（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

面對(duì)行業(yè)模式和制度體系都在發(fā)生變化的房地產(chǎn)行業(yè)，招商蛇口正在尋求新的增長曲線。

這家背靠央企的開發(fā)商，2024年業(yè)績顯示，公司營收1789.48億元，較上年同比微增2.25%：歸母凈利潤40.39億元，同比下滑36.09%；基本每股收益0.37元，同比下降43.08%；稅前毛利率下滑1.28個(gè)百分點(diǎn)，為14.61%；資產(chǎn)總額降至8503.09億元，同比縮水5.31%。

招商蛇口管理層在業(yè)績會(huì)上，將營收微增、利潤下滑和毛利率的下降，歸結(jié)為受到行業(yè)的下行影響，導(dǎo)致行業(yè)利潤和盈利指標(biāo)的下行。

招商蛇口董事長蔣鐵鋒在業(yè)績會(huì)上表示，早前對(duì)市場的判斷還是”樂觀”了：“2024年3月業(yè)績會(huì)時(shí)，雖然判斷了行業(yè)整體市場表現(xiàn)不佳，但一季度數(shù)據(jù)的下滑程度還是超過了預(yù)期。多虧了’926’政策后對(duì)市場的拉動(dòng)，才避免市場出現(xiàn)更嚴(yán)重的下跌。”

招商蛇口表示，目前除了住宅開發(fā)之外，對(duì)集中商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)同樣看重，并寄希望將此作為第二增長曲線。

對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，招商蛇口表示，預(yù)計(jì)2025年可售貨值為3250億元，其中79%為住宅項(xiàng)目，貨值當(dāng)中有93%都位于強(qiáng)心城市。預(yù)計(jì)上市節(jié)奏為上下半年各50%，下半年也不排除當(dāng)年拿地、當(dāng)年入市的項(xiàng)目。

投資進(jìn)一步向核心城市集中

2025年，招商蛇口的簽約銷售金額為2193.02億元，簽約銷售面積為935.9萬平方米，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)能排到前五的位置。

從區(qū)域表現(xiàn)來看，去年公司在華南區(qū)域和江南區(qū)域仍有較為明顯的營收增長。其中，華南地區(qū)營收同比增長38.53%，江南區(qū)域同比增長21.67%。尤其是江南區(qū)域，貢獻(xiàn)了去年公司最高的營收金額，達(dá)到505.8億元。

然而華北、華東、華西區(qū)域及海外和其他區(qū)域，則有不同程度的下滑。除海外市場外，華北市場的降幅最為明顯，同比降幅達(dá)到26.04%，僅帶來150億元的營收。

在投資方面，招商蛇口將拿地策略定為“以銷定投”，即根據(jù)銷售表現(xiàn)決定投資策略。

基于這一方式，招商蛇口去年投入486億元拿下26宗地塊中，上海7宗，廣州、杭州、西安各2宗，北京1宗，對(duì)南方市場更為青睞。

目前，公司未銷售口徑面積（含股權(quán)權(quán)益）+總土地儲(chǔ)備面積約為2700平方米，其中核心16城市占比為53%，強(qiáng)心城市占比86%。在粵港澳大灣區(qū)，資源占比就達(dá)到了26%。

事實(shí)上，招商蛇口已經(jīng)從高周轉(zhuǎn)時(shí)期70多個(gè)城市的布局，轉(zhuǎn)為聚焦核心城市、強(qiáng)心城市的拿地策略，去年拿地的城市中，10個(gè)核心城市投資占比90%，一線城市投資額占全年投資占比達(dá)到59%，選擇投資的市場更為集中。

蔣鐵鋒在業(yè)績會(huì)上談到，隨著去年“926”政策的定調(diào)以及過去3個(gè)月的市場表現(xiàn)，今年房地產(chǎn)市場正在走出“止跌企穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化”的表現(xiàn)，比較明顯的趨勢是核心城市的核心地段，還出現(xiàn)了搖號(hào)項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊地區(qū)項(xiàng)目卻無人問津：“所以在今年的拿地市場上，會(huì)尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)?！?

他還提到，改善型房源的需求量更大，公司研判發(fā)現(xiàn)，市場對(duì)于180—200平方米的房型需求較大：“去年拿下的20多塊地，按照這一需求特征開發(fā)的產(chǎn)品，測算毛利率會(huì)在15%—20%，比前幾年更高，這會(huì)是未來公司結(jié)轉(zhuǎn)和利潤的重要來源?！?

相較于其他房企，招商蛇口的央企背景在融資端有著較大優(yōu)勢。財(cái)報(bào)顯示，公司去年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量319.64億元，期末貨幣余額為1003.51億元，年末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.37%，凈負(fù)債率為55.85%，現(xiàn)金短債比為1.59，手上現(xiàn)金流頗為充裕。

公司管理層表示，去年公司抓住低息窗口，新增公開市場融資154.6億元，融資綜合成本2.78%，公司綜合資金成本2.99%。這一資金成本，在行業(yè)內(nèi)都屬于較低水平。

尋求資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)帶來新增長

摸到地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“天花板”的招商蛇口，正在通過提高資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模，拓展代建業(yè)務(wù)等，為公司尋求第二增長曲線。

招商蛇口目前的營收來源主要分為三個(gè)行業(yè)，包括開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)。

其中，開發(fā)業(yè)務(wù)是三項(xiàng)業(yè)務(wù)中不可撼動(dòng)的基石，雖然疲軟但去年仍能帶來1563.6億元營收，在總營收的占比為87.38%，較上年出現(xiàn)1.38個(gè)百分比的降低。

資產(chǎn)運(yùn)營收入和物業(yè)服務(wù)收入，則出現(xiàn)不同程度的上漲。物業(yè)服務(wù)收入則達(dá)到154.37億元，同比增長9.37%，在總營收中的占比達(dá)到8.63%；資產(chǎn)運(yùn)營收入提高7.41%，達(dá)到71.49億元，在總營收占比提升至3.99%的水平。

盡管這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)在收入比重上還無法和開發(fā)業(yè)務(wù)相比擬，但從管理層的表態(tài)中可以看出，招商蛇口對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的增長，都有更高的期待和傾斜。

資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)中，主要包含集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和公寓業(yè)務(wù)。集中商業(yè)以招商蛇口的海上世界、花園城和花園里作為典型的商業(yè)地產(chǎn)代表，在全國共有47個(gè)項(xiàng)目。其中開業(yè)3年以上的商業(yè)，平均出租率達(dá)到91%，這在同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，已經(jīng)是較為穩(wěn)健的水平。

產(chǎn)業(yè)園方面，在營項(xiàng)目共有31個(gè)，經(jīng)營面積達(dá)到260萬平方米，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收入達(dá)到13.84億元，開業(yè)三年以上出租率為88%。

事實(shí)上，近年來產(chǎn)業(yè)園行業(yè)整體存在較大運(yùn)營難度，88%的平均出租率，雖然仍存在較多空置率的問題，但在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)處于較高比例。

相較于住宅地產(chǎn)開發(fā)，資產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)勢在于可以持續(xù)帶來現(xiàn)金流。因此，今年和去年也是招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營開業(yè)大年，集中商業(yè)開了10個(gè)，分別為6個(gè)重資產(chǎn)和4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目；公寓開了11個(gè)，新增管理面積26萬平方米，以擴(kuò)大現(xiàn)金流的來源。

值得注意的是，2024年招商蛇口還將原本分布在各區(qū)域公司下屬的代建業(yè)務(wù)，單獨(dú)成立了代建業(yè)務(wù)公司招商建管。過往這部分業(yè)務(wù)，主要包括以公共設(shè)施為主的政府代建務(wù)，以及醫(yī)療康養(yǎng)為主的商業(yè)代建。

據(jù)悉，之所以將代建公司單獨(dú)成立，招商蛇口是希望是作為輕資產(chǎn)輸出的一部分，主要用于維系合作伙伴之間的長期戰(zhàn)略關(guān)系，利于后期發(fā)展，也有利于專業(yè)化留存。

管理層表示，代建業(yè)務(wù)雖然目前還無法成為和集中商業(yè)、公寓等一樣的核心業(yè)務(wù)組成部分，但作為重要補(bǔ)充業(yè)務(wù)，對(duì)公司具有戰(zhàn)略性回旋余地：“預(yù)計(jì)短期營收目標(biāo)在3-5億元，測算能為公司提供.7億元—1億元的利潤金額?！?