五、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管

（一）開立資金監(jiān)管賬戶。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在本市注冊的商業(yè)銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金且原則上不得變更。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取租金和押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管賬戶支付。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)在本市設(shè)立子公司的，母子公司均應(yīng)單獨開立監(jiān)管賬戶。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與法人單位簽訂租賃合同，合同中有明確約定的，租金和押金可不納入資金監(jiān)管。

（二）簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與承辦銀行簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管內(nèi)容、方式、流程，以及雙方的責(zé)任和義務(wù)。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)將監(jiān)管賬戶信息，在其經(jīng)營場所、信息發(fā)布渠道和租賃合同中明示。探索建立住房租賃機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。

（三）嚴(yán)格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機(jī)構(gòu)與出租人的合同約定劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取承租人的押金，只能用于支付收儲房源的應(yīng)付押金。積極推進(jìn)承辦銀行與市住房租賃公共服務(wù)平臺聯(lián)網(wǎng)對接，共享網(wǎng)簽備案的合同信息。

（四）嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)。未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)。按照本市有關(guān)規(guī)定已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機(jī)構(gòu)不得為其辦理個人“租金貸”業(yè)務(wù)。對于新發(fā)生的個人“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。

六、加強(qiáng)租賃房屋安全管理

住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期檢查房屋及配置的設(shè)施設(shè)備，確保處于安全可用狀態(tài)，并編制房屋使用說明書，告知承租人房屋、設(shè)施設(shè)備使用方式，提示消防、用電、燃?xì)獾劝踩褂米⒁馐马?。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在住房租賃合同中，與承租人約定出租期間查驗房屋使用情況的條款，并督促承租人安全使用房屋及設(shè)施設(shè)備。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)對出租房屋進(jìn)行改造或裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋權(quán)利人書面同意，使用的材料和設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合國家和本市標(biāo)準(zhǔn)，裝修后空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人安全和健康。

各區(qū)政府要守住安全底線，加強(qiáng)組織，全面排摸轄區(qū)內(nèi)非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房項目，推進(jìn)合規(guī)改建、轉(zhuǎn)化工作，督促未合規(guī)納管項目制定整改計劃、明確整改期限。逐步實現(xiàn)對改建和轉(zhuǎn)化項目的全覆蓋、全過程監(jiān)管。

七、加強(qiáng)住房租賃公共服務(wù)平臺建設(shè)

（一）加快對接“一網(wǎng)通辦”，發(fā)揮平臺服務(wù)作用。按照建設(shè)本市“一網(wǎng)通辦”總門戶的要求，加快對接“一網(wǎng)通辦”，推動市住房租賃公共服務(wù)平臺政務(wù)服務(wù)升級。全面推進(jìn)線上線下租賃服務(wù)流程再造、數(shù)據(jù)共享、企業(yè)對接、業(yè)務(wù)協(xié)同，為群眾和企業(yè)提供主體認(rèn)證、房源核驗、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、信息查詢等線上一站式服務(wù)，方便承租人申請享受基本公共服務(wù)和便利，構(gòu)建完善本市“一網(wǎng)受理、協(xié)同辦理”的住房租賃服務(wù)體系。

（二）加快融入“一網(wǎng)統(tǒng)管”，發(fā)揮平臺監(jiān)管作用。針對住房租賃活動全過程，強(qiáng)化市住房租賃公共服務(wù)平臺的數(shù)據(jù)賦能和實戰(zhàn)應(yīng)用。建立住房租賃市場主體（包括住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員）數(shù)據(jù)庫，建立租賃房源數(shù)據(jù)庫，建立住房租賃市場監(jiān)測系統(tǒng)。市、區(qū)房屋管理部門要根據(jù)各自權(quán)限，依托住房租賃平臺開展日常監(jiān)管、監(jiān)測分析等工作。對標(biāo)本市“一網(wǎng)統(tǒng)管”建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，逐步實現(xiàn)與相關(guān)管理部門、各區(qū)和街鎮(zhèn)的信息聯(lián)動和管理協(xié)作，構(gòu)建完善本市住房租賃市場監(jiān)測監(jiān)管應(yīng)用場景。

（三）加快促進(jìn)“社會共享”，發(fā)揮平臺公示作用。依托市住房租賃公共服務(wù)平臺，按照“能公開、盡公開”的原則，逐步歸集并向社會公示以下信息：

1.國家和本市有關(guān)住房租賃的政策規(guī)定、合同示范文本等信息；

2.已報告開業(yè)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、已備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、已辦理實名信息卡從業(yè)人員的基本信息、信用信息；

3.已報備開展房源信息發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息平臺；

4.住房租賃風(fēng)險提示、糾紛警示等信息；

5.房源核驗碼的驗證信息；

6.住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用的合同格式條款信息；

7.住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作信息；

8.住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)的住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息、賬戶監(jiān)管協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本；

9.其他有利于建設(shè)規(guī)范、透明的住房租賃市場和規(guī)范市場秩序的信息。

八、嚴(yán)厲打擊住房租賃市場亂象

（一）建立完善市場亂象發(fā)現(xiàn)機(jī)制。本市依托“12345”熱線，及時受理住房租賃各類投訴舉報。發(fā)揮市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會、消費者權(quán)益保護(hù)委員會的作用，積極受理住房租賃投訴。發(fā)揮屬地街鎮(zhèn)和社區(qū)網(wǎng)格的作用，落實網(wǎng)格監(jiān)督員、社區(qū)綜合協(xié)管員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常巡查要求，及時發(fā)現(xiàn)并上報涉及住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺的違規(guī)行為。房屋管理、公安人口管理部門要加強(qiáng)信息共享和業(yè)務(wù)銜接，以租房居住的實有人口信息為抓手，建立“人房共管”長效機(jī)制，切實掌握各類市場主體的房源出租情況。

（二）建立完善行業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺應(yīng)當(dāng)建立住房租賃投訴處理機(jī)制，在經(jīng)營場所、房源信息展示頁面、租賃合同中明示投訴渠道信息，擔(dān)起矛盾糾紛化解的首要主體責(zé)任。市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會要聯(lián)合消費者權(quán)益保護(hù)委員會，組織發(fā)動社會力量，建立住房租賃糾紛調(diào)處專業(yè)性平臺，督促機(jī)構(gòu)妥善處理與住房租賃消費者之間的矛盾糾紛，引導(dǎo)消費者依法維權(quán)。

（三）建立完善投訴舉報處置機(jī)制。針對住房租賃投訴舉報的不同情形，按照“法定、商定、指定”原則，分別派單至市區(qū)相應(yīng)管理部門或房屋所在地的街鎮(zhèn)處置。有關(guān)部門、單位或街鎮(zhèn)受理投訴舉報時，發(fā)現(xiàn)涉嫌違反其他部門管理規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)及時制作線索信息移送相應(yīng)管理部門。發(fā)生管轄爭議的，涉及同一區(qū)域不同職能部門，由區(qū)信訪辦指定管轄；涉及不同區(qū)域同一職能部門，由市級行政主管部門指定管轄。

（四）建立完善屬地矛盾化解機(jī)制。相關(guān)部門和各區(qū)政府要指導(dǎo)屬地街鎮(zhèn)，整合發(fā)揮人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解和行業(yè)調(diào)解的作用，構(gòu)建住房租賃矛盾化解的多元共治格局。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不當(dāng)經(jīng)營引發(fā)社會風(fēng)險的，機(jī)構(gòu)注冊所在區(qū)要會同公安等相關(guān)部門，加強(qiáng)對涉事機(jī)構(gòu)及主要人員的監(jiān)管，督促涉事機(jī)構(gòu)履行主體責(zé)任。涉事機(jī)構(gòu)收儲房源所在街鎮(zhèn)要積極采取措施，保障承租人的合法居住權(quán)益，維護(hù)收儲房源出租人的正當(dāng)權(quán)益，引導(dǎo)租賃當(dāng)事人理性協(xié)商、依法維權(quán)，維護(hù)社會穩(wěn)定。

（五）建立完善行政執(zhí)法聯(lián)動機(jī)制。各區(qū)要集中組織力量，通過聯(lián)合執(zhí)法與專業(yè)執(zhí)法相結(jié)合，查處曝光一批侵害租房群眾利益的典型案件。涉及違反國家和本市有關(guān)住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法規(guī)、規(guī)章的，由城管執(zhí)法部門依法查處；涉及違規(guī)發(fā)放個人“租金貸”、違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，由金融監(jiān)管部門依法查處；涉及無照經(jīng)營、實施價格違法行為、實施廣告違法行為、實施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理、人口管理規(guī)定以及涉嫌合同詐騙等犯罪的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

（六）建立完善行業(yè)信用監(jiān)管機(jī)制。市房屋管理部門要會同市發(fā)展改革部門，制訂本市住房租賃市場主體信用評價管理辦法，委托市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會具體實施。對住房租賃市場主體及從業(yè)人員的信用管理，實行計分評價制度，根據(jù)其信用分?jǐn)?shù)評定信用等級，對信用不良的市場主體及從業(yè)人員，房屋管理部門可采取約談告誡、依法暫停房源核驗、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示等措施，責(zé)令其限期整改。情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改的，取消房源核驗、網(wǎng)簽備案等相應(yīng)資格。

（七）充分發(fā)揮輿論監(jiān)督引導(dǎo)作用。相關(guān)部門和各區(qū)要充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、電視、報刊、新媒體等渠道，加強(qiáng)宣傳報道，營造住房租賃市場良好輿論環(huán)境。發(fā)揮正反典型的導(dǎo)向作用，及時總結(jié)推廣經(jīng)驗，定期曝光典型案例，發(fā)布風(fēng)險提示，加強(qiáng)對租賃當(dāng)事人的警示教育，引導(dǎo)租賃當(dāng)事人增強(qiáng)風(fēng)險防范意識，通過正規(guī)渠道、正規(guī)企業(yè)租賃住房，逐步形成遵紀(jì)守法、誠信經(jīng)營、理性租房的市場環(huán)境。

九、加強(qiáng)住房租賃管理制度保障

（一）強(qiáng)化體制保障。依托本市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、房屋管理、城管執(zhí)法、網(wǎng)信等部門要建立協(xié)同聯(lián)動機(jī)制，定期分析研判住房租賃市場形勢，推動部門信息共享，形成監(jiān)管合力。市、區(qū)房屋管理部門要加強(qiáng)住房租賃管理部門設(shè)置和管理隊伍建設(shè)，充實工作力量承擔(dān)住房租賃管理和服務(wù)的具體職責(zé)。

（二）明確部門職責(zé)。房屋管理部門負(fù)責(zé)做好住房租賃活動的日常監(jiān)督管理工作，推進(jìn)上海市住房租賃公共服務(wù)平臺建設(shè)應(yīng)用，組織開展住房租賃行業(yè)信用評價工作，指導(dǎo)市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)住房租賃行業(yè)自律。城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)做好城市管理行政執(zhí)法權(quán)限范圍內(nèi)的住房租賃行政執(zhí)法工作。市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)做好住房租賃市場主體登記注冊工作，涉及住房租賃的價格違法、廣告違法、反不當(dāng)競爭和反壟斷執(zhí)法工作，支持消費者權(quán)益保護(hù)委員會開展住房租賃社會服務(wù)工作。金融監(jiān)管部門加強(qiáng)對住房租賃金融業(yè)務(wù)、住房租賃資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的監(jiān)管。網(wǎng)信部門督促網(wǎng)絡(luò)信息平臺履行主體責(zé)任，按要求審核管理網(wǎng)絡(luò)信息，指導(dǎo)協(xié)助相關(guān)部門開展網(wǎng)上輿論引導(dǎo)。公安部門負(fù)責(zé)做好涉及住房租賃的治安管理、人口管理等工作，依法打擊在住房租賃活動中的犯罪行為。發(fā)展改革部門通過“信用中國（上海）”網(wǎng)站等渠道，將住房租賃市場主體的信用情況進(jìn)行公示，指導(dǎo)協(xié)助房屋管理部門對失信主體實施失信懲戒。

（三）落實屬地責(zé)任。各區(qū)要參照市級聯(lián)席會議制度，建立住房租賃工作協(xié)調(diào)機(jī)制，將住房租賃管理納入社會綜合治理和社區(qū)網(wǎng)格化管理，統(tǒng)籌、整合相關(guān)部門和屬地街鎮(zhèn)等各方力量，立足區(qū)域?qū)嶋H，推進(jìn)“一網(wǎng)統(tǒng)管”，構(gòu)建完善住房租賃綜合管理機(jī)制。各街鎮(zhèn)要以社區(qū)黨建為引領(lǐng)，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)住房租賃事務(wù)和糾紛，做好住房租賃合同網(wǎng)簽備案、“群租”綜合治理、租賃房屋安全檢查、住房租賃糾紛調(diào)解、住房租賃政策宣傳等工作。

（四）強(qiáng)化行業(yè)自律。鼓勵住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、從事住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)信息平臺加入市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，自覺接受行業(yè)自律管理。協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定執(zhí)業(yè)規(guī)范、自律公約、職業(yè)道德準(zhǔn)則和爭議處理規(guī)則，組織開展職業(yè)培訓(xùn)、繼續(xù)教育，發(fā)放從業(yè)人員實名信息卡，制作發(fā)布違規(guī)公示名單和風(fēng)險提示、糾紛警示，配合市房屋管理部門開展行業(yè)信用信息檔案建立、信用評價、信用信息歸集公示等具體工作。協(xié)會應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)公開實繳資本、房源規(guī)模、從業(yè)人員數(shù)量、財務(wù)狀況、合作單位等有利于消費者選擇、樹立社會對行業(yè)信心和規(guī)范行業(yè)發(fā)展的信息。