據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)9月22日消息，一位港股上市房企的副總裁說(shuō)，現(xiàn)售的問(wèn)題早已提出過(guò)。如果實(shí)行，對(duì)房企的影響確實(shí)很大，特別是資金實(shí)力弱的中小房企，很多實(shí)力不夠的房企將因此退出房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，房企成本會(huì)提高，房?jī)r(jià)也進(jìn)一步提升。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)從一家百?gòu)?qiáng)房企廣州區(qū)域的項(xiàng)目總經(jīng)理處了解到，按照預(yù)售制度，房企在拿地之后，快節(jié)奏的話6個(gè)月可以入市，正常速度則是9個(gè)月開(kāi)盤。根據(jù)銀行的放款節(jié)奏，通常開(kāi)盤后2個(gè)月就會(huì)放款，這些首付款和銀行尾款，全部作為預(yù)售款進(jìn)入三方監(jiān)管專用賬戶。開(kāi)發(fā)商若是想要?jiǎng)佑眠@部分預(yù)售款來(lái)支付工程款、經(jīng)營(yíng)用款、銀行利息、稅金、運(yùn)作費(fèi)等，都要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易監(jiān)控中心審批，而且專用賬戶內(nèi)的資金普遍要按已預(yù)售合同總金額的10%留存，以供后續(xù)開(kāi)發(fā)。而一旦改成現(xiàn)售的形式，開(kāi)發(fā)商要等到全部房子建設(shè)完畢，也就是大概3年后才能對(duì)外銷售，回籠資金。

這也意味著，現(xiàn)售制度下的回款周期至少比預(yù)售制增加了2年左右。

“這項(xiàng)制度很完善了，如果變更，將會(huì)對(duì)中國(guó)金融監(jiān)管市場(chǎng)、按揭放貸系統(tǒng)影響很大，對(duì)房企回籠資金影響很大，一旦實(shí)施，會(huì)死一批企業(yè)的?！币幻?yáng)光城的高管說(shuō)，在現(xiàn)售制度下，房企高周轉(zhuǎn)做不到了。

《通知》也提到，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng)，一旦遇到市場(chǎng)變動(dòng)沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會(huì)出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會(huì)集中爆發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)健康發(fā)展。

因此，建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。

商品房預(yù)售制度利與弊

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。最早出現(xiàn)于香港，1956年，香港政府出臺(tái)《預(yù)售樓花同意書(shū)》，正式以法律形式對(duì)樓花預(yù)售進(jìn)行規(guī)范管理。

內(nèi)地的商品房預(yù)售制度借鑒了香港房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立，實(shí)施至今已近25年。

商品房預(yù)售制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，但在漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程中，也逐漸衍生出風(fēng)險(xiǎn)。按照上述《通知》，這些風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在幾方面：

一是一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的切身利益，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生大范圍長(zhǎng)時(shí)間信訪事件, 增加維穩(wěn)壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數(shù)達(dá)61宗；

二是由于我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法規(guī)制度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒(méi)有正常發(fā)揮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生；

三是商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻, 不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng), 降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金要求，刺激了房地產(chǎn)的過(guò)度投資和開(kāi)發(fā)，造成不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)。

事實(shí)上，早在2005年8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》首次指出，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

然而，上述《通知》也稱，商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。

專家： 取消預(yù)售 不建議“一刀切”

樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預(yù)售制度，首當(dāng)其沖受到影響的就是開(kāi)發(fā)商企業(yè)，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進(jìn)一步升高，進(jìn)而市場(chǎng)也很有可能發(fā)生波動(dòng)。

預(yù)售制度實(shí)行以來(lái)，對(duì)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展其實(shí)是很有益處的，不僅給了開(kāi)發(fā)商一定的時(shí)間籌措建設(shè)資金，購(gòu)房者也通過(guò)開(kāi)發(fā)商讓利，可以低價(jià)預(yù)訂商品房，對(duì)兩者其實(shí)是雙贏的。

對(duì)于個(gè)別樓盤預(yù)售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問(wèn)題，繼而產(chǎn)生的法律糾紛，并非只能調(diào)整預(yù)售制度來(lái)解決，而是可以通過(guò)加強(qiáng)前期監(jiān)管來(lái)解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，未來(lái)人口總數(shù)勢(shì)必大量增長(zhǎng)，對(duì)于住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區(qū)的商品房庫(kù)存并未到過(guò)剩的程度，還沒(méi)到急需清庫(kù)存的時(shí)候。

若驟然取消預(yù)售制度，對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者而言都不是好消息。開(kāi)發(fā)商籌措資金的成本提高，企業(yè)要賣掉現(xiàn)房才能回籠資金，反過(guò)來(lái)會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實(shí)不建議“一刀切”地取消預(yù)售。