本月2日，央行、銀監(jiān)會公布了個人住房貸款調整的通知，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點；對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

這次房貸政策調整，是在近期房地產市場價格持續(xù)走低的情況下出臺的。據易居房地產研究院統(tǒng)計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。

救經濟房市仍是關鍵？

這次的房貸政策調整，也不由得讓人聯(lián)想起地產“大炮”任志強的數日前的一番言論，當時他表示：“壓倒中國經濟這個駱駝最后一根稻草是什么？就是房產，一旦房產增速下去，會把駱駝壓倒，只有房地產保持增速，才能把駱駝?chuàng)纹饋??！?

任志強

任大炮的炮放的有沒有道理暫且不論，但是不得不承認一個事實——房地產產業(yè)的不景氣是經濟下行壓力重要的來源之一。反過來，房貸政策的調整，和巨大的經濟下行壓力更是緊密相關。一年來，GDP、PMI等數據指標并不理想，調整房貸政策，引導房地產市場需求恢復似乎變成理所當然。

而想要引導房地產市場恢復，必然需要提升投資信心，提高房地產市場的預期，進而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個經濟增長。

中國國際經濟交流中心咨詢研究部副部長王軍就曾分析：“房地產市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產市場健康發(fā)展非常不利。這時調整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產市場預期的明確信號?！?

可以看到，這次房貸調整并沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放松首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導恢復房地產市場的合理需求。

打響去庫存第一槍

回顧我國歷年來的房貸政策調整，涉及商業(yè)性個人房貸首付比例的調整的共有13次。首套房房貸的首付款比例一直在20%至30%浮動；二套房比例浮動較大，保持在30%到60%之間。其中，房貸政策最為寬松的時候出現在008年四季度至2009年，當時在“四萬億”與信貸大放水背景下，首套全部為二成，多數二套房也可二成。

十年樓市政策及效果一覽

而此次房貸政策的調整，使得非限購城市的首套房房貸比例，幾乎和歷史最低點08年一致。加上目前的經濟背景和08年也有相似之處。因此有人說，政策回歸到6年前，這是中央去庫存打響的第一槍。

實際來看，當前首套房貸的寬松度，仍然略緊于當年最寬松之時。中央對于個貸房貸政策管控，主要通過房貸首付比例來達成。而房貸未來在首付上的騰挪空間已經很小。不過，在控制風險的前提下，商業(yè)銀行其實更在意房貸利率的調整，而不是首付比例高一點，還是低一點。因此，在樓市去庫存成為年度五大經濟任務的情況下，預計在今年全國兩會前后，針對樓市的各式寬松政策還會繼續(xù)出臺。

當然，從政府現有的政策工具來看，非限購城市降首付已經是較好選擇。對比2015年的一系列減稅降息等全國一刀切政策，可以看出后者對一線城市效果顯著，二三線城市卻反響平平。

世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示：“新政是新年去庫存大戰(zhàn)的第一槍，也是雙限解除后的最具殺傷力的一招。在貨幣適度寬松的背景下，降低首套和二套房首付比例會進一步有力支持剛需和改善型住房需求，降低購房者的資金壓力?！?

目前我國房地產市場的供求關系已發(fā)生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。這一政策的出臺也標志著樓市政策的逐步正?；?，將更多釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場預期。

新政效果有待觀察

那么，既然此次房貸新政的出臺有其科學性，效果又會如何呢？毫無疑問，新政的出臺對于二線城市的樓市是一個利好。由于限購的北上廣深和三亞與新政無緣，大城市的一些購房需求就會外溢，二線城市因此會受益。中原地產首席分析師張大偉甚至認為，這一政策的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。

他表示，基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過于嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現再次上漲。從整體效果看，這一政策將會對市場信心有所提振，止跌已經明確，但反彈的幅度、實際結果依然要看后續(xù)信貸釋放情況。

不過，也有專家認為具體效果如何，有待時間的檢驗。因為對于限購城市來說，此次文件已明確不進行調整。而對于房價上漲過快的二線城市，如蘇州等，也預計不會有調整。因為房價上漲壓力過大，盲目下調并不科學。

中原集團研究總監(jiān)劉淵就持這種觀點：“降首付將刺激樓市銷售，但影響范圍局限于供求相對平衡的少數二三線城市，對庫存壓力大的地區(qū)不會有明顯效果。”

從統(tǒng)計數據來看，去年房地產投資增速只有1%，除一線城市的房價平均上漲18%之外，二三線城市房價幾乎沒有多少上漲，且?guī)齑嬉?guī)模進一步擴大。而去年居民放貸余額大幅增加了23%，表明其中自住性購房者居多，投資性購房者占比不大。自住購房者也有存在超前消費的可能。

雖然這些城市已經取消了限購政策，但是由于產業(yè)影響、人口結構等變化因素，房地產市場供過于求的局面已經形成，因此這些最需要解決庫存的城市，政策產生的效果還有待觀察。

另一方面，雖然樓市火熱的一線城市不在此次政策實施范圍之內，但卻也會獲得政策紅利。因為一線城市雖然不受房貸新政暖風吹，但對購房者整體心理預期影響還是很大的。一線城市沒有去庫存壓力，本就成交火熱，量價穩(wěn)步齊升，房貸新政不僅難以轉變而且強化了人們對于市場局面的整體判斷和預期。

而對于一線城市的購房者來說，雖然無法享受房貸新政首付低門檻，但面對房價快速上漲的態(tài)勢，有能力的群體勢必會積極出手。

海通證券首席經濟學家李迅雷就指出，購房主流資金主要集中在一線城市，因為一線城市是中國的富人集聚地，具有很強的購房能力。加上由于人口流動性大，居民收入處在較高水平，所以即便不在這次的新政范圍內，也會保持既定的需求。