近期監(jiān)管層一系列重拳出擊，打擊首付貸，即中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款。樓市加杠桿剛剛冒出頭，即被遏制于無(wú)形之中，畢竟股市的前車(chē)之鑒就在眼前，2008年金融危機(jī)過(guò)去不遠(yuǎn)。

3月8日，財(cái)新網(wǎng)報(bào)道稱，中國(guó)金融監(jiān)管部門(mén)，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來(lái)自高杠桿融資類(lèi)貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門(mén)將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款(即“首付貸”)的行為。

此前3月4日，深圳市金融辦發(fā)函要求對(duì)深圳地區(qū)的P2P、小貸公司，涉及眾籌買(mǎi)房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查。隨后《北京商報(bào)》也報(bào)道稱，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠桿房貸情況。一時(shí)間，“首付貸”成為眾矢之的。

“零首付”和次貸危機(jī)

“首付貸”一詞很容易讓人聯(lián)系起前一段時(shí)間被緊急叫停的“零首付”。而了解這兩者是什么，就需要先看看中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴的說(shuō)法，到去年12月底，國(guó)內(nèi)待售面積大約是7.18億平米。去年全年銷(xiāo)售面積12.81億平米，在建面積是73.5億平米，再加上待開(kāi)發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計(jì)算，去庫(kù)存需要6年5個(gè)月。

于此相對(duì)的，是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯。其中，北京、上海、廣州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴(kuò)大。

在當(dāng)前這一特殊的樓市背景下，或?yàn)槲蛻?，或?yàn)槿?kù)存，“首付貸”這一類(lèi)似股市配資杠桿的現(xiàn)象開(kāi)始大量出現(xiàn)。甚至有的地方欲推出更激進(jìn)的“零首付”政策。

3月1日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布了22條房產(chǎn)新政，其中第14條規(guī)定：對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買(mǎi)商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策。不過(guò)這一房產(chǎn)調(diào)控措施迅速“見(jiàn)光死”，推出當(dāng)天就被叫停。

事實(shí)上，沈陽(yáng)并不是國(guó)內(nèi)第一個(gè)想嘗試“零首付”的城市，早在2011年，廣東省佛山市也曾提出過(guò)類(lèi)似方案，同樣在幾小時(shí)內(nèi)被叫停。為何被叫停？或許是因?yàn)椤傲闶赘丁钡臍v史記錄實(shí)在不怎么好。

“零首付”是一種比較激烈的房地產(chǎn)刺激措施，故名思義，即不需要一分錢(qián)買(mǎi)房?！傲闶赘丁痹?jīng)流行于美國(guó)。當(dāng)時(shí)貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下貸款，僅需其收入情況證明，無(wú)需提供任何有關(guān)償還能力的證明。同時(shí)，由于資產(chǎn)債券化得發(fā)達(dá)，銀行在貸款之后并不需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄兛梢灾苯訉⒌盅嘿J款進(jìn)行出售，所以房貸方也并未仔細(xì)對(duì)貸款進(jìn)行審查。

在中國(guó)，30%的首付保證了只要房?jī)r(jià)下跌幅度不超過(guò)30%，抵押房產(chǎn)的價(jià)值就大于房貸的未償還余額，銀行就很少有壞賬發(fā)生。但在美國(guó)，次級(jí)房貸的低首付甚至零首付使得美國(guó)房產(chǎn)一旦價(jià)格下跌，銀行就面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下挫劇烈，而首付極低，房?jī)r(jià)很容易跌破貸款額，在借款人沒(méi)有足夠的償還能力的情況下，僅靠抵押房產(chǎn)是不足以償還貸款本金及利息的。

最終“零首付”被認(rèn)為是2008年次貸危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索，并引起全球金融危機(jī)。有意思的是，危機(jī)爆發(fā)后，加拿大政府應(yīng)對(duì)危機(jī)的第一批調(diào)控措施，就是嚴(yán)格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

“首付貸”迅速升溫

在“零首付”被叫停之際，高杠桿是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的推手之一的說(shuō)法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規(guī)向客戶房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨后3月2日，新華社報(bào)道深圳住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量“首付貸”產(chǎn)品，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。

由于一線城市的房子總價(jià)往往較高，30%的首付也要達(dá)到百萬(wàn)元左右，一些人拿出首付款也較為困難，“首付貸”便成為這些人的首選；而在這輪瘋狂的樓市上漲潮流中，更多人選擇“首付貸”的原因竟是希望在第一時(shí)間鎖定交易。這些人并非沒(méi)有支付能力，但是往往錢(qián)都在股票、基金或房產(chǎn)中。在房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭中，他們往往難以在第一時(shí)間湊齊首付，確定交易。而“首付貸”給了這批人從容變現(xiàn)的可能。

“首付貸”在國(guó)內(nèi)的歷史由來(lái)已久，過(guò)去一些開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，曾聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供“首付貸”促銷(xiāo)，不過(guò)開(kāi)發(fā)商也會(huì)擔(dān)心貸款的收回，所以開(kāi)發(fā)商往往會(huì)限制首付貸占首付款的比例。而如今，隨著一線房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房產(chǎn)中介直接出手從事這一金融業(yè)務(wù)。

據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》記者報(bào)道，某一線城市的一家房產(chǎn)中介門(mén)店私下里給熟客提供短期首付貸款，且不需要抵押物，月利息2%，可以借一兩年。其他媒體也報(bào)道了鏈家地產(chǎn)以高息向購(gòu)房者發(fā)放過(guò)橋貸款的情況。報(bào)道還表示，目前該一線城市多家大型房產(chǎn)中介都有“配資”賣(mài)房業(yè)務(wù)，即：當(dāng)客戶想買(mǎi)房但湊不齊首付或房貸一時(shí)放不了款時(shí)，房產(chǎn)中介會(huì)為其提供貸款。通常月利率為1%-2%，借款期間一般是幾個(gè)月。這一市場(chǎng)的旺盛又帶動(dòng)了一批理財(cái)產(chǎn)品的誕生，一批互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)也加入到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)。

據(jù)中信證券3月6日研報(bào)的不完全統(tǒng)計(jì)，目前市面上的首付貸產(chǎn)品有世聯(lián)行的家圓云貸、中國(guó)平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、綠地集團(tuán)的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國(guó)好房的好房貸、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸等。