據(jù)微信公眾號“西安中院”（ID：xazhongyuan）12月29日消息，12月29日，西安市中級人民法院對上訴人李琛茹與被上訴人西安聞天科技實業(yè)集團有限公司（以下簡稱聞天公司）確認(rèn)合同無效糾紛案作出終審判決，判決撤銷西安市長安區(qū)人民法院一審判決，駁回聞天公司確認(rèn)合同無效的訴訟請求。

圖片來自微信公眾號“西安中院”

聞天公司訴李琛茹確認(rèn)合同無效糾紛一案，西安市長安區(qū)人民法院于2018年6月14日一審宣判，判決聞天公司與李琛茹于2016年4月25日簽訂的認(rèn)購合同無效。宣判后，李琛茹不服提出上訴，西安市中級人民法院依法立案受理，組成合議庭公開進行了審理。

法院經(jīng)審理查明，聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產(chǎn)“紫杉莊園”項目的土地使用權(quán)證，2012年1月19日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，案涉房地產(chǎn)項目于2016年5月動工建設(shè)。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認(rèn)購合同，李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂， 6月2日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，將李琛茹起訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預(yù)售許可證。二審期間，李琛茹申請撤回上訴，法院經(jīng)審查依法不予準(zhǔn)許。

西安市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同”，但合同對買賣雙方當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進行了明確約定，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。聞天公司與李琛茹在訴訟中也均認(rèn)可簽訂商品房預(yù)售合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且在合同簽訂當(dāng)日李琛茹即支付了房屋總價款1204000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條規(guī)定，雙方之間形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。

聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。聞天公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。

聞天公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的，對自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性應(yīng)當(dāng)是明知的?，F(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益，其行為顯然與社會價值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，人民法院對此種行為不應(yīng)予以支持。

西安聞天科技實業(yè)集團有限公司與李琛茹確認(rèn)合同無效糾紛案宣判后，西安中院召開新聞發(fā)布會上，會上，西安中院相關(guān)負(fù)責(zé)人就公眾關(guān)注的熱點回答了記者提問。

問：本案中當(dāng)事人簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購合同》是什么性質(zhì)的合同？

答：合同的性質(zhì)的認(rèn)定并不僅僅根據(jù)合同的名稱，而是以當(dāng)事人合同中的內(nèi)容為基礎(chǔ)，結(jié)合雙方當(dāng)事人的訂立合同目的和真實意思來綜合判斷。本案雙方簽訂的合同內(nèi)容具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。在合同簽訂當(dāng)日，李琛茹即支付了房屋總價款1204000元，聞天公司也向李琛茹出具了收到購房款的收據(jù)，并按照約定收受購房款。聞天公司與李琛茹在本案訴訟過程中也一致認(rèn)可雙方簽訂的該認(rèn)購合同實質(zhì)上就是商品房預(yù)售合同。因此，本案中雙方簽訂的合同是商品房預(yù)售合同，是本約合同而非預(yù)約合同。

問：商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件？

答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

本案中聞天公司作為房地產(chǎn)企業(yè)對房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的，對自身不辦理商品房預(yù)售許可證即進行商品房預(yù)售行為的違法性應(yīng)當(dāng)是明知的。

問：本案中聞天公司以自己違法為由主張合同無效，對該行為如何認(rèn)識？

答：法諺云：任何人不應(yīng)從自己的違法行為中獲益。本案中，聞天公司違法銷售在先，在房價大幅上漲的情況下，又提起訴訟，以自己違法為由，主張合同無效，與社會主義核心價值觀及人民群眾公平正義的認(rèn)知相背離。

問：二審法院認(rèn)定聞天公司與李琛茹之間的商品房預(yù)售合同有效是基于什么理由？

答：首先，李琛茹在簽訂認(rèn)購合同當(dāng)日即支付了全額購房款，聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，顯然違背誠實信用原則。

其次聞天公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的，對自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性應(yīng)當(dāng)是明知的?，F(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益，聞天公司的行為顯然與社會價值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，對此種行為不應(yīng)予以支持。

最后，聞天公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。因此，二審法院認(rèn)定雙方的商品房預(yù)售合同有效。

問：上訴人在二審中提出撤訴，法院為什么沒有支持？

答：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十三條規(guī)定，第二審人民法院判決宣告前，上訴人申請撤回上訴的，是否準(zhǔn)許，由第二審人民法院裁定。即是否準(zhǔn)許當(dāng)事人撤回上訴，由人民法院依職權(quán)決定。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十七條規(guī)定，在第二審程序中，當(dāng)事人申請撤回上訴，人民法院經(jīng)審查認(rèn)為一審判決確有錯誤，或者當(dāng)事人之間惡意串通損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的，不應(yīng)準(zhǔn)許。本案中，一審判決存在錯誤，故法院不準(zhǔn)許當(dāng)事人撤回上訴。

問：作為消費者，在購買商品房時應(yīng)注意些什么？

答：商品房關(guān)系到人民群眾的切身利益，屬于大宗商品，從法律上講，群眾在購買商品房時，首先，應(yīng)審查開發(fā)商是否具有相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)；其次，要審查所涉樓盤的手續(xù)是否齊全，即是否“五證”齊全，包括國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。再次，應(yīng)注意商品房買賣合同的主要條款，包括房屋的基本情況、付款方式、交付時間、交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)證的辦理期限、違約責(zé)任等內(nèi)容是否均有明確的約定。

問：本案對于規(guī)范房地產(chǎn)市場有什么積極影響？

答：人民法院作為國家審判機關(guān)，依法平等保護各類市場主體，對于國有企業(yè)和民營企業(yè)，小企業(yè)和大企業(yè)，均一視同仁，平等保護。只要企業(yè)合法經(jīng)營，誠實守信，人民法院將依法維護企業(yè)的合法權(quán)益，但是不論國有企業(yè)還是民營企業(yè)試圖通過違法經(jīng)營，違背誠信來謀取不當(dāng)利益的行為，也必然得不到人民法院的支持。本案二審判決最終駁回聞天公司的訴訟請求，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序、促進企業(yè)建立誠實信用的規(guī)則意識均具有指引意義。

問：除依據(jù)法律規(guī)定外，法院還基于哪些考慮作出本案判決？

答：人民法院在審理案件時，除了嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定外，還必須遵循社會主義核心價值觀，維護社會公平正義，充分發(fā)揮個案審理和裁判對弘揚法治精神、維護社會秩序、引領(lǐng)社會風(fēng)尚的重要作用，努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。