上海再度綜合施策，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，回應(yīng)市場住房需求。9月29日晚間，由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施?！锻ㄖ纷?024年10月1日起施行。

值得關(guān)注的是，此次新政距離“滬九條”出臺時隔僅四個月，上海為何再次多措并舉？新政策釋放怎樣的信號？多項調(diào)整政策又將分別惠及哪些人群？帶著這些市民關(guān)心的焦點問題，解放日報·上觀新聞記者采訪了相關(guān)部門負責人，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人、中介機構(gòu)負責人，以及專家學(xué)者進行解讀。

七條舉措體現(xiàn)綜合施策

在調(diào)整住房限購方面，《通知》明確：

一是，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是，對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

三是，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策，對在臨港工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進職住平衡。

在優(yōu)化住房信貸方面，《通知》提出：

一是，落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

二是，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

在調(diào)整住房稅收方面，《通知》提出：

一是，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

二是，按照國家工作部署，適時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求。

更好滿足剛性和改善性住房需求

“滬九條”施行4個月以來，上海房地產(chǎn)市場反應(yīng)如何？此次為何再次出臺新政策？

綜合多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)據(jù)，“滬九條”自5月28日起正式施行以來，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場整體保持向好向上趨勢，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價格總體平穩(wěn)。

以二手房為例，今年6月至8月，上海連續(xù)三個月成交套數(shù)超過1.5萬套“榮枯線”，走出了“淡季不淡”的勢頭?？傮w上看，“滬九條”對上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定作用顯著，有效鞏固了市場健康發(fā)展態(tài)勢，樓市表現(xiàn)在全國持續(xù)領(lǐng)先，展現(xiàn)出較強的市場韌性和活力。

黨的二十屆三中全會《決定》明確，要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”。9月26日，中央政治局會議再次明確，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)……回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。同時，相關(guān)部門留意到，自“滬九條”出臺以來，不少市民提出，希望進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。

本次新政出臺，就是為了深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院的最新決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

聚焦限購、金融和財稅領(lǐng)域

上海本次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策措施，有哪些方面的考量？主要覆蓋哪些人群？

結(jié)合黨中央、國務(wù)院的要求，相關(guān)部門持續(xù)加強政策預(yù)研儲備，及時充實政策儲備工具箱，推動增量政策和存量政策形成疊加，促進政策實施過程中的協(xié)同聯(lián)動，放大政策的組合效應(yīng)。

自“滬九條”施行以來，相關(guān)部門密切監(jiān)控市場數(shù)據(jù)，同時聯(lián)合相關(guān)部門深入分析研判了市場變化趨勢，廣泛聽取專家學(xué)者、市場主體等各方面的意見建議，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限購、金融和財稅三方面，體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性。比如：在住房限購政策方面，立足服務(wù)安居、促進職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿足合理購房貸款需求。在稅收方面，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進職住平衡，進一步支持改善性住房需求；分類施策，如在需求端，立足服務(wù)安居，針對區(qū)域市場特點，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。在信貸端，差異化實行二套房貸最低首付款比例。精準施策，如對在臨港工作、職住分離的群體，實施更加差異化的購房政策。

非滬籍調(diào)整社保繳納年限

本次調(diào)整住房限購政策中，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士的購房條件均有所放松，相比之前政策，此次調(diào)整主要體現(xiàn)在哪里？

來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發(fā)展動能。針對這類群體的住房需求，上海不斷優(yōu)化購房細則，讓這類青年人才能夠在滬安居樂業(yè)，打造人才“強磁場”。

因此，本次上海房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，非常關(guān)鍵的一點是針對非滬籍群體，調(diào)整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社?；騻€稅年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房，只需連續(xù)繳納滿2年及以上，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房需連續(xù)繳納滿1年及以上。

本次的調(diào)整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環(huán)外住房，需要在滬繳納社會保險或個人所得稅的年限，均調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

有數(shù)據(jù)顯示，非滬籍人群對外環(huán)外住房的需求量較大，以新建商品住房市場為例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%為非滬籍人群，這個人群中60%以上購買的是外環(huán)外的新房，所以這個政策是切中非滬籍購房者的需求的。