入秋以后，廣州的樓市也像天氣一樣，逐漸從炎炎夏日中冷了下來(lái)。

據(jù)微信公號(hào)每日經(jīng)濟(jì)新聞（ID：nbdnews）10月9日?qǐng)?bào)道，這個(gè)國(guó)慶，廣州樓市掀起了一股降價(jià)促銷的風(fēng)潮，且降價(jià)范圍并不限于外圍郊區(qū)。每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦咴L廣州市中心區(qū)推貨大戶荔灣區(qū)廣鋼新城板塊發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤推出較大優(yōu)惠措施，部分樓盤優(yōu)惠幅度超過10%。

一邊是嚴(yán)調(diào)控下購(gòu)房者持幣觀望，一邊是融資收緊、資金回籠減慢，開發(fā)商面臨資金壓力開始不淡定了。嗅覺敏銳的萬(wàn)科高喊“活下去”，碧桂園已考慮將銷售率不佳的項(xiàng)目停工，穿越周期成為開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。面臨市場(chǎng)下行壓力，開發(fā)商將如何調(diào)整銷售策略？

現(xiàn)場(chǎng)：部分樓盤降幅超10%

樓市下行壓力漸顯，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，降價(jià)促銷潮逐漸在廣州樓市蔓延。據(jù)記者實(shí)地調(diào)查了解，廣州樓市的降價(jià)潮已從外圍的增城、南沙等區(qū)域向中心區(qū)擴(kuò)圍，增城、黃埔、南沙、花都、荔灣以及番禺等區(qū)域均有樓盤實(shí)施降價(jià)促銷策略。

國(guó)慶長(zhǎng)假期間，記者以購(gòu)房者身份走訪了荔灣區(qū)廣鋼新城板塊多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，包括保利和光晨樾、振業(yè)天頌以及金融街融穗華府等在內(nèi)的不少項(xiàng)目均推出優(yōu)惠措施。其中和光晨樾降幅較大，原總價(jià)約為530萬(wàn)元的三房單位，折后價(jià)約為458萬(wàn)元，降價(jià)幅度高達(dá)72萬(wàn)元，降幅達(dá)到13.58%。

振業(yè)天頌項(xiàng)目降幅則較低，102平方米三房單位，原總價(jià)約為440萬(wàn)元，折后總價(jià)約為427萬(wàn)元。該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，項(xiàng)目采取雙合同形式簽約，備案合同價(jià)格約為356萬(wàn)元，裝修款合同價(jià)格約為71萬(wàn)元。以三成首付計(jì)算，購(gòu)房者需要繳納的首期購(gòu)房款約為178萬(wàn)元。

雙合同簽約形式對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，首付壓力較大。雙合同盛行下，單合同則成為開發(fā)商的宣傳點(diǎn)和賣點(diǎn)。在廣鋼新城內(nèi)，金融街融穗華府項(xiàng)目打出的“真單合同，首付110萬(wàn)起”“國(guó)慶特惠一口價(jià)8.8折起”等字樣的廣告較為顯眼。

融穗華府項(xiàng)目銷售人員告訴記者，因?yàn)轫?xiàng)目是在2015年和2016年拿的預(yù)售證，所以避開了限價(jià)，簽約價(jià)格可以突破區(qū)域的限價(jià)，實(shí)現(xiàn)單合同簽約。

以該項(xiàng)目一套92平方米三房單位為例，原總價(jià)約為521萬(wàn)元，在減去20萬(wàn)元優(yōu)惠以及9.7折商業(yè)貸款、9.9折國(guó)慶優(yōu)惠以及7天內(nèi)準(zhǔn)時(shí)簽約的9.9折優(yōu)惠后，折后總價(jià)約為477萬(wàn)元，總折扣約為9.2折。三成首付約為144萬(wàn)元，門檻較雙合同簽約大大降低。

關(guān)于廣告打出的8.8折優(yōu)惠，融穗華府項(xiàng)目銷售人員向記者解釋，8.8折單位主要是商鋪，只有少量國(guó)慶鉅惠單位折扣力度可達(dá)到8.8折。

記者在融穗華府項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)貼出的國(guó)慶鉅惠單位發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶鉅惠單位為低樓層以及高樓層，集中在2~4樓以及30層以上單位，大多數(shù)已貼出“已售”字樣。其中一套面積約為83平方米的單位，原價(jià)為57320元/平方米，折后單價(jià)約為50600元/平方米，每平方米降了6719元，折扣力度高達(dá)約56萬(wàn)元，折扣約為8.8折。

開發(fā)商：節(jié)后調(diào)整優(yōu)惠幅度

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾吡私猓磕辍笆弧秉S金周期間，開發(fā)商都會(huì)有不同程度的降價(jià)促銷措施，帶動(dòng)成交上升。對(duì)比往年，今年開發(fā)商的讓利幅度較大，主要是因?yàn)榉科竺媾R資金回籠壓力。

和光晨樾項(xiàng)目銷售人員告訴記者，目前促銷主要是因?yàn)殚_發(fā)商需要回籠資金，待黃金周過后，樓盤的優(yōu)惠幅度將進(jìn)行調(diào)整。

同時(shí)，金融街廣州相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“十一”黃金周針對(duì)個(gè)別樓盤的部分單位推出特惠，優(yōu)惠力度比平時(shí)高1%~2%，這些特價(jià)單位在戶型和朝向方面相對(duì)而言沒那么好。節(jié)后，價(jià)格將調(diào)整，個(gè)別單位適當(dāng)回收優(yōu)惠，幅度約為2%。

值得注意的是，今年以來(lái)，開發(fā)商策略已發(fā)生明顯變化，萬(wàn)科高喊“活下去”，碧桂園已考慮將部分效益不佳項(xiàng)目停工，而這些主要是源于對(duì)資金的渴求。融資渠道收緊、資金回籠速度放緩，使房企資金壓力倍增，穿越周期“活下去”成為房企的第一要?jiǎng)?wù)。

雖然“十一”黃金周過后，開發(fā)商的優(yōu)惠措施將會(huì)有所調(diào)整，但以價(jià)換量、適度降價(jià)促銷、快速回籠資金將成為開發(fā)商未來(lái)的營(yíng)銷策略。

上述金融街廣州相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在，有很多購(gòu)房者持幣觀望，所以在接下來(lái)的購(gòu)房節(jié)點(diǎn)，例如“雙十一”等將繼續(xù)推出優(yōu)惠措施，力度不亞于“十一”黃金周。

談及優(yōu)惠幅度，該負(fù)責(zé)人明確表示，并不是價(jià)格的大跳水，這樣會(huì)引起市場(chǎng)恐慌，越降價(jià)越?jīng)]人買，大幅降價(jià)是對(duì)市場(chǎng)和開發(fā)商自身的不負(fù)責(zé)任。

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，廣州中原研究發(fā)展部針對(duì)廣州42個(gè)項(xiàng)目展開調(diào)研，結(jié)果顯示，“十一”期間價(jià)格與最近3個(gè)月持平（或變化幅度低于1%）的樓盤有25個(gè)，占調(diào)研總量的60%。十一期間與3個(gè)月前對(duì)比出現(xiàn)價(jià)格讓利的項(xiàng)目為有17個(gè)，主要讓利幅度集中在4-7%，該部分項(xiàng)目普遍采取“特價(jià)房”方式進(jìn)行讓利。

由此可見，保持價(jià)格平穩(wěn)為目前大部分項(xiàng)目的“定價(jià)策略”。

記者 | 魏瓊  編輯 | 魏文藝 孫志成