【文/ 馬光遠(yuǎn)】

在深圳房?jī)r(jià)上漲半年之后，深圳祭出了史上最嚴(yán)的調(diào)控措施，一些還在猶豫中的購(gòu)房者感嘆，一覺(jué)醒來(lái)失去了購(gòu)房資格。

從深圳這次出臺(tái)的“八條措施”看，嚴(yán)厲程度確實(shí)空前，最主要表現(xiàn)在，再次提高了限購(gòu)的門檻，要求在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房。目前屬于全國(guó)最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。

同時(shí)，針對(duì)“假離婚”的行為，規(guī)定任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。這意味著，即使是真離婚的，也得按照“疑罪從有”的原則對(duì)待。另外，在首套住房的認(rèn)定上，采取認(rèn)房又認(rèn)貸的原則，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低于80%。其他的措施還有將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，打擊陰陽(yáng)合同等。

坦率而言，深圳的調(diào)控措施，除了“史上最嚴(yán)”這一個(gè)亮點(diǎn)，其實(shí)也沒(méi)有什么別的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)化20多年來(lái)，即使在改革開放的前沿陣地深圳，面對(duì)房?jī)r(jià)的上漲，采取的辦法依然是以前的老辦法，還是熟悉的配方，還是以前的味道。

深圳龍華區(qū)的城中村農(nóng)民房與大片新建商住樓宇（圖：東方IC）

每一次政策的出臺(tái)，依然是將房?jī)r(jià)上漲的因素歸結(jié)為炒作和投資。如果說(shuō)真的是因?yàn)橥顿Y和炒作，還情有可原，但我的觀察是，深圳這一波上漲，最主要的原因有以下幾點(diǎn)：

一是深圳房?jī)r(jià)在經(jīng)歷2015年之后的一波大漲后，自2016年以來(lái)，房?jī)r(jià)總體在一線城市中率先調(diào)整，這幾年總體比較穩(wěn)定，根據(jù)深圳房?jī)r(jià)的小周期，2020年該漲了?！霸摑q了”，這是我去年以來(lái)，每次去深圳都強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)；

二是深圳作為“粵港澳大灣區(qū)”的龍頭城市，作為社會(huì)主義先行示范區(qū)，這幾年利好不斷，深圳目前是中國(guó)GDP第三大城市，亞洲第五，世界前30名的城市。深圳也是過(guò)去40年全球發(fā)展最快的城市，沒(méi)有之一。深圳也是粵港澳大灣區(qū)最具創(chuàng)新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被強(qiáng)烈看好；

三是深圳是過(guò)去5年，中國(guó)人口凈流入最多的城市。2017年常住人口增加55萬(wàn)，2018年接近50萬(wàn)，2019年是40多萬(wàn)，在全國(guó)所有城市中遙遙領(lǐng)先；

第四，深圳住宅的供應(yīng)趕不上城市發(fā)展的速度。今年4月份，網(wǎng)上有一篇《深圳樓市：“正確地回答了錯(cuò)誤的問(wèn)題”！》的文章，里面對(duì)深圳這么多年來(lái)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行了剖析，這篇文章的水準(zhǔn)不錯(cuò)。

這篇文章在談及深圳的土地供應(yīng)時(shí)引用了一些數(shù)據(jù)：過(guò)去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬(wàn)平米，位居103個(gè)城市中倒數(shù)第四，不到北京十分之一，上海5.8%；從2012年到2017年，深圳新增700多萬(wàn)平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整個(gè)城市面積只有11%。與國(guó)際大都市相比，這個(gè)數(shù)據(jù)低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過(guò)50%。這個(gè)數(shù)據(jù)低于北京、上海、廣州，僅比香港的8%高一點(diǎn)。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達(dá)225萬(wàn)，新增住房供應(yīng)僅約24萬(wàn)套。

以上四點(diǎn)導(dǎo)致的住房需求是真正的居住需求，我們假定深圳沒(méi)有一套房子是出于投資而購(gòu)買，在以上四點(diǎn)因素的推動(dòng)下，深圳房?jī)r(jià)上漲的壓力已經(jīng)相當(dāng)大。

如果說(shuō)非要加上第五點(diǎn)，那就是我今年一直說(shuō)的，在全球央行放水的情況下，大城市的好房子的確不會(huì)像一些人想的降價(jià)，而是財(cái)產(chǎn)保值的最好選擇之一。也就是這一點(diǎn)原因，和投資沾點(diǎn)邊，其他都不沾。

其實(shí)，這一篇文章我從一開始就沒(méi)想寫多長(zhǎng)，該說(shuō)的過(guò)去10年都說(shuō)了，該預(yù)測(cè)的去年年底也預(yù)測(cè)了。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各種評(píng)論，已經(jīng)寫到不想再寫。10年前我就呼吁，房地產(chǎn)政策應(yīng)該走出調(diào)控的“俯臥撐”輪回，我在10年前的文章中就寫道：

1998年以來(lái)，我們幾乎每年都出臺(tái)大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策：房?jī)r(jià)快速漲的時(shí)候抑制，房?jī)r(jià)要掉的時(shí)候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我從來(lái)沒(méi)有見過(guò)哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣，年年吃藥，一會(huì)春藥，一會(huì)打胎藥！就是在這樣的周期下，中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)居然成長(zhǎng)為全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為拉動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為地方政府的最愛，老百姓財(cái)富的主要承載形式，這真的是一個(gè)奇跡。

同時(shí)，必須指出，從98年住房商品化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)政策體系一直就處于一個(gè)盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，根本沒(méi)有時(shí)間和空間對(duì)自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思，遑論有機(jī)會(huì)構(gòu)建科學(xué)的制度體系。如果站在產(chǎn)業(yè)和公共政策的角度而言，2003年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)政策基本都是失敗的。我們一直呼吁抓緊時(shí)機(jī)構(gòu)建房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的公共政策體系，可是直到今天，這樣的體系仍然沒(méi)有出臺(tái)。即使如深圳，每次房?jī)r(jià)上漲，能拿出來(lái)的，還是這幾板斧。

深圳出臺(tái)“史上最嚴(yán)”的調(diào)控，對(duì)深圳房?jī)r(jià)的影響當(dāng)然是有的，起碼，短期內(nèi)快速上漲的勢(shì)頭肯定得到了遏制，這是每一次調(diào)控都能看得見的短期效應(yīng)。但是，深圳這座城市的前景的確不錯(cuò)，人口不斷流入，土地供應(yīng)又不足，在不足的土地供應(yīng)中住宅用地更是少得可憐。

即使像深圳官方承諾的，今年會(huì)加大居住用地供應(yīng)，計(jì)劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長(zhǎng)一倍以上；增加商品住房供應(yīng)，今年新開工商品房1200萬(wàn)平方米，是往年600-800萬(wàn)平方米的近兩倍；下半年計(jì)劃入市商品住房項(xiàng)目80多個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積超過(guò)500萬(wàn)平方米、超5萬(wàn)套；今年建設(shè)籌集公共住房不少于8萬(wàn)套，但相對(duì)于深圳每年凈流入的人口，供應(yīng)缺口依然很大。這個(gè)問(wèn)題不解決，下次大漲還會(huì)來(lái)。至于深圳的“二次房改”，我之前也寫過(guò)專門的文章，我對(duì)深圳“二次房改”持保留態(tài)度，如果想具體了解，可以去看我之前的文章。

本來(lái)有購(gòu)房資格的，因?yàn)楠q豫，一夜之間失去了購(gòu)房資格。對(duì)于其他城市的購(gòu)房者而言，這無(wú)疑是一個(gè)提醒：

第一，如果你所在的城市和深圳一樣屬于供求關(guān)系失衡的城市，你屬于自住需求，能上車就上車吧?？梢钥匆幌逻@幾年城市人口凈流入的排行版，要不要出手會(huì)有答案。比如，這幾天老有人問(wèn)我為什么看好寧波的房?jī)r(jià)。去看看去年寧波人口凈流入多少，在全國(guó)的排名，以及寧波房?jī)r(jià)在全國(guó)所處的位置，以及寧波未來(lái)的發(fā)展前景，其實(shí)很容易得出結(jié)論的。

第二，不是全國(guó)所有城市的房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，有些城市的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有空間了，千萬(wàn)不要輕易入手，但有些城市，我仍然主張自住需求的可以考慮了。比如，北京，上海，房?jī)r(jià)從2017年下半年調(diào)整，已經(jīng)3年了；

第三，中國(guó)未來(lái)一些城市屬于前景非常好的，比如南京，比如寧波，比如徐州，比如東莞……；

第四，房地產(chǎn)全國(guó)普漲的歷史早已經(jīng)終結(jié)，這也意味著，房地產(chǎn)全國(guó)性調(diào)控收緊的概率很低，就目前全國(guó)房地產(chǎn)的溫度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40個(gè)城市，投資房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎了；

第五，記住，房?jī)r(jià)越貴的地方越安全，越便宜的地方越危險(xiǎn)。