（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

2月20日，上海迎來2025年首場土拍，當天共有虹口、浦東新區(qū)、松江和奉賢4宗地塊出讓。最終4宗地塊被金茂+慶隆聯(lián)合體、華潤+越秀聯(lián)合體、國貿(mào)+金地+星獅聯(lián)合體、龍湖+建華聯(lián)合體分別斬獲，本場土拍共計攬金159.26億元。

其中最獲矚目的，是上午拍出的虹口C080302單元hk329-11地塊地塊。央企金茂+慶隆聯(lián)合體在競價184輪之后，以89.64億元的價格，拿下虹口地塊，以38.2%的溢價、樓面地價11.74萬元/平方米的價格，成為上海虹口“新地王”。按照這一成本價，預(yù)計可售樓面價為12.5萬元/平方米。

這一樓面地價，僅次于去年8月綠城拿下的上海徐匯斜土地塊，和去年末宸嘉發(fā)展拿下的徐匯龍華地塊。斜土地塊的樓面地價為13.1萬元/平方米，龍華地塊為12.6萬元/平方米，分列全國第單價第一、第二。

開年首場土拍，上海虹口地塊就刷新了區(qū)域紀錄，也讓市場對從去年末延續(xù)的市場表現(xiàn)為之期待。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為，有了高樓面地價的烘托，讓市場更期待小陽春的到來。

競拍184輪！上海內(nèi)環(huán)再出稀缺地塊

虹口地塊位于曲陽板塊，在曲陽南路以西，屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)位置。地塊周邊相當成熟，東南方是地標大盤瑞虹新城，生活配套齊全，太陽宮、月亮灣是板塊內(nèi)重要的商業(yè)中心，由于地塊發(fā)展成熟有稀缺性，虹口地塊在出讓之前，市場就有高價預(yù)期。

目前周邊可以參照的樓盤價格如瑞虹新城，二手房售價超過16萬元/平方米，中糧瑞虹海景壹號價格約為17萬元/平方米，價格水平無疑給虹口地塊預(yù)留了充足空間。

優(yōu)越的區(qū)位也讓虹口地塊頗具競爭力，除了金茂+慶隆聯(lián)合體之外，還有中海、招商+綠城聯(lián)合體、保利發(fā)展、華潤+越秀聯(lián)合體參與競拍，現(xiàn)場競爭頗為激烈，最終現(xiàn)場競拍次數(shù)達到184輪。

值得注意的是，近期金茂出手頻繁，拿地頗為積極。在12月上海2024年的最后一場土拍上，金茂和寶冶、招商分別組成聯(lián)合系，一舉拿下3宗地塊，成交金額超過百億，展現(xiàn)了資金實力和加快在上海土地儲備的決心。

事實上去年金茂在上海的在售項目已經(jīng)基本售完，今年只有早前和華潤、建發(fā)聯(lián)合拿下的桃浦地塊，因此在去年末加快補倉。而在年初就重倉市中心的虹口地塊，區(qū)域位置較年末郊區(qū)地塊更為優(yōu)越，可以看出金茂今年想走高端路線，實現(xiàn)利潤最大化的目標。

相較于其他房企，聯(lián)合體之一的慶隆集團知名度相對較低，但實際則是投資界“老錢”。慶隆集團是新加坡老牌投資公司，是新加坡知名房企，實控的黃氏家族是新加坡銀行業(yè)巨賈，在新加坡、馬來西亞、中國等地都有投資。

慶隆集團早年就在上海設(shè)立投資公司，在上海長風、新江灣有沁和園、沁風雅苑等住宅項目，以高端住宅產(chǎn)品為主，但近年來較少出現(xiàn)在土地市場上。

有意思的是，本場土拍拿地的新加坡“含量”頗高，除了拿下虹口的慶隆，聯(lián)合國貿(mào)、金地拿下松江地塊的星獅地產(chǎn)，也是新加坡知名房企。早年金地商置收購了星獅股份，但近期星獅已經(jīng)多次以資金方的形式，出現(xiàn)在上海土拍市場。

在一定程度上也表明，當價格回歸到合理范圍時，上海這樣一線城市的優(yōu)質(zhì)土地，仍然會獲得資金的高度青睞。

房企積極補倉釋放回暖信號

除了虹口地塊，浦口新區(qū)地塊也是當天的熱門地塊，有中海、建發(fā)、浦發(fā)、保利發(fā)展、招商、華潤+越秀等6家拍賣主體參與。最終，華潤+越秀聯(lián)合體以50.9億元價格、33.4%的溢價拿下該宗地塊，樓面地價約為7.47萬元/平方米。

這也是華潤和越秀在浦東新區(qū)新楊思板塊內(nèi)合作拿下的第二宗宅地。去年11月，華潤、越秀、中能建三家聯(lián)合體以總價78.969億元拿下了臨近地塊，當時的樓面地價為7.44萬元/平方米。由此來看，年初這宗地塊雖然容積率更高，但單價和去年基本持平。

在出讓之前，浦東新城地塊曾被市場寄予更高期望，市場普遍認為該宗地塊也會打破區(qū)域紀錄。但從最終出讓結(jié)果來看，并未達到更高預(yù)期。

國貿(mào)+金地+星獅則以8.15億元的總價、2.62萬元/平方米單價，拿下了松江新城地塊。這宗地塊也是當日出讓總價和容積率最低的地塊，預(yù)計未來主打改善型住房群體。

另外龍湖+建華以約10.56億元總價，拿下了奉賢新城商住混用地塊，樓面地價2.047萬元/平方米，為當日單價最低地塊。

4宗地塊悉數(shù)拍出攬金超過159億元，其中1宗還突破區(qū)域單價紀錄，躋身全國榜單，上海首場土拍結(jié)果也讓市場為之提振。加上2月19日公布的1月全國70城房價中，上海二手房價格環(huán)比漲幅達到0.4%位居全國之首，似乎也給市場帶來一絲“止跌回穩(wěn)”的氣息。

盧文曦表示，這場土拍釋放了一些積極信號：“市場在轉(zhuǎn)暖向好，尤其對于高總價的高端改善產(chǎn)品，市場預(yù)期較為樂觀，這一點在去年末的二手房市場交易表現(xiàn)中也有所呈現(xiàn)，也促使房企拿地更為積極?！?

“首場土拍4宗地塊均溢價出讓，也顯示出對未來市場的信心。”盧文曦表示，從結(jié)果來看仍有分化表現(xiàn)，市區(qū)2幅地塊關(guān)注程度高于郊區(qū)地塊，國企、央企拿地的堅決程度也更高：“一方面預(yù)示未來市區(qū)房價還會向上突破，另一方面，提升樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)的預(yù)期?！?