9月24日早間，一行一局一會聯(lián)合發(fā)布重大政策變動，A+H股全線大漲，地產(chǎn)股、大金融、鋼鐵、銀行股等領(lǐng)漲。

截止發(fā)稿，上證指數(shù)重回2800點，漲幅3.45%，深證成指報8385.25點，漲幅3.73%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)1604.4點，漲幅4.83%；香港恒生指數(shù)18936點，漲幅3.78%。

消息面上，中國人民銀行行長潘功勝當(dāng)日盤前在國新辦發(fā)布會上宣布：第一，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右；第二，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%；第三，創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具支持股票市場穩(wěn)定發(fā)展，非銀機構(gòu)可以從央行獲取流動性，支持股票市場穩(wěn)定發(fā)展。

此次政策變動首先影響的，是存量房貸持有者的償債壓力。

簡單測算，若可以降低50個基點，那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元，利息總額約減少10萬元。這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。

其次，政策延續(xù)了降低二套房首付比例的導(dǎo)向，使之進一步下降10個百分點，與首套房15%持平，即今后可能不存在首套房、二套房概念，以便激活改善型的換房需求。

至于第三點“創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具”，也被市場認(rèn)為是打通人民銀行和資本市場的資金傳導(dǎo)通道，推動直接融資發(fā)展的重大政策突破與創(chuàng)新，對于進一步幫助防范化解金融風(fēng)險意義重大。

此外，多方行業(yè)專家向觀察者網(wǎng)表達了相應(yīng)觀點，匯總?cè)缦拢?

李宇嘉：刺激內(nèi)需、對沖通縮是政策主要意圖

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向觀察者網(wǎng)表示，此次下調(diào)與提前還貸潮關(guān)系不大，主要原因在于近期內(nèi)需疲弱。

國泰君安宏觀研究團隊7月發(fā)布的研究報告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味著居民提前還款強度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢。

“早償指數(shù)還在高位，這也是原因，但不是主要原因?！崩钣罴握J(rèn)為，主要原因在于內(nèi)需疲弱。

比如，8月份社零同比增長2.1%，是近10年的次低點；8月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個百分點。最終消費對經(jīng)濟的貢獻最大，內(nèi)需疲弱也是今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)實現(xiàn)的最大阻礙。降低房貸利率即降低了居民負(fù)擔(dān)，有益于促進消費。

其次，李宇嘉認(rèn)為，對通縮的認(rèn)可，是觸發(fā)降低房貸利率的關(guān)鍵因素。

不久前的外灘峰會，前央行行長周小川表示，中國現(xiàn)在應(yīng)該把重點放在抵擋通縮壓力上，廣泛的價格衡量指標(biāo)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負(fù)值，實際的利率（名義價格-通脹率）水平會表現(xiàn)的更高，這會導(dǎo)致居民實際承擔(dān)著高利率的貸款。在當(dāng)前收入、就業(yè)、預(yù)期不景氣的情況下，對消費的阻礙更大。

因此，政策意圖是，想讓居民多加杠桿，一方面支撐房地產(chǎn)消費，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對沖通縮。同時，也為了打擊繞道經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)置換房貸的行為。

趙秀池：建議繼續(xù)降低房貸利率，避免利率倒掛

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟與公共管理學(xué)院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長趙秀池向觀察者網(wǎng)表示，資金是房地產(chǎn)的閘門，房貸政策直接關(guān)系到購房人入市的成本與步伐。存量房貸利率及時調(diào)整，使利率定價與利率結(jié)構(gòu)更加合理，有利于穩(wěn)定樓市、金融市場秩序，乃至整個經(jīng)濟社會秩序的確定。

趙秀池建議，未來繼續(xù)降低居民的房貸利率，避免消費貸款與中小微企業(yè)貸款利率的倒掛，避免商業(yè)住房貸款與住房公積金貸款的倒掛，出臺更有利于樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策。

她解釋稱，當(dāng)前居民房貸利率高于中小微企業(yè)利率。導(dǎo)致中小微企業(yè)融資違規(guī)用于購房人買房，不利于金融秩序穩(wěn)定，也增加了購房人融資的風(fēng)險，不利于購房人早日入市購房。一般而言，消費貸款利率應(yīng)該低于企業(yè)貸款利率。尤其住房是民生，貸款額度較多，負(fù)債期限較長，居民要傾其一生或者兩輩人接力，才能還清房貸，為了降低購房人負(fù)擔(dān)，房貸利率應(yīng)該降低，與中小微企業(yè)利率持平或更低，才能避免中小微企業(yè)融資被挪作購房。當(dāng)前，有些城市商業(yè)房貸利率與住房公積金利率所差無幾，體現(xiàn)不出住房公積金的優(yōu)惠政策和優(yōu)勢。因此，應(yīng)該繼續(xù)降低住房公積金利率。

盧強：降低利率剪刀差，遏制提前還款勢頭

戴德梁行資本市場部執(zhí)行董事盧強向觀察者網(wǎng)表示，存量房貸利率調(diào)整在市場上已經(jīng)醞釀許久，長期以來存量貸款利率的相對高點（在上海實質(zhì)可達4.8%以上）相比目前最新的二三線城市貸款利率可以到3%以下，形成“剪刀差”，以至于導(dǎo)致消費者一邊承受高月供，另一方面想方設(shè)法想提前還款。

因此，本次降息長遠上對于銀行也是利好。目前在二線城市實質(zhì)是銀行哪怕愿意付出很高營銷代價也想獲得低于3%的房屋按揭貸款。所以新政一方面能遏制提前還款勢頭，另一方面也能為銀行進一步獲取優(yōu)質(zhì)新貸款創(chuàng)造條件，源頭水加了，大家都有增量。

同時盧強指出，下一步需要加快真正的貸款利率市場化以及轉(zhuǎn)按揭機制，形成良性利率層面的競爭?！澳壳坝械某鞘羞€是以銀行協(xié)會/倡導(dǎo)等名義進行新貸款利率一刀切，這個將形成一定壟斷嫌疑，對于市場化流動形成阻礙?！?

嚴(yán)躍進：“專項債+銀行貸款”盤活存量土地的意愿增強

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進向觀察者網(wǎng)補充道，此次央行在國新辦發(fā)布會上明確支持收購房企存量土地，這也意味著后續(xù)盤活房企存量土地的工作將進入到實質(zhì)性和實操性的階段。

尤其是從政策工具上來說，這次已經(jīng)非常明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”的模式。這顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強。

嚴(yán)躍進解釋稱，專項債過去“涉房涉地”是有嚴(yán)管邊界管控的，而今年支持力度明顯增強，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發(fā)土地的盤活導(dǎo)向。對于房企去庫存和消化出險土地項目具有積極的作用。

專項債使用的情況下，各地銀行等可以落實配套政策，有助于撬動此類土地收購的杠桿，有助于更快地消化存量土地，客觀上對于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，對于一些房企后續(xù)債務(wù)壓力的化解和輕裝上陣進行經(jīng)營具有積極的作用。

此外，央行明確將在近期下調(diào)存量準(zhǔn)備金率 0.5 個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元，意味著央行開啟新一輪降準(zhǔn)。其為市場流動性的注入等發(fā)揮了積極的作用，也在很大程度上有助于促進銀行流動性增加，且增強銀行貸款的能力。

嚴(yán)躍進分析稱，此次降準(zhǔn)的政策提前宣布，信號引導(dǎo)和預(yù)期引導(dǎo)意義很強，同時也明確

后續(xù)根據(jù)市場流動性狀況，可能擇機進一步下調(diào)存量準(zhǔn)備金率。說明流動性寬松的環(huán)境將進一步釋放，有助于持續(xù)促進后續(xù)貨幣金融市場和貸款市場的寬松。

張大偉：當(dāng)下最需要的是給樓市以信心

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)分析稱，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，如果在降低50個幾點，幾乎與新增的房貸平均房貸利率（3.3%左右）持平，這對2017-2021年利率高點買房的群體來說是一個特大利好。

他認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)整是一個復(fù)雜的問題，涉及到多方面的利益和市場預(yù)期，的確牽扯到經(jīng)濟、金融、社會等多個層面的考量。但是當(dāng)下房地產(chǎn)市場最缺的是信心，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟，而經(jīng)濟復(fù)蘇最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，那對普通老百姓來說每個月又可以多點錢去消費的。

北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年，北京規(guī)模以上(即年營收1000萬元以上)餐飲業(yè)利潤總額1.8億元，同比下降88.8%，利潤率低至0.37%。

上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)2024年2季度，年主營業(yè)務(wù)收入超過200萬元的住宿和餐飲業(yè)企業(yè)，營業(yè)利潤數(shù)據(jù)累計虧損7.7億。

從各方面匯集的數(shù)據(jù)來看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、礦泉水等民生消費全線下滑，直接給市場傳遞信號，地產(chǎn)業(yè)低迷帶給了大多數(shù)人的節(jié)衣縮食，從而影響終端消費，所以當(dāng)下最需要的還是給樓市以信心。

張大偉猜測，未來還可能出臺的購房稅費政策，如購房契稅、增值稅等稅費的減免政策，降低購房者的交易成本。再如對于購買首套住房或特定類型住房（如綠色建筑、保障性住房等）的購房者，給予一定比例的稅費減免。

同時，張大偉認(rèn)為，二手房在房地產(chǎn)市場中占有越來越重要地位，可能會對二手房交易的稅收政策進行優(yōu)化，如降低二手房交易的個人所得稅、增值稅等，以活躍二手房市場，促進住房的流通和置換。

“924新聞發(fā)布會主要是金融政策，930很可能專門的房地產(chǎn)內(nèi)政策也有調(diào)整的可能性，930之后更多的政策在路上?！睆埓髠ヮA(yù)計。

江瀚：消除市場不確定性因素，增強信心

盤古智庫高級研究員江瀚向觀察者網(wǎng)表示，自去年9月起，針對存量首套房貸利率的調(diào)整便拉開了序幕，這一舉措不僅是對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的精細(xì)化調(diào)整，也是政策工具箱中一項重要工具的成熟運用。通過差異化調(diào)整房貸利率，既能夠精準(zhǔn)支持剛性住房需求，又避免了“一刀切”可能帶來的市場波動。因此，當(dāng)市場條件成熟，再次對存量房貸利率進行下調(diào)，就顯得水到渠成，是政策連貫性和有效性的體現(xiàn)。

長期以來，存量房貸利率偏高一直是社會關(guān)注的焦點之一，尤其是在經(jīng)濟增速放緩、居民收入增長放緩的背景下，高房貸負(fù)擔(dān)成為了許多家庭的一大壓力源。因此，市場上關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲不絕于耳。此次政策調(diào)整，正是對民眾合理訴求的積極回應(yīng)，體現(xiàn)了政策制定過程中的人文關(guān)懷和民生導(dǎo)向。

其次，降低二套房貸首付比例，對有改善性住房需求的家庭提供了更為寬松的政策環(huán)境。這一舉措有助于激發(fā)市場活力，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，通過優(yōu)化信貸政策，還能夠引導(dǎo)資金流向優(yōu)質(zhì)房企和項目，助力行業(yè)優(yōu)勝劣汰，提升整體競爭力。

從長遠角度來看，當(dāng)前的一系列政策措施都是旨在穩(wěn)定市場預(yù)期，并通過各種手段提振市場消費。這些努力對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重大意義。通過逐步消除市場不確定性因素，增強公眾對未來經(jīng)濟發(fā)展的信心，國家正在營造一個更加穩(wěn)定和諧的發(fā)展環(huán)境。

張波：政策說明，房價已處于底部

58安居客研究院院長張波向觀察者網(wǎng)表示，本輪二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例，也體現(xiàn)出國家對于各類自住性買房需求的保護，預(yù)示著房地產(chǎn)市場將有望不斷走出低谷，市場復(fù)蘇的力度或不斷增強。

首先，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場，當(dāng)下入市的皆為自住性需求，對于多樣化改善需求的保障，也符合近期三中全會及中央經(jīng)濟會議精神。

其次，降低二套首付比例，也預(yù)示著房價當(dāng)下已經(jīng)處于底部，一般來說較低的首付比例意味著購房者需要承擔(dān)更高的杠桿率，如果房價再次出現(xiàn)大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或?qū)⑦M一步加大金融風(fēng)險。因此，在實施這一政策時，說明央行及相關(guān)國家機構(gòu)對于當(dāng)下樓市的判斷已經(jīng)更為清晰，尤其對于房價層面的長期預(yù)期已經(jīng)更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復(fù)蘇。