近來(lái)，土地使用權(quán)到期再次引起了輿論的發(fā)酵，先是溫州20年使用權(quán)房到期，續(xù)費(fèi)要交房?jī)r(jià)三分之一引爆導(dǎo)火索；然后深圳一批房屋又被媒體挖出2001年早已到期，按規(guī)定必須一次性補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)35% 。一時(shí)間，住宅70年土地使用權(quán)到了如何續(xù)費(fèi)成為網(wǎng)絡(luò)上的最大熱點(diǎn)。

是啊，買(mǎi)房本來(lái)就是國(guó)人心目中的頭等大事，很多人往往是舉全家之力好不容易買(mǎi)了一套房，使用權(quán)期限到了，還要再交一大筆錢(qián)了，怎么不叫人心慌。一時(shí)間，各種分析解讀充斥網(wǎng)絡(luò)，不過(guò)這些信息有干貨的并不多。既然這樣，我也決定來(lái)湊個(gè)熱鬧。

筆者總結(jié)了一下，把各種疑問(wèn)基本總結(jié)為三個(gè)問(wèn)題：到期的房產(chǎn)到底該不該自動(dòng)續(xù)期？續(xù)期要不要交錢(qián)？要交，需要交多少？

溫州不是個(gè)事！

在回答這些問(wèn)題之前，首先讓我們先把此次溫州的問(wèn)題梳理解剖一下，因?yàn)?，很多人都被部分媒體騙了！它和我們關(guān)心的住宅70年到期如何續(xù)費(fèi)的問(wèn)題，根本不是一個(gè)事！

眾所周知，我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)分為兩部分，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》早已規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，居民僅有土地使用權(quán)。

而房屋所有權(quán)的期限是永久的，通俗來(lái)說(shuō)就是說(shuō)只要那堆磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種不塌下來(lái)，這房子永遠(yuǎn)都是你的。

而土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)類(lèi)型分為不同的使用年限。1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了我國(guó)的住宅居住用地使用權(quán)出讓年限為，70年。

實(shí)際來(lái)看，城市住宅建設(shè)用地的使用價(jià)格，長(zhǎng)期來(lái)看一直處于升值狀態(tài)，而地上附著物一旦形成，則在不斷折舊。土地升值，建造的磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種其實(shí)是在貶值，房地產(chǎn)的價(jià)值很大一部分在于其附著的土地的價(jià)值，這也是為什么買(mǎi)房子要看地段的緣由。

所以，70年的使用期和20年（或不足70年的其他時(shí)限）的出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不同的。

具體到溫州，由于當(dāng)時(shí)某種特殊原因，產(chǎn)生了20年使用權(quán)的土地。而購(gòu)買(mǎi)這塊土地的人，也只付了20年使用權(quán)的錢(qián)，遠(yuǎn)低于普通人70年使用權(quán)的支出，如果不補(bǔ)繳出讓金，不但出讓方的利益將會(huì)受損，對(duì)其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，同樣是極大的不公平！憑什么他們少花錢(qián)一樣享受70年的使用權(quán)？面對(duì)某些地區(qū)采用的自動(dòng)順延至70年的做法，筆者的態(tài)度是：呵呵。

因此，20年（或其他不足70年）的土地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期至70年的，補(bǔ)繳持有年份與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)，可以說(shuō)是天經(jīng)地義。

而這種補(bǔ)繳，和70年土地使用權(quán)到期時(shí)，普通居民的住房續(xù)費(fèi)應(yīng)該如何操作，一丁點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有，一碼歸一碼。

需要注意的是，即使補(bǔ)繳出讓金，也是應(yīng)該按照基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)衡量，而非房產(chǎn)的價(jià)格。所謂基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格，一般相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。

實(shí)際來(lái)看，如果你的住房面積是100平米，那么你住房所對(duì)應(yīng)的土地面積可能才10幾平米。原因是普通商品住房一般都是多層或者高層，如果是高層，分?jǐn)偟矫繎?hù)的土地面積那就更加小了。假設(shè)你的房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e是15平米，房?jī)r(jià)2萬(wàn)元一平，那么就需要補(bǔ)繳10萬(wàn)元，來(lái)續(xù)滿(mǎn)70年土地使用權(quán)（很有可能是分50年付清）。

因此，所謂的“須按房?jī)r(jià)三分之一繳費(fèi)”一說(shuō)純屬偷換概念了，混淆了土地面積和房屋建筑面積，這是完全不同的兩個(gè)概念。

溫州的問(wèn)題解決了，那么房地產(chǎn)70年到期又該怎么說(shuō)？不急，他山之石可以攻玉，我們看看其他地區(qū)是怎么做的。

香港曾是榜樣

雖然我國(guó)的土地使用權(quán)年限常常被渲染為中國(guó)特色，但其實(shí)它還真不是中國(guó)的創(chuàng)造發(fā)明，甚至從世界范圍來(lái)看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認(rèn)為，我國(guó)的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。

香港的土地?fù)碛袡?quán)，除了位于中環(huán)的圣約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實(shí)際土地歸房屋及規(guī)劃地政局（可看作內(nèi)地的規(guī)劃和國(guó)土資源管理局）屬下的地政總署（可看作我國(guó)內(nèi)地的地政處）管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短于內(nèi)地的70年。而土地使用權(quán)到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯(lián)合聲明中就已提到了這一問(wèn)題。

圣約翰大教堂是香港唯一私人擁有的土地

中英聯(lián)合聲明規(guī)定：除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國(guó)政府批出的一九九七年六月三十日以前滿(mǎn)期而沒(méi)有續(xù)期權(quán)利的土地契約，如承租人愿意，均可續(xù)期到不超過(guò)二零四七年六月三十日，不補(bǔ)地價(jià)。從續(xù)期之日起，每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值百分之三的租金，此后，隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整租金。

可以看到，目前香港處理方式是土地自動(dòng)續(xù)期，期限同上一次土地批租年限。而當(dāng)時(shí)由于恰逢政權(quán)交接，因此對(duì)采取免去地價(jià)的特殊做法，僅需每年繳納新地稅，當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)為年度差餉租值的3%。

差餉是香港的特稱(chēng)，正式名稱(chēng)是土地稅(Land Rates），也被認(rèn)為是香港的房地產(chǎn)稅。金額主要按土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值或物業(yè)租值根據(jù)一個(gè)比例作為計(jì)算，由當(dāng)?shù)卣蚍课莼蛲恋氐膿碛姓哒魇铡?

為了征收差餉，香港還成立了專(zhuān)門(mén)的部門(mén)——差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)征收。該署會(huì)根據(jù)同區(qū)類(lèi)似物業(yè)估價(jià)期間租金的市價(jià)，按照物業(yè)的面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平等調(diào)算。然后再將租金乘以差餉征收率計(jì)算應(yīng)繳稅款，目前的征收率一般為5%。

依此換算，續(xù)期土地業(yè)主的年應(yīng)繳新地稅是差餉的3%，實(shí)際的年繳付費(fèi)用則為3%乘以5%，即房產(chǎn)年租金的1.5‰。這一年付比率毫無(wú)疑問(wèn)是極低，可以看到。香港市民每年只是象征性地付一些錢(qián)而已。

適合在內(nèi)地推廣嗎？

那么既然內(nèi)地土地承租模式承自香港，對(duì)于土地續(xù)約模式是否可以照搬呢？

筆者認(rèn)為很難照抄，首先，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)稅的征收仍未開(kāi)始推行，推出時(shí)間仍熱遙遙無(wú)期，根本就無(wú)法像香港那樣找到一個(gè)適格主體進(jìn)行計(jì)算。

更重要的是，由于適逢回歸，當(dāng)時(shí)97年回歸之前港英政府有權(quán)批出50年期限的土地，而97后英方明顯不適宜再收取地租，因此中英聯(lián)合聲明才作出了免去地價(jià)讓利于香港市民的特殊規(guī)定，僅采用繳納新地稅這樣一種極其特殊的補(bǔ)償做法。

目前在香港特區(qū)政府對(duì)于屆時(shí)地價(jià)的如何征收仍然是一片空白，香港內(nèi)部對(duì)于這一問(wèn)題同樣有著和內(nèi)地一樣的困擾和爭(zhēng)議，由于港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前將要全部到期。香港這一令人頭疼的問(wèn)題的引爆時(shí)間或許還將早于內(nèi)地。不過(guò)，考慮到香港在國(guó)內(nèi)政治地位的特殊性，再次讓利的可能性也并非沒(méi)有，不過(guò)，很明顯不適宜作為樣板在整個(gè)中國(guó)推廣。