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趙燕菁:房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,政策如何跟進(jìn)?
最后更新: 2023-09-01 08:57:08【導(dǎo)讀】 8月31日晚,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知,降低存量首套住房貸款利率,調(diào)整最低首付比例。這是繼7月24日政治局會(huì)議后,有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一次政策調(diào)整,以期提振低迷已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整,廈門(mén)大學(xué)教授,中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)趙燕菁認(rèn)為,在房產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的當(dāng)下,要以原來(lái)商品房為主的單軌制,轉(zhuǎn)變?yōu)楸U蠟橹鳌⑸唐窞檩o的雙軌制,盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。同時(shí),要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性,要有危機(jī)意識(shí),糾正“債務(wù)厭惡”的陳舊思維,中央政府在及時(shí)出手履行市場(chǎng)責(zé)任。
【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 趙燕菁】
“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”
房地產(chǎn)“放血療法”【1】拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)的跡象已經(jīng)非常明顯,但對(duì)于是否要先給房地產(chǎn)“止血”,卻依然爭(zhēng)論不休。原來(lái)開(kāi)出放血療法的醫(yī)生認(rèn)為一旦止血,病人的血壓又會(huì)反彈(“前功盡棄”);反對(duì)的醫(yī)生則認(rèn)為,用放血治療高血壓一開(kāi)始就是錯(cuò)的,如果不給房地產(chǎn)止血,經(jīng)濟(jì)很可能直接在手術(shù)臺(tái)上休克。
7月24日政治局會(huì)議給這一爭(zhēng)論畫(huà)上了句號(hào),會(huì)議認(rèn)為“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”,基于這一重大判斷,會(huì)議果斷提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
央視7月24日政治局會(huì)議截圖
現(xiàn)在時(shí)間已經(jīng)過(guò)去一個(gè)多月,房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)顯示處方雖然開(kāi)出,但“劑量”和“速度”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠——強(qiáng)心劑下去,血壓并沒(méi)有回升——甚至一線城市房?jī)r(jià)都沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的反彈。
療效不彰說(shuō)明執(zhí)行部門(mén)對(duì)政治局會(huì)議所做的判斷理解不到位?!肮┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整,而是方向上的轉(zhuǎn)變?!叩姆较虮P(pán)也不能簡(jiǎn)單回?fù)埽且蛳蛳喾吹姆较?
簡(jiǎn)單講,就是過(guò)去十幾年出臺(tái)的打壓房地產(chǎn)政策都要“一風(fēng)吹”。原來(lái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限面積、限戶型、限套數(shù)、限配建……要轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)購(gòu)、鼓勵(lì)貸、不限面積、不限戶型、不限套數(shù)、不要求配建……
這樣做不是在鼓勵(lì)炒房,而是把給存量資產(chǎn)定價(jià)和增量需求保障分開(kāi):
1)原來(lái)以解決剛需為核心的政策,要讓位給升級(jí)、改善型需求,要讓有錢(qián)人把錢(qián)花出去,盡快完成市場(chǎng)出清;
2)原來(lái)交給市場(chǎng)的剛需,則要全部移交給保障住房,要將原來(lái)只對(duì)困難群體的“重點(diǎn)保障”變?yōu)槿采w式的“全面保障”;
3)原來(lái)商品房為主的單軌制,要變?yōu)楸U蠟橹?,商品為輔的雙軌制;
4)原來(lái)是靠賣(mài)地“保財(cái)政”,現(xiàn)在則應(yīng)是靠拉升不動(dòng)產(chǎn)估值“保金融”;
5)原來(lái)的政策“放量壓價(jià)”,通過(guò)大量供給土地,打壓房地產(chǎn)價(jià)格;現(xiàn)在則應(yīng)是“放價(jià)限量”,放開(kāi)交易管制,減少土地供給。
趙燕菁教授認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)要以原來(lái)商品房為主的單軌制,轉(zhuǎn)變?yōu)楸U蠟橹?,商品為輔的雙軌制
扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)下滑螺旋
在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻,要通過(guò)饑餓營(yíng)銷,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快從供大于求回到供不應(yīng)求,恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。市場(chǎng)恢復(fù)得越快,救市的代價(jià)就越小。也許房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí),打壓房?jī)r(jià)算是“功”,現(xiàn)在“供求關(guān)系發(fā)生重大改變”,再打壓房?jī)r(jià)就是“過(guò)”!那種擔(dān)心房地產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)向會(huì)造成“前功盡棄”的想法,是沒(méi)有深刻理解政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本判斷。
房地產(chǎn)恢復(fù)主要有兩個(gè)信號(hào),一個(gè)是價(jià)格上漲,一個(gè)是去化周期縮短,相比而言,第二個(gè)指標(biāo)更重要?;謴?fù)房?jī)r(jià)上漲不是目的,目的是恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。房地產(chǎn)主管部門(mén)要明確放棄價(jià)格管理,“約談”那些城市去化周期過(guò)長(zhǎng)的城市。
房地產(chǎn)主管部門(mén)要將城市賣(mài)地指標(biāo)像建設(shè)用地指標(biāo)那樣納入宏觀管理工具,要將房地產(chǎn)新增供地作為一條高壓線重點(diǎn)監(jiān)控——根據(jù)“去化周期”決定城市能否賣(mài)地、能賣(mài)多少土地的核心指標(biāo)。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項(xiàng)目向商品房市場(chǎng)增加供地,防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表里屬于資產(chǎn)端,但其價(jià)值卻記在所有者權(quán)益也就是負(fù)債端。就算增量需求不再,存量的價(jià)值依然可以通過(guò)漲跌影響負(fù)債端的擴(kuò)張和收縮。由于中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債表的上限是由負(fù)債端的上限決定的,房地產(chǎn)市值直接決定了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)還是衰退。中國(guó)過(guò)去三十年高速增長(zhǎng)充分證明了這一點(diǎn)。
房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)而言絕不僅僅是“土地財(cái)政”,而是構(gòu)成所有產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)?!鞍逊康禺a(chǎn)需求簡(jiǎn)單與房地產(chǎn)面積掛鉤,認(rèn)為房地產(chǎn)取決于人口”,這個(gè)想法之所以是錯(cuò)誤的,就是只看到增量的價(jià)值,沒(méi)有看到存量帶來(lái)的價(jià)值。
房地產(chǎn)不是“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”
但即使從增量看,人口也不是房地產(chǎn)的上限。新加坡、迪拜人口都很少,卻都有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn),多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家早已解決了住的問(wèn)題,人均住宅面積比中國(guó)還高,卻依然有著發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)。為什么?因?yàn)榉康禺a(chǎn)一樣會(huì)隨著生活水平的提高不斷升級(jí)。
在諾基亞時(shí)代,手機(jī)幾乎也是人手一把,但為什么手機(jī)產(chǎn)業(yè)還會(huì)有一波大發(fā)展?因?yàn)樘O(píng)果開(kāi)創(chuàng)的智能機(jī)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)。手機(jī)如此,新能源車(chē)如此,住房也是如此。關(guān)鍵是我們能否去除掉制約房地產(chǎn)升級(jí)的人為障礙。
其中最主要的一個(gè)升級(jí)障礙,就是我們對(duì)高端居住產(chǎn)品的“封鎖”。高端需求是一個(gè)產(chǎn)品生態(tài)的頂端,雖然占比不一定很大,但卻是產(chǎn)品升級(jí)的策源地。只有放開(kāi)對(duì)“高端需求”的限制,才能打通產(chǎn)品升級(jí)的通道。
靠限制需求并不能使需求消失。中國(guó)大量住房需求外流,到境外房、買(mǎi)樓,甚至買(mǎi)島,很大程度上就是因?yàn)闆](méi)有合適的住宅產(chǎn)品。根據(jù)Knight Frank的數(shù)據(jù),2019年一年,中國(guó)買(mǎi)家在海外購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)金額就高達(dá)1040億美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中國(guó)在內(nèi)全世界頂端需求,完成了城市消費(fèi)跨越式升級(jí)。
國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也是如此。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),就在房地產(chǎn)普遍銷售困難的2023年上半年,廣州一手千萬(wàn)豪宅成交量達(dá)2291宗,已達(dá)到2022年全年水平的69%,接近2021年的92%。同期北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅成交1886套,達(dá)到了過(guò)去十年最高值。新房滯銷,但豪宅、別墅卻一房難求并非個(gè)別城市特例。這些需求利用得好,都可以用來(lái)為暴跌的房地產(chǎn)接盤(pán)。
現(xiàn)在商品房市場(chǎng)過(guò)剩的主要是高層單元住宅。這種單一無(wú)差異的產(chǎn)品在供不應(yīng)求的時(shí)代,滿足了市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的基本需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大改變,出現(xiàn)過(guò)剩一點(diǎn)也不奇怪。應(yīng)該盡快停止建設(shè)目前千篇一律、南北無(wú)異的過(guò)剩產(chǎn)品。
要想鼓勵(lì)探索新的房地產(chǎn)產(chǎn)品,用高端需求拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的迭代和升級(jí),原來(lái)對(duì)戶型的管理、面積的管理和其它居住建筑標(biāo)準(zhǔn),就必須隨之調(diào)整。對(duì)于超過(guò)一定價(jià)值的“豪宅”要放開(kāi)購(gòu)房資格的限制,要把高凈值消費(fèi)者的需求盡量留在國(guó)內(nèi)。
中國(guó)品牌的豪華汽車(chē)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng),中國(guó)頂級(jí)城市的居住產(chǎn)品也要敢于和世界上其它頂級(jí)城市展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。不僅新產(chǎn)品要放開(kāi),已經(jīng)出售的住房也要允許業(yè)主根據(jù)新的需求自主更新。要對(duì)“違章”重新界定,要為存量居住升級(jí)提供審批通道。
標(biāo)簽 房地產(chǎn)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)剛需保障性住房土地財(cái)政資產(chǎn)負(fù)債表政治局會(huì)議-
本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。
- 責(zé)任編輯: 蘇堤 
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