本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“鎂刻地產(chǎn)”（ID：Real-estate-Circle）

李亞鵬旗下的中書資源又拿地了。

2019年10月15日，江西贛州成功出讓蓉江新城4宗地塊，競得人均為贛州中書資源置業(yè)有限公司，總成交價為底價7.8億元，總面積約330.6畝，折合樓面均價2300元/平方米。

據(jù)啟信寶，贛州中書資源置業(yè)有限公司成立于2018年7月5日，層層穿透后，其最終由北京中書資源投資有限公司、江西省旅游集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司分別持股45%、55%，前者即是演員李亞鵬旗下公司。

敗走麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)之后，李亞鵬對文旅地產(chǎn)依舊滿腔熱血。贛州這個項目，李亞鵬足足跟進(jìn)了兩年，按照他的設(shè)想，這里不僅會有書院小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)，還有Wonteddy奇萌泰迪城等，都是他的心血之作。

這一次，李亞鵬將會如何描繪他的文旅地產(chǎn)故事？

贛州文旅新局

很顯然，贛州這次的土地出讓是專門為中書控股量身定制的。最終贛州中書資源置業(yè)有限公司以底價7.8億元競得這四宗地塊。

在宗地出讓規(guī)則中，設(shè)定了嚴(yán)苛的條件，例如宗地須建設(shè)以中國傳統(tǒng)文化為核心的主題園區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括但不限于公益性書院及以中國傳統(tǒng)文化為主題的精品酒店、企業(yè)書院等；其中企業(yè)書院由競得人自持不少于20%建筑面積并運(yùn)營3年以上，項目竣工驗收后，3年內(nèi)不得對外進(jìn)行銷售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶。

中書控股在贛州拿地，更應(yīng)該看作是塵埃落定的標(biāo)志，而不是其與贛州蓉江新區(qū)合作的起點(diǎn)。早在2017年，李亞鵬就曾經(jīng)前往贛州蓉江新區(qū)進(jìn)行考察，并表示將“書院中國公益計劃”落戶贛州。

2018年5月，作為贛州10個重大文化產(chǎn)業(yè)項目之一的贛州·中國文谷項目在深圳會展中心簽約，項目總投資約61億元。隨后李亞鵬多次考察，合作最終成行。

“中國文谷”是李亞鵬創(chuàng)始的中書控股打造的生態(tài)體系，以COART為核心，把音樂、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)客等與居住生活相融合，實現(xiàn)文化藝術(shù)資源與街區(qū)商業(yè)綜合體的嫁接。

值得留意的是，這個項目的另一投資方實力不可小覷。據(jù)啟信寶，江西省旅游集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司由江西省旅游集團(tuán)股份有限公司持股65%，后者具有江西省屬國企背景。

贛州官方對這個項目頗為重視。據(jù)中書控股微信公眾號，2019年10月16日上午，江西省自然資源廳黨組書記、廳長張圣澤一行領(lǐng)導(dǎo)到贛州市蓉江新區(qū)進(jìn)行實地調(diào)研。調(diào)研期間中書控股集團(tuán)董事長李亞鵬向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹了贛州中國文谷項目進(jìn)展情況，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極肯定并表示將做好后續(xù)支持工作。

但這一項目的前景如何還需要接受市場的進(jìn)一步檢驗。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時表示，贛州具有一定的文化基礎(chǔ)，但本身是三線城市，而發(fā)展旅游地產(chǎn)一個重要的理由是“把房子賣給具有度假需求的大城市居民”，贛州距離大的二線城市都有一定的距離，“不是特別看好。”

“鎂刻地產(chǎn)”記者試圖聯(lián)系中書控股方面提供更多的項目細(xì)節(jié)，其負(fù)責(zé)商務(wù)合作的人士回應(yīng)稱，如有進(jìn)一步信息會進(jìn)行公開披露，目前沒有可透露的消息；通過中書控股的公開電話聯(lián)系其品牌部，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)接電話的人士則表示無對接人無法進(jìn)行轉(zhuǎn)接。

李亞鵬地產(chǎn)軌跡

李亞鵬是一個理想化的人物，他對于文旅地產(chǎn)有很深的執(zhí)念。“文化產(chǎn)業(yè)不是快活，整合資源找到商業(yè)模式需要一定的過程。做文化，十年一點(diǎn)都不長。”他曾經(jīng)在接受采訪時表示。

外界都知曉麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)讓李亞鵬遭遇滑鐵盧，但鮮少有人提到他的文旅地產(chǎn)版圖全貌。

圖片來源：每經(jīng)資料庫

公開資料顯示，中書資源是一家為地區(qū)發(fā)展提供內(nèi)容增值服務(wù)的文化產(chǎn)業(yè)資源整合運(yùn)營商，依托于母公司中書控股的優(yōu)厚文化產(chǎn)業(yè)資源以及對中國文化行業(yè)的發(fā)展解析，以獨(dú)家及自主文化品牌形成主題IP產(chǎn)品體系。經(jīng)過多年的研發(fā)及創(chuàng)新，中書資源現(xiàn)已實現(xiàn)“五大核心產(chǎn)品體系”，并落地于中國北京、鄭州、南昌、贛州、麗江等地。

在鄭州的中國文谷，是中書資源旗下較為成型的項目。這一項目于2017年12月8日在鄭州啟動，總投資約30億元。

公開資料顯示，這是一個集傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代藝術(shù)為一體的綜合性文化大盤。項目總占地約500畝，總建筑面積約55萬平方米，以“中國書院小鎮(zhèn)、藝蓮文創(chuàng)小鎮(zhèn)、奇萌泰迪城”三大版塊為依托，打造集居住、消費(fèi)、娛樂于一體的文化創(chuàng)意生態(tài)圈。

在這個項目中，中書控股更像是一個運(yùn)營方。據(jù)記者查詢了解，這個項目中，中書控股并沒有獨(dú)自進(jìn)行其中地產(chǎn)部分的開發(fā)，它選擇與金科合作可以銷售的“博翠書院小鎮(zhèn)”的項目。

中書或許一開始就沒有進(jìn)行獨(dú)自開發(fā)的打算。在啟信寶上可以查詢到的資料是，2017年3月28日，河南中書置業(yè)有限公司發(fā)生了投資人變更，其中河南威聯(lián)企業(yè)管理咨詢有限公司持股比例為75%，層層穿透后，其為重慶金科的關(guān)聯(lián)公司。這一變更，發(fā)生在項目最終簽約之前。

而其他版塊的推進(jìn)，則不如地產(chǎn)項目迅速。三大版塊之中的泰迪城，宣傳資料稱其是一個“以泰迪熊為主題的文旅綜合體”，目前能夠查詢到的最新進(jìn)度是2018年4月28日在河南市政務(wù)服務(wù)網(wǎng)所披露的項目環(huán)境影響評價文件，文件顯示，項目投資24億元，總建筑面積 17.3萬平方米，主要業(yè)態(tài)包括辦公樓、商業(yè)、冰雪酒店、冰雪世界、冰雪餐廳。

在業(yè)界人士看來，鄭州中國文谷和金科的合作，或許會成為中書控股未來開發(fā)文旅地產(chǎn)的通用模版?！懊餍亲鑫穆玫禺a(chǎn)，如果他是自己做，那效果是要打個問號的，這個生意沒有幾十億的投入不可能成，更何況他還不懂?；蛟S靠他的名氣，和開發(fā)商進(jìn)行合作，否則我不看好?！币幻辉妇呙穆糜蔚禺a(chǎn)研究人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。