隨著票王新盤“親海駅II”的火爆銷售，8月14日，長實集團旗下這一油塘新盤推出新一期，“親海駅I”首發(fā)開盤價公布，共涉及50套房源，折實每平方英尺（1平方英尺約合0.0929平方米）價約15250港元，較親海駅II首批價格高約1.7%，“入場費”為385.8萬港元。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副住宅兼住宅部總裁陳永杰指出，“親海駅I”訂價克制，比同區(qū)新晉二手房有15%折讓，相信可吸引大批“親海駅II”意向客戶認購，預(yù)計占整體客源八成，加上“親海駅II”低開策略奏效，相信“親海駅I”亦可錄理想銷情。

認購數(shù)創(chuàng)香港歷史新高

日前，李嘉誠創(chuàng)辦的長實集團旗下油塘新盤首期開盤后，以相當于周邊二手房約“七折”的價格引發(fā)香港地產(chǎn)圈關(guān)注，并引發(fā)香港市民瘋狂搶購，令市場直呼“深水炸彈”。

8月3日，“親海駅II”首發(fā)開盤價公布，最低折后價290萬港元便可“上車”，實用面積210平方英尺（約合19.5平方米），折實沒平方英尺價13810港元（約合14.87萬港元/平方米），較周邊二手房便宜了三成。平均來看，“親海駅II”首批132戶折實平均每平方英尺價約14997港元，創(chuàng)過去7年來九龍新區(qū)新盤新低水平。

據(jù)香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至8月10日，“親海駅II”收逾3.8萬票（即買家遞交“購樓意向書”，同時支付訂金），超購約60倍，成為香港歷史上收票最多的新盤。

而8月12日首輪銷售當天，“親海駅II”的626戶“一炮沽清”（售罄），不但創(chuàng)下逾8年來新盤單日銷售最勁紀錄，亦帶動周末兩日新盤成交激增至651宗，創(chuàng)逾1年最旺周末。其中，“親海駅II”賣出的626戶，成交價在297萬港元至1212.4萬港元，單日“吸金”逾39.1億港元。

香港經(jīng)濟日報對于這一“盛況”描述道：8月12日8時起，數(shù)以萬計的香港民眾前來搶購，隊伍從臨近的購物中心的大廳開始，一路越過一條橫跨主干道的天橋，不少人排了數(shù)小時隊伍才得以進入。

油塘親海駅選樓排隊現(xiàn)場。（來源：星島網(wǎng)）

星島網(wǎng)援引長實集團營業(yè)經(jīng)理陳詠慈稱，當日出席選樓的人數(shù)約7000人。長實集團執(zhí)行董事趙國雄則表示，首輪銷售“出席人數(shù)理想”，“集團對銷售情況有信心”。趙國雄稱，項目定價相當合理，屬市場可以接受水平，將有助市民上車或換房。而項目收逾3.8萬票“十分開心”，并創(chuàng)出歷來最多紀錄，相信短時間內(nèi)亦難以突破。亦顯示市民有置業(yè)需求，對樓市有信心，集團希望能夠幫助市民上車。

陳永杰還表示，“親海驛II”以平爆價開售，即成功掀起置業(yè)熱潮，足證策略奏效，料其他發(fā)展商亦會陸續(xù)跟隨。陳永杰稱，香港中原地產(chǎn)本月暫錄得逾750宗一手成交，早已超越上月全月交投量，相信全月一手成交量可達1500宗。

李嘉誠為什么打折賣樓？

從地理位置來看，據(jù)香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)，“親海駅”樓盤位于香港九龍油塘東源街，緊靠維多利亞港，屬于“一線臨?！表椖?，并且距離香港島僅一站地鐵。

有居住在香港，曾參加過長實集團旗下樓盤搖號的網(wǎng)友就在某視頻平臺表示比較喜歡長實的風格，而且“他們的地段相對來說會選得比較好，通常還會有額外的景觀驚喜”。

事實上，長實集團旗下這一油塘新盤真正“臨?！钡闹挥小坝H海駅I”，“親海駅II”的位置更靠后，其南面，也就是“親海駅I”的東面目前為香港魚類統(tǒng)營處管轄的“觀塘魚類批發(fā)市場”。

油塘親海駅位置平面圖。（來源：香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)）

據(jù)香港媒體報道，該批發(fā)市場占地逾4.5萬平方英尺，此前香港土木工程拓展署曾研究適時搬遷該批發(fā)市場，而該地塊可能會被改建為住宅，將對“親海駅II”的景觀造成影響。與此同時，“親海駅II”的西面被Peninsula East所遮擋；北面和東面的地塊也有可能會建造住宅，屆時“親海駅II”的景觀也將受到影響。

此外，有香港當?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士指出，香港開發(fā)商有時候在發(fā)布新盤的時候，在第一輪發(fā)售會為了吸引人氣而開出比較低的價格，并且，第一輪發(fā)售的房源樓層也會比較低。在后幾輪的發(fā)售中，價格則會不斷提高。

更重要的是，“親海駅II”屬于“長期樓花”，也就是說，買家從購入到交付的等待期較長。據(jù)香港中原地產(chǎn)披露的信息顯示，“親海駅II”預(yù)計于2025年10月才能交付。

“香港樓市中小型住宅價格第二季度環(huán)比回落1.2%”

打折賣樓的背后是低迷的香港住宅市場。

仲量聯(lián)行今年7月11日發(fā)布的報告曾顯示，利率上調(diào)、龐大住宅新供應(yīng)及內(nèi)地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格于第一季度上升4%后，第二季度環(huán)比回落1.2%。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示：“香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來最長的調(diào)整期，并尚未見底。”

曾煥平稱，香港住宅市場價格于過去20個月從高位下跌最多至15.9%，而目前左右市場狀況的因素均不利于樓市。

香港經(jīng)濟日報的報道指出，李嘉誠多年來每次在房地產(chǎn)市場低迷時，都會利用類似的定價策略來吸引市場注意力，并迅速清理庫存。

香港經(jīng)濟日報援引仲量聯(lián)行香港辦事處主席曾俊華表示，當市場不明朗時，長實集團總是第一個降價，作為開發(fā)商需要考慮機會成本，當然希望盡快收回資金，同時也能獲得利潤，如果他們選擇持有庫存，開發(fā)商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現(xiàn)金本可以產(chǎn)生的收入回報。

“樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎(chǔ)支持”

在“親海駅II”這一“深水炸弾”投入市場的8月3日當天，長實集團披露了2023年中期業(yè)績。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，長實集團歸母凈利潤約103.31億港元，同比下滑20.14%。

報告期內(nèi)，香港洪水橋發(fā)展項目#LYOS經(jīng)已完成，利潤收益將會于下半年銷售交易完成時確認入賬。與此同時，集團多個項目的預(yù)售在進行中，包括香港飛揚1期和2期、上海御沁園及新加坡 Perfect Ten 等。彼時，香港“親海駅”已獲得住宅單位預(yù)售同意書，并即將推出預(yù)售。

截至報告期末，長實集團已簽訂合同但尚未確認的物業(yè)銷售總額約148.2億港元，其中香港約70.63億元，內(nèi)地約37.81億元，海外約39.78億元。

截至報告期末，長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約7600萬平方英尺，其中香港約800萬平方英尺、內(nèi)地約6400萬平方英尺、海外約400萬平方英尺。

值得一提的是，澎湃新聞查閱長實集團歷年年報發(fā)現(xiàn)，自2017年以來，長實集團位于內(nèi)地的土地儲備就未增加過。長實集團2017年年報數(shù)據(jù)顯示，其報告期內(nèi)內(nèi)地可開發(fā)土地儲備約1.7億平方英尺。

在長實集團2023年中期業(yè)績報告中，長實集團主席李澤鉅指出：“2023年上半年，集團香港及內(nèi)地物業(yè)銷售收益相對于去年同期，錄得減幅。集團采取貨如輪轉(zhuǎn)（指快速周轉(zhuǎn)）策略，按步推展物業(yè)銷售，應(yīng)對市場挑戰(zhàn)?！?

李澤鉅指出，在全球經(jīng)濟不明朗及息率上升環(huán)境下，香港樓市仍然充滿挑戰(zhàn)，惟集團有信心樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎(chǔ)支持。

（澎湃新聞記者 唐瑩瑩 計思敏）