【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】

房地產(chǎn)市場似乎仍未迎來暖流。但圍繞房地產(chǎn)市場的一點“風吹草動”，又能讓整個市場震動。近日房屋養(yǎng)老金制度引發(fā)的爭議，便是一例。

早在7月底，國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，8月2日國新辦舉行國務院政策例行吹風會，提出建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障。

8月26日，住建部相關司局負責人向媒體解釋道，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶由政府負責建立，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規(guī)定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。

為了更好地開展“城市更新”

從出臺背景來看，房屋養(yǎng)老金制度是對“城市更新行動”的補充和優(yōu)化。城市更新這一概念，首次提出是在2019年12月的中央經(jīng)濟工作會議，至2021年3月首次寫入2021年政府工作報告和“十四五”規(guī)劃文件，從而上升至國家戰(zhàn)略層面。黨的二十大報告中更加明確地提出，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

早期的城市更新，被城投公司誤認為“第二春”。彼時，城投公司融資受到一定程度限制，大規(guī)?！俺鞘薪ㄐ隆边\動被抑制，城投公司亟需尋找下一個釋放產(chǎn)能的出口，城市更新項目便被多地城投公司視為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。以銀行為代表的金融機構(gòu)趨之若鶩，授信額度短期內(nèi)向城市更新項目傾斜。

但好景不長，城市更新項目大多是老舊小區(qū)外立面改造、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造等沒有收益的項目，少數(shù)項目通過新增停車位增加收費或通過提供物業(yè)服務收取費用，費用遠無法覆蓋投入成本。最終由于財政壓力過大，銀行和城投的參與積極性驟降。

為了緩解城市更新項目收益不足的問題，2021年9月7日，國家發(fā)改委聯(lián)合住建部發(fā)布《關于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設的通知》明確，中央預算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設項目。鼓勵金融機構(gòu)參與投資地方政府設立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。對養(yǎng)老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵社會資本專業(yè)承包單項或多項。按照誰受益、誰出資原則，積極引導居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。

而如今隨著住房養(yǎng)老金制度的出臺，應該能有效解決城市更新項目因無收益或收益不足導致的推進緩慢困境，持續(xù)推動居住環(huán)境高質(zhì)量改善和發(fā)展。

老舊小區(qū)更新改造/資料圖中華建筑報

房屋養(yǎng)老金并不陌生

房屋養(yǎng)老金中的個人賬戶，其實就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金。

早在2008年2月1日，《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱“管理辦法”）就已經(jīng)開始施行，至今已有16個年頭。大家如果對“住宅專項維修資金”還比較陌生的話，那再換個名字——“大修基金”，如果買過房，肯定會曉得。

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入由當?shù)刈〗ú块T指定的商業(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。所交存的住宅專項維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主。

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金，不得挪作他用。

住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅專項維修資金的使用申請基本包括以下六個步驟，各地實際操作中會有差異。

第1步，物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主或業(yè)主自發(fā)提出使用建議。第2步，列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。第3步，物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織確定使用方案。

第4步，物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支。第5步，建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。第6步，專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。