7月16日，2024年第二季度“中國(guó)經(jīng)濟(jì)季度觀察·圓桌縱橫談”在上海舉行。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)季度觀察·圓桌縱橫談”是觀察者網(wǎng)2024年重磅推出的季度性經(jīng)濟(jì)觀察欄目，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)界和金融界重量級(jí)專家學(xué)者，圍繞國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策，回應(yīng)當(dāng)下公眾最為關(guān)心的熱點(diǎn)話題，展望未來(lái)發(fā)展。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)連平與會(huì)發(fā)言。以下為發(fā)言全文：

昨天（15日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了中國(guó)經(jīng)濟(jì)半年度數(shù)據(jù)，應(yīng)該說，經(jīng)濟(jì)總體上還是趨向于繼續(xù)復(fù)蘇。整個(gè)上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5%，基本在總體目標(biāo)范圍內(nèi)。但數(shù)據(jù)低于此前市場(chǎng)預(yù)期，整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍然存在。

市場(chǎng)上通常說我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中“有效需求不足”，我覺得還得要找出這個(gè)“有效需求不足”的源頭主要是在什么地方、哪些領(lǐng)域有更大的壓力，以及哪些方面可能表現(xiàn)還不錯(cuò)？比如說這次公布的數(shù)據(jù)里面，制造業(yè)的生產(chǎn)投資數(shù)據(jù)就都不錯(cuò)，制造業(yè)投資的增速達(dá)到了9.5%，而且已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。再看固定投資方面，上半年固定資產(chǎn)投資是245391億元，同比增長(zhǎng)3.9%，如果扣除房地產(chǎn)投資的話，固定資產(chǎn)投資增速要達(dá)到8.5%，也非常不錯(cuò)。

而當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則出現(xiàn)了持續(xù)的深度調(diào)整。應(yīng)該說，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說，具有明顯的重要性。比如之前有一個(gè)“456”的提法，就是當(dāng)前銀行貸款中40%在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方政府的收入中有50%是跟房地產(chǎn)有關(guān)，還有居民自己擁有的財(cái)產(chǎn)60%以上是房產(chǎn)。房地產(chǎn)對(duì)人們投資、消費(fèi)、金融、就業(yè)、收入，甚至于理財(cái)和資本市場(chǎng)方方面面，都有著深刻的影響。上半年，房地產(chǎn)下行拖累投資增速4個(gè)百分點(diǎn)、社零增速4.7個(gè)百分點(diǎn)、名義GDP增速1.5個(gè)百分點(diǎn)。

從消費(fèi)的角度，也能看出房地產(chǎn)下行的影響，因?yàn)橘?gòu)房本身是個(gè)消費(fèi)行為，房子是最大的耐用消費(fèi)品。如果這個(gè)消費(fèi)行為實(shí)現(xiàn)了，那么后面還會(huì)產(chǎn)生一系列衍生的消費(fèi)，比如家裝家具、家用電器、紡織服裝等等，這和其他消費(fèi)一次性就結(jié)束的情況還是有很大的不同。還有就是金融方面的數(shù)據(jù)，信貸中的開發(fā)貸、按揭貸款表現(xiàn)疲弱與房地產(chǎn)有很大的關(guān)聯(lián)。

如今對(duì)投資、消費(fèi)已經(jīng)出臺(tái)了很多相關(guān)的政策。中央財(cái)政發(fā)了超長(zhǎng)期的特別國(guó)債，還有地方政府專項(xiàng)債等，都產(chǎn)生了一定的效果，而且接下來(lái)可能力度也不小。同時(shí)還伴隨著大量的項(xiàng)目，所以推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速達(dá)到一個(gè)比較高的水平，我覺得是沒有太大的問題。

不過我們也要注意這些資源投入后，所能產(chǎn)生的效果，特別需要關(guān)注的是要抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵，判斷哪些地方是薄弱的環(huán)節(jié)。中央的政策也一直在提，就是要針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的薄弱環(huán)節(jié)采取措施。所以，從房地產(chǎn)的重要性和受到的壓力看，未來(lái)的政策重點(diǎn)、資源重點(diǎn)投向的領(lǐng)域，還是應(yīng)該在房地產(chǎn)上，應(yīng)有一系列更有力度的、更有針對(duì)性的舉措，推動(dòng)短期市場(chǎng)的運(yùn)行能夠逐步企穩(wěn)。如果能夠促使房地產(chǎn)企穩(wěn)，出現(xiàn)一定程度的溫和回升，那么對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行應(yīng)該說是比較重要且積極的信號(hào)。

而今年以來(lái)，房地產(chǎn)方面的政策舉措力度不小，去年、前年都已經(jīng)陸續(xù)推出了多個(gè)批次，今年5月后的力度相對(duì)更大一些。最近從市場(chǎng)情況來(lái)看，銷售狀況就出現(xiàn)了一些階段性地好轉(zhuǎn)。有觀點(diǎn)說“市場(chǎng)出現(xiàn)小的脈沖現(xiàn)象”，雖然持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，但我認(rèn)為市場(chǎng)并不是沒有需求。最近三四年來(lái)，銷售大幅收縮，成交量沒有很好地釋放過；而經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間積累后，需求總是需要釋放的。

目前有需求的購(gòu)房者，也怕買在房?jī)r(jià)的高位處，也有人擔(dān)心買了房后房企卻交不了房，所以不少人特別的小心，觀望意愿較強(qiáng)。所以當(dāng)下我覺得還是需要有更大力度、更有針對(duì)性的政策舉措來(lái)加以推動(dòng)，建議是以下幾方面：

首先是從需求側(cè)入手，是否可以通過短期進(jìn)一步地調(diào)降首套房按揭貸款利率，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，使得購(gòu)房者意識(shí)到目前利率已經(jīng)足夠低。經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的下降，市場(chǎng)利率水平已經(jīng)有明顯的下行。但考慮到整個(gè)利率政策比較謹(jǐn)慎，因?yàn)樗婕暗劫Y本流動(dòng)、匯率等方面的因素，比較復(fù)雜，央行并不希望大幅度地調(diào)降人民幣利率。但我覺得，還是可以單獨(dú)通過在房地產(chǎn)按揭貸款利率這一個(gè)點(diǎn)上，進(jìn)一步加以推動(dòng)，使得購(gòu)房者更有意愿去釋放購(gòu)房需求。

還可以考慮讓短中期利率水平的明顯降低成為一個(gè)階段性現(xiàn)象，也就是說，購(gòu)房者如果能意識(shí)到如果當(dāng)下不去購(gòu)房，一年半載后也許就不是這么低的利率水平，那么購(gòu)房者就可能更愿意在當(dāng)前釋放需求。

目前一些二線城市，甚至一些重點(diǎn)的二線城市，仍有許多相關(guān)的購(gòu)房限制。因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出了許許多多相關(guān)的政策，其中有許多都是限制性舉措，在一些城市里，這方面的政策卻沒有完全取消。因此，各地政府應(yīng)該再梳理一下，該取消的限購(gòu)措施就要取消，除了少數(shù)極個(gè)別像北京、上海、深圳等城市，可以允許有一些限制性舉措，其他的都可以放開。因?yàn)橹醒胍捕苏{(diào)子，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在整體的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，簡(jiǎn)單解釋就是目前總體上已經(jīng)“供大于求”了。

在供給端，需要加大力度支持房企，房企如果有風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給購(gòu)房者和金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所以首先要在流動(dòng)性方面支持房企，有助于保持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

其次要在一線城市要增加供給，因?yàn)橐痪€城市的供求關(guān)系目前仍然緊張。例如最近上海的數(shù)據(jù)看來(lái)好像還不錯(cuò)，新房和二手房的成交量、價(jià)格都在上漲，說明需求釋放得比較明顯，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該要增加供給，提升整個(gè)成交量。成交量上去了就會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)信心。同時(shí)，一部分頭部房企在通過一定規(guī)模的銷售后，經(jīng)營(yíng)狀況也會(huì)有所改善，這樣也有助于在供給端使市場(chǎng)的平穩(wěn)因素能夠更好地發(fā)揮出來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

最后還有一點(diǎn)建議，就是針對(duì)中國(guó)這樣特大型的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要性，應(yīng)該考慮設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。這個(gè)基金既可以對(duì)整個(gè)行業(yè)給予支持，可以很好地調(diào)節(jié)行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)，能為市場(chǎng)樹立信心；還可以兼顧到銀行對(duì)相關(guān)不良資產(chǎn)的管理、處置等等。我覺得，長(zhǎng)期來(lái)看，更重要的還是要給市場(chǎng)比較穩(wěn)定的信心，而房地產(chǎn)穩(wěn)定基金正是這樣一種重要的支持手段。

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