二輪集中供地新規(guī)迎大調(diào)整

學(xué)者建議企業(yè)不能一次投多塊土地

7月30日，中央政治局會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控工作的總體部署。此基調(diào)下，對(duì)土地拍賣規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，控制住地價(jià)，已成為當(dāng)務(wù)之急。自然資源部門的壓力不可謂不大。

據(jù)此次土地拍賣形勢(shì)的分析信息，第二輪集中供地新規(guī)可能涉及內(nèi)容有：參與商品住宅用地競(jìng)買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；建立有效的購(gòu)地審查制度；單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%；在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競(jìng)得人等。

實(shí)際上，對(duì)于土地拍賣新規(guī)的出臺(tái)，此前中央已有相關(guān)基調(diào)上的明確。

7月22日，中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話，他指出要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

同一天，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，將著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

“近期一系列政策信號(hào)正是對(duì)第一輪政策的實(shí)際效果偏離初衷的補(bǔ)救，但效果還需要檢驗(yàn)?！?柴鐸認(rèn)為。

柴鐸通過對(duì)前期3000個(gè)土地成交案例樣本進(jìn)行定量研究發(fā)現(xiàn)，一次競(jìng)價(jià)等規(guī)則在熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的應(yīng)用可能適得其反，當(dāng)資源稀缺、大家競(jìng)相搶購(gòu)時(shí)，限價(jià)規(guī)則必然出現(xiàn)失效。

“而在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人的做法，也很難保證公平。可能撐死膽大的、餓死膽小的。就像北京機(jī)動(dòng)車搖號(hào)一樣，想要的企業(yè)拿不到地，有些企業(yè)運(yùn)氣好，一直能拿到地。這可能催生土地二級(jí)市場(chǎng)使用權(quán)二次交易的活躍和房企合作的大量出現(xiàn)?！辈耔I分析稱。

這種擔(dān)憂并非沒有道理，目前已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)新現(xiàn)象，即一味搶地后已經(jīng)有開發(fā)商開始退地。

7月20日，宋都股份（600077.SH）公告，該公司放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競(jìng)得的一幅宅地。8月10日其回復(fù)上海證券交易所的公告中稱，放棄該地塊的原因，是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司單方面表示不再參與本次合作，“單方面的違約導(dǎo)致公司在極短時(shí)間內(nèi)無法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會(huì)，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力”。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評(píng)道，“政策完善其實(shí)是對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行的一次系統(tǒng)、全面、務(wù)實(shí)、高效的打補(bǔ)丁操作，具有真正穩(wěn)地價(jià)功效。”從一些城市的做法和規(guī)定可看出，未來拍地一旦超過溢價(jià)率，就會(huì)有一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等做法。對(duì)于房企而言，未來要不斷研究競(jìng)品質(zhì)的新規(guī)則，尤其是要學(xué)習(xí)北京模式。

嚴(yán)躍進(jìn)建議在競(jìng)品質(zhì)方面，房企要關(guān)注綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式、城市設(shè)計(jì)及總圖規(guī)劃、建筑單體、交通流線設(shè)計(jì)、景觀與公共環(huán)境等因素，真正具備高品質(zhì)建造技術(shù)，進(jìn)而在競(jìng)品質(zhì)評(píng)分環(huán)節(jié)取得高分。

柴鐸認(rèn)為，從當(dāng)下幾種土地拍賣規(guī)則來看，超限價(jià)后“熔斷”，對(duì)于避免熱點(diǎn)地塊產(chǎn)生“地王”最為有效，但卻經(jīng)常導(dǎo)致超限價(jià)流拍，不僅浪費(fèi)資源，也會(huì)打亂城市土地供應(yīng)節(jié)奏；限價(jià)+競(jìng)價(jià)模式，則可能導(dǎo)致用地主體在后續(xù)環(huán)節(jié)壓縮成本，造成房屋面積縮水、質(zhì)量問題，同時(shí)，由于未來市場(chǎng)不確定性，限房?jī)r(jià)可能導(dǎo)致銷售期新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，扭曲市場(chǎng)；“一次報(bào)價(jià)”模式，相對(duì)行政干預(yù)相對(duì)較少，這種方式未來很可能大量采用，但缺點(diǎn)在于地價(jià)控制較柔性。

柴鐸建議，“還應(yīng)該出臺(tái)的補(bǔ)救措施很多，包括一個(gè)企業(yè)一次不能投三塊土地，中標(biāo)多塊土地的，只能選擇其中一塊，然后其他的重新?lián)u號(hào)。”（中房報(bào)記者 許倩）