問題貸款金額10.64億元，涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元，5人涉嫌違法犯罪被采取刑事強(qiáng)制措施，44名中介為違規(guī)炒房提供便利被納入“黑名單”……此前備受關(guān)注的“深房理”案件令取消房產(chǎn)中介的呼聲高漲，房產(chǎn)中介也一度被視為房?jī)r(jià)上漲的幕后推手之一。

近日，已運(yùn)行5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”因其上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能，8月20日，“房產(chǎn)中介有望被取消”，直接沖上微博熱搜第二。網(wǎng)友熱議：房地產(chǎn)中介或?qū)⑼顺鍪袌?chǎng)？

微博熱搜截圖

然而據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此舉并非新政，最早一批掛牌已4年有余。“這次只是升級(jí)了，中介機(jī)構(gòu)賬號(hào)不能看個(gè)人房源電話。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》等媒體分析指出，官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)要真正發(fā)揮作用，還有待于進(jìn)一步完善其功能，中介機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。

房產(chǎn)中介整頓潮？

自今年以來，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局積極開展各類房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序管理整頓，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。

8月24日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)文稱，杭州市住保房管部門聯(lián)合市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)主要針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在第三方平臺(tái)對(duì)外發(fā)布房源情況開展了專項(xiàng)檢查。根據(jù)檢查情況發(fā)布了新一期行業(yè)通報(bào)：12名從業(yè)人員、2家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)被通報(bào)批評(píng)。

與此同時(shí)，今年以來杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局積極開展各類房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序管理整頓，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。截至目前，已累計(jì)檢查中介機(jī)構(gòu)門店168家，開展約談28次，檢查第三方平臺(tái)發(fā)布房源信息1300余條，多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已落實(shí)整改，累計(jì)下架問題房源6萬(wàn)余套。

8月18日，杭州市房管局發(fā)布消息稱，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站截圖

想買二手房的市民經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后，均可在此平臺(tái)查詢掛牌房源，通過個(gè)人實(shí)際需求篩選價(jià)格、面積、戶型、城區(qū)等條件，快速鎖定心儀房源，做到無(wú)需中介機(jī)構(gòu)也可以在線選房、自主看房。

售房者登錄平臺(tái)后，同樣需要進(jìn)行個(gè)人用戶注冊(cè)，完成實(shí)名注冊(cè)，而后使用“個(gè)人自主掛牌”功能，在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，就能完成房源自主掛牌。

據(jù)“杭州本地寶”微信公眾號(hào)消息，此舉打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端，為群眾“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發(fā)布、購(gòu)買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系。此外，平臺(tái)不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易，還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

其實(shí)自2016年11月以來，杭州就在全國(guó)范圍率先上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，通過系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級(jí)等途徑，打造了集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺(tái)。

值得一提的是，在杭州之前，北京市也曾試點(diǎn)免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)。2011年7月，北京市首個(gè)官辦免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)在海淀區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行。2015年，北京市上線官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站——北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺(tái)的設(shè)想，買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接、“零中介費(fèi)”，降低二手房房產(chǎn)交易成本，但該平臺(tái)上架的很多房源介紹中并沒有實(shí)景照片，更多的是停留在了房屋評(píng)估值上。2021年5月初，北京市再次試點(diǎn)服務(wù)平臺(tái)，發(fā)布二手房的房源信息并核驗(yàn)房源真假。也就是說，只要是交易的房屋，無(wú)論是個(gè)人還是通過中介，必須首先要在房管部門申請(qǐng)核驗(yàn)，然后才能在平臺(tái)上發(fā)布。二手房交易服務(wù)平臺(tái)還提供二手房交易資金的監(jiān)管服務(wù)，類似“支付寶”，由指定銀行將購(gòu)房款納入監(jiān)管賬戶，只有交易全部完成后，交易資金才會(huì)劃入賣方賬戶中，使交易更加安全。

除此之外，深圳也有所動(dòng)作。今年6月，深圳市住建局的房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線了一個(gè)“二手房交易系統(tǒng)”，其功能也包含“自助賣房”。但短短幾個(gè)小時(shí)后，官方便將該系統(tǒng)下線，對(duì)此，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人給出的解釋是“目前僅在測(cè)試階段，系統(tǒng)的目標(biāo)在于嚴(yán)控業(yè)主的掛牌價(jià)，讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場(chǎng)亂象”。

下一步或設(shè)立資金監(jiān)管賬戶

近年來，隨著二手房交易量在總交易量中的占比日益攀升，二手房市場(chǎng)平穩(wěn)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越重要。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照2019—2020年期間月平均銷售套數(shù)計(jì)算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠(yuǎn)超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。

據(jù)了解，二手房市場(chǎng)交易十分依賴房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)交易信息，且通常在中介機(jī)構(gòu)的撮合下完成交易。由于過去房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施多是針對(duì)新房市場(chǎng)，因此，二手房市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管相對(duì)薄弱。

8月19日，杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉?qū)Α跺X江晚報(bào)》表示，上線二手房個(gè)人掛牌功能的主要目的還是便民，為個(gè)人房東賣房提供一個(gè)全新的售賣渠道。房東可以同時(shí)把房源掛在平臺(tái)及中介處，提高成交機(jī)會(huì)。

“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無(wú)法繞開中介?！焙祭蛱寡?，

如果買賣雙方談好了房?jī)r(jià)，且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求，通過“房東直賣”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務(wù)中心房管網(wǎng)簽窗口辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過專業(yè)的中介公司。

她表示，雖然目前官方平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，但下一將會(huì)考慮設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，解決買賣雙方的后顧之憂。

二手房買賣能“去中介化”嗎？

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，就二手房交易“去中介化”一事，網(wǎng)友分為兩派：“拍手叫好派”和“惴惴不安派”。其中，支持者居多，“優(yōu)秀，建議全國(guó)推廣”“手動(dòng)@我所在的城市，希望相關(guān)部門跟進(jìn)”；但也有少數(shù)網(wǎng)友表達(dá)了自己的擔(dān)憂，“資金監(jiān)管賬戶如何解決？”“過戶、貸款等流程不熟悉怎么辦？”。

在北京市某醫(yī)院工作的章靈（化名）已落戶天津，考慮到后期孩子的上學(xué)問題，準(zhǔn)備在天津市河西區(qū)購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房。但因跨城購(gòu)房且沒有房東資源，只能找房產(chǎn)中介。目前她看中中介推薦的一套95平方米、房東報(bào)價(jià)380萬(wàn)元的三居室，但中介費(fèi)需要9.5萬(wàn)元（房款額的2.5%），實(shí)在太高，導(dǎo)致她遲遲沒有‘下單’。

“付完中介費(fèi)的我，心痛到無(wú)法呼吸?！庇谀瓿踉诤贾菔形骱^(qū)購(gòu)房的王筱筱（化名）表示，杭州市大部分中介是根據(jù)房款成交額分檔收取中介費(fèi)的，且均由買方出。一般情況下，房款額在100萬(wàn)元以下的，中介費(fèi)為3%；房款額在100萬(wàn)元以上的，中介費(fèi)為2%。也就是說，一套二手房的中介費(fèi)少則幾萬(wàn)元，多則數(shù)十萬(wàn)元。

不過，相較于購(gòu)房者，房東似乎更“依賴”房產(chǎn)中介。于去年年底在北京市房山區(qū)購(gòu)房的琪琪（化名）則認(rèn)為中介費(fèi)物有所值。她向記者表示：“我平時(shí)較忙，之所以選擇中介，就是因?yàn)槭⌒氖r(shí)省事。我從最初看房到過戶、網(wǎng)簽，直至最后走完房貸流程等，中介都全程參與，并實(shí)時(shí)向我匯報(bào)每一步程序的變化情況。尤其是在辦理按揭貸款期間，中介還會(huì)提前列表給我，以便我將資料準(zhǔn)備齊全，只跑一趟銀行即可辦完，特別專業(yè)。”

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》指出，目前，官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)要真正發(fā)揮作用，還有待于進(jìn)一步完善其功能，中介機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。杭州市官方平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能主要目的是便民，為個(gè)人房主賣房提供全新售賣渠道。房主可以把房源掛在官方平臺(tái)上的同時(shí)，也可以掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。如果涉及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前仍無(wú)法繞開中介。

中介自信回應(yīng)：暫無(wú)大影響

面對(duì)購(gòu)房者和房東對(duì)“去中介化”的糾結(jié)，多位房產(chǎn)中介則顯得比較自信。

8月24日上午，《證券日?qǐng)?bào)》記者以想購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)二手房為由，線上咨詢了某知名房產(chǎn)中介工作人員，對(duì)方告訴記者：“中介費(fèi)為房款額的2.7%，先賣再買可優(yōu)惠至2.35%?！碑?dāng)記者問及近期是否聽說過“去中介化”這一消息時(shí)，該工作人員稱：“看過相關(guān)消息但暫時(shí)對(duì)我們影響不大。二手房交易涉及方方面面，普通購(gòu)房者基本無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)梳理清楚，專業(yè)的事還是讓專業(yè)的人來做吧?！?

同樣認(rèn)為“去中介化”暫時(shí)可能性不大的還有杭州市某房產(chǎn)中介工作人員，對(duì)方向記者表示：“以杭州市推出的‘房東直售’為例，只是房東可自行上傳房源進(jìn)行出售，暫沒有配套的資金監(jiān)管賬戶，房東和購(gòu)房者自助交易風(fēng)險(xiǎn)較大。但中介除了有資金監(jiān)管賬戶外，對(duì)銀行、稅收等政策也十分熟悉，整個(gè)二手房交易流程基本不用購(gòu)房者費(fèi)心?！?

對(duì)此，記者致電“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”官方咨詢電話，詢問資金監(jiān)管等問題，接電人員回復(fù)稱：“目前平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，后期會(huì)根據(jù)市民需求，考慮如何進(jìn)行資金安全監(jiān)管?！贝送?，記者注意到，該平臺(tái)“個(gè)人自主掛牌房源”一欄暫時(shí)只允許房東發(fā)布房源信息，購(gòu)房者還無(wú)法發(fā)布求購(gòu)信息，上述接電人員表示，后續(xù)平臺(tái)會(huì)考慮推出提供個(gè)人求購(gòu)者發(fā)布信息的渠道。

記者還聯(lián)系了天津市的一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，表示想把當(dāng)?shù)匾惶?0年代、50平方米的老房子置換成電梯房，工作人員告訴記者：“換房中介費(fèi)最低為房款額的2%。”對(duì)于記者提到的“房東直售”，工作人員稱：“買賣老房子還牽扯貸款的話，操作起來很復(fù)雜。如果對(duì)二手房交易流程、相關(guān)法律等不熟悉卻仍要剔除中介，容易產(chǎn)生買賣糾紛。”

業(yè)內(nèi)專家：“房東直售”值得推廣，但對(duì)中介影響不大

發(fā)揮好二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)作用，就是增加調(diào)控和監(jiān)管的抓手。今年2月以來，以深圳為首，全國(guó)已有8座城市先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)的政策，分別是深圳、成都、寧波、西安、上海、無(wú)錫、三亞、合肥。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，其實(shí)“個(gè)人自主掛牌房源”功能本質(zhì)上可以更有效地解決信息不對(duì)稱的問題。從操作方式來看，上傳的房源信息均需經(jīng)過房管部門核驗(yàn)，具備唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，以此來確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。這一方式值得在全國(guó)更多城市進(jìn)行推廣。

就“去中介化”一事，張波認(rèn)為，房產(chǎn)中介并不會(huì)被取消，而是將更加規(guī)范化。房地產(chǎn)交易低頻、非標(biāo)、重資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其完全通過買賣雙方“手拉手”自主交易是不現(xiàn)實(shí)的，二手房交易雙方絕大多數(shù)也都沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，過往房地產(chǎn)中介的確是存在通過信息不對(duì)稱來獲利的情況，但隨著各地政府上線二手房信息平臺(tái)，房源信息的透明度顯著提升。而由于房產(chǎn)交易本身的復(fù)雜性，對(duì)于專業(yè)人員的依賴是必不可少的，房產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該越來越規(guī)范發(fā)展，而非取消。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)也認(rèn)為，此次杭州的“房東直售”，對(duì)中介市場(chǎng)的影響“沒那么嚴(yán)重”。

他進(jìn)一步分析，這種模式就算推廣到全國(guó)也不會(huì)對(duì)中介產(chǎn)生影響?！胺慨a(chǎn)交易屬于非標(biāo)準(zhǔn)化、低頻、高貨值。業(yè)主直銷對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，設(shè)想業(yè)主把房源放到一個(gè)平臺(tái)面向所有購(gòu)房者打開，那他就別上班了，天天跟客戶交流帶客戶看房 。中介服務(wù)本身還是有價(jià)值的，況且1.5%?2%的費(fèi)率與美國(guó)的5%?6%相比，不算高?！?

“要讓購(gòu)房人真正能夠買得起房子，核心還是控制住房?jī)r(jià)。第二是減免稅費(fèi)，這才能真正減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而不是取消中介。第三是中介費(fèi)付費(fèi)方式有問題，我們付費(fèi)是買方付費(fèi)，在國(guó)外，很多地方都是賣方付費(fèi)。如果買賣雙方能夠分?jǐn)傊薪橘M(fèi)，或者像美國(guó)那樣改為賣方付費(fèi)，那這個(gè)問題就解決了?！傻糁薪椤慕Y(jié)果只會(huì)讓效率低下，產(chǎn)生大量糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。從中介的角度來講，我們要改變一些收費(fèi)方式，比如說能不能由賣方付費(fèi)或者買賣雙方來分?jǐn)倐蚪??！焙皶熣f。

毋庸置疑，對(duì)于官方二手房交易平臺(tái)，廣大群眾是十分樂見其成的。官方平臺(tái)提供房源核驗(yàn)和房源的全面信息展示，有利于買賣雙方之間的信息通暢。政府的背書，可信度高，有利于消除假房源，凈化交易環(huán)境，避免買賣雙方獲取虛假信息。盡管官方平臺(tái)短時(shí)間難以提供更加深入細(xì)致的服務(wù)，如果更多城市推出官方二手房交易平臺(tái)并逐步完善，勢(shì)必影響行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)。有業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，官方平臺(tái)可以和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有所分工，并非要取而代之。

購(gòu)房者對(duì)于官方平臺(tái)的高度期待，從某種程度上也折射出廣大群眾對(duì)二手房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀的不滿。當(dāng)前二手房交易中亂象頻出，個(gè)別中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員通過虛假房源招攬買家，慫恿業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)等。更多的吐槽則來自高昂的中介費(fèi)，特別是在一線等熱點(diǎn)城市，以總房?jī)r(jià)為計(jì)算基數(shù)的中介費(fèi)著實(shí)是一筆不小的支出。

有關(guān)部門對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度正在進(jìn)一步加大。眾多城市在出臺(tái)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的舉措時(shí)，都將加大對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度作為重要內(nèi)容。今年住建部等八部門聯(lián)合發(fā)出通知，提出力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管再度被提及，規(guī)范中介服務(wù)是市場(chǎng)的期待。