北京購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的“靴子”終于落地。為落實(shí)“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

此外，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算，首套房貸利率最低為4.2%。

優(yōu)政策 更好滿足合理住房需求

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)期待已久。

7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議上，在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次提出，適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

一個(gè)月后，8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。各城市可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，此次再次調(diào)整相關(guān)政策，既是落實(shí)央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

降首付 首套房首付統(tǒng)一為3成

此次優(yōu)化的一大內(nèi)容，就是降低首付。

北京市目前的政策是，個(gè)人購(gòu)買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，均區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執(zhí)行不同的首付比例。具體而言，個(gè)人購(gòu)房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購(gòu)買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

“執(zhí)行差別化的首付比例，是2017年為抑制投資投機(jī)需求、落實(shí)‘房住不炒’定位所采取的調(diào)控措施，從當(dāng)時(shí)看也的確穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，讓樓市快速降溫?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，隨著市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，繼續(xù)執(zhí)行當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)，的確會(huì)誤傷部分購(gòu)房人，特別是改善型購(gòu)房人。

通知提出，自新規(guī)執(zhí)行起，個(gè)人購(gòu)買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。同時(shí)，貸款最長(zhǎng)年限也從25年恢復(fù)至30年。

“購(gòu)買城六區(qū)之外的住房首付比例略低，這既符合北京城市功能和布局優(yōu)化調(diào)整的要求，也結(jié)合了近幾年土地供應(yīng)實(shí)際，以促進(jìn)職住平衡。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近幾年北京在土地供應(yīng)上，重點(diǎn)是向城市副中心和順義、大興、亦莊、昌平等平原新城傾斜。

記者以市民王先生舉例，因?yàn)榧矣卸ⅲ瑴?zhǔn)備在大興購(gòu)買二套房，房款800萬元。按照新規(guī)，其首付比例從過去的80%降低至40%，減少了320萬元。

調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅認(rèn)定不再看總價(jià)

此次優(yōu)化的另一內(nèi)容，就是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

北京目前的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，制定于2014年，包含三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬元。

沿用了9年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，已不適用當(dāng)前形勢(shì)。此前，就有購(gòu)房人反映，家有三胎想換套大一點(diǎn)的房子，卻不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，全家壓力很大。

來自中指研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，均高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

新的普通住宅如何認(rèn)定？根據(jù)通知，仍須滿足三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。

記者注意到，對(duì)比新老標(biāo)準(zhǔn)，最大的變化在于價(jià)格，不僅各環(huán)線的單價(jià)上限相比之前均明顯提高，且不再看總價(jià)。“只看單價(jià)不看總價(jià)，一來是更多惠及‘賣小買大’的改善型家庭，不因總價(jià)上限被誤傷；二來是有利于控制部分區(qū)域小戶型單價(jià)異動(dòng)?！庇袑＜艺J(rèn)為。

機(jī)構(gòu)人士預(yù)測(cè)，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，目前市場(chǎng)上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，對(duì)購(gòu)房人有何好處？記者了解到，在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

根據(jù)通知，購(gòu)房人可自2024年1月1日起按新標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠。

降利率 新發(fā)放房貸利率最低4.2%

新購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)也將有所減輕。記者了解到，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

具體看，城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP（基點(diǎn)）、LPR+60BP；非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR、LPR+55BP。相較調(diào)整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調(diào)。

央行最新公布的11月份LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.2%。按此計(jì)算，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

據(jù)悉，各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法制化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。