiàng)目是否存在去化風(fēng)險(xiǎn)，成為上交所關(guān)注的關(guān)鍵。

對此，藍(lán)光發(fā)展回應(yīng)，公司在經(jīng)營決策時將存貨去化作為對公司影響最重大事項(xiàng)之一，對各項(xiàng)目分析采取不同的銷售策略進(jìn)行銷售，不存在重大的去化風(fēng)險(xiǎn)。同時，公司2021年一季度去化良好，實(shí)現(xiàn)銷售金額252.19億元，銷售面積254.22萬平方米，同比增幅分別達(dá)到了133%、116%。

具體來看，已完工開發(fā)項(xiàng)目方面，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展已完工存貨為206.88億元，較2019年末增加17.92億元。

觀察者網(wǎng)了解到，在藍(lán)光發(fā)展已完工開發(fā)項(xiàng)目中，商業(yè)及配套的占比較高，其車位占比更是高達(dá)79.64%。

這主要是剛需購車需求延后所致。藍(lán)光發(fā)展表示，前期項(xiàng)目多為剛需產(chǎn)品，客戶主要為首次置業(yè)群體，家庭購車需求延后，項(xiàng)目車位出現(xiàn)暫時滯銷情況，但隨著項(xiàng)目入住率逐漸提高及業(yè)主家庭購車能力提高，車位需求逐漸增加。

此外，藍(lán)光發(fā)展認(rèn)為，公司2020年度去化2019年末已完工開發(fā)產(chǎn)品33.70億元，其中2015年及以前的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化5.81億元，不存在重大的后續(xù)去化風(fēng)險(xiǎn)。

從在建開發(fā)項(xiàng)目上看，截止2020年末，公司在建存貨為1502.13億元，因新增土地儲備及項(xiàng)目開發(fā)支出增加，較2019年末增加394.45億元。

此外，藍(lán)光發(fā)展提到，公司年報(bào)披露的可供出售面積系2019年末項(xiàng)目剩余可售面積及2020年新增取證的總可售面積，而已售面積系2020年當(dāng)期銷售的面積，不是項(xiàng)目累計(jì)銷售面積，因此據(jù)此計(jì)算出來的去化率不是項(xiàng)目的整體去化率。

而2020年新增取證的項(xiàng)目，因取證時間較短，同時受房地產(chǎn)調(diào)控政策及公司銷售政策的針對性調(diào)整，在2020年末有15個項(xiàng)目可供出售面積合計(jì)101.28萬平米，共計(jì)去化38.61萬平米，去化率不足50%。

2021年1-3月，該類項(xiàng)目共計(jì)銷售8.87萬平方米，其中6個項(xiàng)目去化率已超過50%。該類項(xiàng)目屬于正常去化階段，項(xiàng)目整體保持盈利，不存在減值風(fēng)險(xiǎn)。

而2019年末結(jié)余到2020年銷售的項(xiàng)目，實(shí)際主要系尾盤銷售部分，該部分主要是去化周期較長的商業(yè)、公寓及車位部分。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-3月，該部分共計(jì)去化16.26萬平方米，其中9個項(xiàng)目剩余資源去化率已超過50%，不存在重大去化風(fēng)險(xiǎn)。

會計(jì)師方面同時指出，藍(lán)光發(fā)展存貨主要為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，包括已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)項(xiàng)目，截至2020年末，該類存貨賬面價值1695.92億元占年末公司資產(chǎn)總額的65.66%。

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