【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】

近一兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)牽動(dòng)著中國(guó)民眾的情緒。亮亮和麗君這對(duì)普通年輕夫婦的經(jīng)歷，讓眾多買房者心有戚戚，掏空口袋付了房子首付，卻成爛尾樓；直播維權(quán)被打，賬號(hào)被封，最終拍拍衣袖，告別鄭州回老家。而另一對(duì)河南夫婦投資2000萬盤活爛尾樓，最后因涉嫌非法集資被刑事拘留，雖事情全貌尚未披露，但也不得不令人感慨爛尾樓項(xiàng)目的利益鏈之深。不由回想起此前西安300多戶業(yè)主無奈住進(jìn)爛尾樓的新聞，一年過去了，不知他們的小區(qū)是否通了水電，電梯運(yùn)行是否正常，小區(qū)保安是否和外賣員發(fā)生沖突……

眼前這種種現(xiàn)實(shí)都在提醒大家一件事：保交樓到底怎么樣了？

“保交樓”交了啥？房企“有難處”？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2023年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)房屋竣工面積48705萬平方米，同比增長(zhǎng)19.8%。

以下摘取一些可從公開渠道獲得的相關(guān)信息，供大家參考比照：

浙商銀行南京分行公布的消息稱，截至今年9月，分行口徑已累計(jì)發(fā)放建筑業(yè)貸款182億元，較年初新增30億元；新增房地產(chǎn)開發(fā)及城市更新貸款80億元，新增個(gè)人住房按揭貸款39億元；通過展期、借新還舊等方式延緩還款期96筆次，涉及金額超100億元。

11月9日，菏澤魯西新區(qū)對(duì)外宣稱，累計(jì)為13個(gè)項(xiàng)目、6334套住宅，爭(zhēng)取到位資金6.874億元，全區(qū)“保交樓”項(xiàng)目已交付3899套，完成率61.55%。

11月15日，四川省巴中市恩陽區(qū)召開區(qū)委常委會(huì)會(huì)議，研究防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、清理拖欠企業(yè)賬款、“保交樓”等工作，強(qiáng)調(diào)抓住政策窗口期，做好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解、清理拖欠企業(yè)賬款和保交樓工作。

另根據(jù)雅居樂集團(tuán)半年度公告，雅居樂上半年在天津、南京、鄭州、武漢、廣州、中山、海口等47個(gè)城市，累計(jì)交付81個(gè)項(xiàng)目、超3.4萬戶，其中18%已提前交付。

11月24日，信達(dá)投資子公司獲得朗詩集團(tuán)兄弟公司朗綠建筑51.02%股權(quán)，并稱未來信達(dá)投資將與朗詩集團(tuán)及所在集團(tuán)內(nèi)其他主體保交樓等領(lǐng)域繼續(xù)進(jìn)行深度合作。同日，華僑城在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，公司嚴(yán)格落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作要求，保證已售出房源的建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)按質(zhì)保量交付。

盡管沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)或權(quán)威部門發(fā)布，但根據(jù)以上數(shù)據(jù)及消息，或許給外界形成了一個(gè)模糊認(rèn)知：保交樓如火如荼，且取得了較好的成效。但現(xiàn)實(shí)是，一些嚴(yán)峻的事實(shí)不容忽視，在金融三支箭齊發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有明顯起色；盡管各地紛紛放開限購(gòu)政策，但交易數(shù)據(jù)并未同步跟隨，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍深陷債務(wù)泥潭。

今年8月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)違約事件，導(dǎo)致多只債券停牌，公告顯示2023年半年度未經(jīng)審計(jì)的合并報(bào)表凈虧損為125.62 億元。緊接著8月下旬，方圓地產(chǎn)發(fā)布境外債重組公告，截至11月下旬，銷售未見好轉(zhuǎn)，流動(dòng)性依然緊張，暫未有進(jìn)一步境外債處理方案，后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)情況再推出重組方案。

10月18日，國(guó)內(nèi)知名房企碧桂園也出現(xiàn)美元債違約事件，前三季度凈虧損270.69億元（去年同期為盈利97.76億元），隨后高管變動(dòng)，控股股東海外評(píng)級(jí)被下調(diào)，子公司股權(quán)被凍結(jié)，1233萬元建設(shè)工程施工合同未支付被強(qiáng)制執(zhí)行……

2023年10月10日，江蘇鎮(zhèn)江，碧桂園旗下住宅小區(qū)。自2021年下半年起，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，民營(yíng)房企如碧桂園等銷售情況日漸萎靡。（圖源：視覺中國(guó)）

更引發(fā)輿論熱議的是萬科評(píng)級(jí)時(shí)間，9月21日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪對(duì)萬科企業(yè)股份公司最新主體評(píng)級(jí)為Baa1，評(píng)級(jí)展望由此前的“穩(wěn)定”調(diào)為“關(guān)注降級(jí)”；10月17日，另一國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將萬科主體評(píng)級(jí)由BBB+下調(diào)為BBB；10月27日，國(guó)內(nèi)知名新晉評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)YY評(píng)級(jí)將其主體評(píng)級(jí)由4+下調(diào)為4-。

對(duì)此坊間嘩然，為什么萬科被“暴力降級(jí)”？一說是境外勢(shì)力蓄意做空，這不可否認(rèn)。但根據(jù)萬科2023年三季報(bào)數(shù)據(jù)，顯然其自身業(yè)績(jī)下滑顯著恐怕也是因素之一：營(yíng)業(yè)總收入2903.08億元，同比下跌14.03%，歸母凈利潤(rùn)為136.21億元，同比下降20.31%。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度恢復(fù)乏力，萬科包括美元債在內(nèi)的證券價(jià)格異動(dòng)表明投資人在理性判斷、用腳投票，也側(cè)面印證了房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況。為避免市場(chǎng)恐慌、形成踩踏，11月6日，深圳市國(guó)資委領(lǐng)導(dǎo)及萬科大股東深圳地鐵董事長(zhǎng)出席了萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行的三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)并做重要發(fā)言，但在 11月中下旬，萬科的境內(nèi)外證券異常波動(dòng)仍在持續(xù)。

保交樓：該保存量還是保增量

一年多來，各地保交樓“因城施策”。在政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，監(jiān)管銀行加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，協(xié)調(diào)資金、人員、政策傾向于對(duì)問題房企加快問題樓盤的建設(shè)和交付，本質(zhì)上都是寄希望于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身主觀能動(dòng)性，來解決并消化爛尾樓。

以國(guó)開行等政策性金融機(jī)構(gòu)給予的信貸支持為例，地方政府作為協(xié)調(diào)方，由地方城投公司作為債務(wù)承接主體，再將借款轉(zhuǎn)貸給項(xiàng)目公司（樓盤的實(shí)際運(yùn)營(yíng)商）用于認(rèn)定的問題樓盤，資金賬戶由地方住建部門和城投公司共同監(jiān)管，資金支出審批嚴(yán)格管控，資金使用按照逐筆申報(bào)原則，確保每筆政策性銀行借款都能精準(zhǔn)用于保交樓，這些舉措可以說卓有成效。

但在實(shí)際操作中仍存在兩個(gè)問題。首先，政策性貸款資金本意在于撬動(dòng)市場(chǎng)化資金（包括金融機(jī)構(gòu)和民營(yíng)資本）參與保交樓，每個(gè)地區(qū)的額度本來就有限，逐層分配后，各個(gè)樓盤的實(shí)際到位資金根本無法覆蓋整個(gè)缺口。同時(shí)，現(xiàn)在各家房企自有資金不足且債務(wù)纏身，還面臨融資受限或不及時(shí)等困境，又導(dǎo)致其他民營(yíng)資本審慎觀望、始終不肯進(jìn)場(chǎng)，可以說最終癥結(jié)仍犯在融資難上。

其次，政策性借款的償還問題也需關(guān)注。問題樓盤的收益早已被開發(fā)商收取，后續(xù)建設(shè)交付不產(chǎn)生收益，即使預(yù)售資金沒被挪用，也無法覆蓋因保交樓再融資的累計(jì)債務(wù)本息。情況好一些的樓盤，比如爛尾程度小、區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著等，這些樓盤在地方政府合理審慎修改規(guī)劃、增加經(jīng)營(yíng)性收益、降低項(xiàng)目稅費(fèi)、開政策綠燈等支持后，能夠吸引一些資本接盤。

然而，不幸的是房地產(chǎn)前期的超前發(fā)展過于不理性，導(dǎo)致大量爛尾樓成為“狗都嫌”的爛骨頭。這些情況若發(fā)生在前些年，各地還可以靠發(fā)展規(guī)劃“畫餅充饑”；但眼下是處在行業(yè)下行期，需求預(yù)期無法被有效引導(dǎo)，這類爛尾樓的消化就只得由城投公司或地方政府承擔(dān)。

目前我們能看到的是，第一階段的“保交樓”，其實(shí)都是在保爛尾樓、問題樓盤，即“保存量”。從資金投入來看，保存量近似于“無效投資”，乘數(shù)效應(yīng)比較小，可能在激發(fā)新的投資需求方面收效甚微，至少無法有效引導(dǎo)資本預(yù)期。事實(shí)上，這也是為何一年多來各項(xiàng)政策接連出臺(tái)，卻沒有達(dá)到預(yù)期效果的原因。政策一直在為房企“擦屁股”，所以各方積極性都不高。