“去庫(kù)存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急”

近期，各地樓市新政的陸續(xù)出臺(tái)，帶動(dòng)了樓市的“回溫”。

“近兩周，熱點(diǎn)城市的新房、二手房的帶看量、訪客量、簽約率都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2016年以來(lái)，國(guó)家很少自上而下地出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)的一攬子政策，而是更強(qiáng)調(diào)城市、政府的主體責(zé)任。這次的新政讓市場(chǎng)看到，國(guó)家又要開始“救市”了，這極大提振了大家信心和預(yù)期。

李宇嘉認(rèn)為：“相較于前兩年，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌、利率下降，能有效降低部分購(gòu)買剛需或改善型住房居民的月供，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的刺激因素?！?

原東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇說(shuō)，新政確實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定熱度，但是否能反轉(zhuǎn)整個(gè)房地產(chǎn)銷售的下滑趨勢(shì)，還有待觀察。

邵宇告訴觀察者網(wǎng)，他在周邊的人群中也做了一些調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大家的購(gòu)買意愿確實(shí)出現(xiàn)一些變化，但還不是非常積極。

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉也指出，與2008年、2015年不同，居民購(gòu)房意愿修復(fù)偏慢、住宅庫(kù)存高企，疊加房企融資存在“堵點(diǎn)”，使得本輪地產(chǎn)投資低迷持續(xù)時(shí)間超過(guò)去兩輪，也可能將會(huì)對(duì)穩(wěn)地產(chǎn)政策落地生效的傳導(dǎo)路徑產(chǎn)生一定影響。

2024年5月25日，廣東省惠州市，廣東19城樓市新政首日，仲愷高新區(qū)一處在售樓盤舉行工地開放日，吸引了不少準(zhǔn)業(yè)主和意向購(gòu)房者組團(tuán)參觀了解。（視覺中國(guó)）

政策落地需要一段時(shí)間，市場(chǎng)端的表現(xiàn)也需要持續(xù)觀察，但本輪調(diào)整的政策導(dǎo)向很明顯，亮點(diǎn)便是盤活存量。

“樓市低迷的原因就是房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池向觀察者網(wǎng)表示，各城市房?jī)r(jià)不斷走低，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的反應(yīng)。因此，把政策的著力點(diǎn)放到去庫(kù)存上是正確的。

趙秀池說(shuō)：“去庫(kù)存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急，只有去庫(kù)存，才能消化供過(guò)于求的部分供給，扭轉(zhuǎn)供過(guò)于求的局面?！?

趙偉表示，4月政治局會(huì)議后，疏通地產(chǎn)高庫(kù)存“堵點(diǎn)”思路進(jìn)一步明確，存量商品房、土地均可盤活。地方政府“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可通過(guò)政府收回收購(gòu)等方式妥善處置盤活。央行再設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，60%的本金支持比例下預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元，政策信號(hào)意義明顯。

“同時(shí)，需求端政策‘三箭齊發(fā)’，全國(guó)居民購(gòu)房首付比下限、公積金和商業(yè)貸款利率均已降至歷史最低，或可激活部分居民購(gòu)房需求?！壁w偉認(rèn)為，后續(xù)穩(wěn)地產(chǎn)政策重點(diǎn)跟蹤財(cái)稅端，稅費(fèi)減免、財(cái)政貼息等可能成為儲(chǔ)備政策。

是時(shí)候“上車”了嗎？

在滬從事新媒體工作的小Y可以說(shuō)是房地產(chǎn)新政的受益者，最近剛剛成功“下單”。

今年年初上海放開非滬籍單身人士購(gòu)房資格之后，小Y終于有了購(gòu)房資格。經(jīng)歷了4個(gè)月左右的看房，他選中了一套位于上海外環(huán)外的二手房，并于5月27日草簽了購(gòu)房合同。

“那天正好是上海新政發(fā)布當(dāng)天。”小Y告訴觀察者網(wǎng)，他沒想到新政讓他可選擇的購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大到了外環(huán)內(nèi)，“如果不是剛好這一天上車，我一定會(huì)到外環(huán)內(nèi)挑一套合適的房子?！?

盡管沒把房子買到外環(huán)內(nèi)，小Y還是趕上了“降首付、降利率”等政策。

“我的公積金貸款利率是2.85%，商貸利率3.5%?！毙說(shuō)：“按照新政，我可以付兩成首付，但我沒這么選，而是直接付了六成。我不想之后因?yàn)榉抠J影響自己的生活水準(zhǔn)，現(xiàn)在的還貸金額對(duì)我自己來(lái)說(shuō)比較輕松，沒什么壓力。”