物業(yè)費調整難在何處

業(yè)主對物業(yè)費如此敏感的關鍵之一在于，物業(yè)提供的服務“完全配不上收費價格”。

在重慶網絡問政平臺上，關乎物業(yè)服務的投訴屢見不鮮。有重慶北碚蔡家金科城59區(qū)的業(yè)主稱，小區(qū)物業(yè)一直以超四級標準自居，但物業(yè)在清潔、消防、安全隱患等方面不作為等；另有江北區(qū)萬科悅灣北區(qū)的業(yè)主投訴，“小區(qū)內的電梯有四部差不多時間壞了”相關維修過程緩慢，耽誤出行，且電梯年檢報告未及時提供等。

于是，重慶出臺了上述新規(guī)，以規(guī)范物業(yè)服務收費行為，抑制住宅前期物業(yè)服務收費不合理上漲。廣州的物管收費新通知，也意在回應個別高端樓盤“物業(yè)費高”的問題。

這背后是近年來走高的物業(yè)收費標準。在物業(yè)行業(yè)過去多年市場化的發(fā)展歷程中，大部分省市對住宅前期物業(yè)費實行的是“政府指導價+市場調節(jié)價”兩種價格管理形式，超過標準的收費可以通過審批備案方式進行。

其中，住宅前期物業(yè)費一般是在業(yè)主大會成立前的小區(qū)，由開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)定。

這也就給物業(yè)費留下了不少市場定價的空間。以2015年就取消物業(yè)服務費政府指導價、實行市場調節(jié)價的上海為例，近年來入市新盤的物業(yè)服務收費價格穩(wěn)步提升。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年上海新入市項目的物業(yè)費均值為每月7.46元/平方米，中位數(shù)是每月6.73元/平方米。其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費價格最高，分別達到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。

在2015年之前，上海對物業(yè)費的統(tǒng)一指導價則為最高不超過2.3元/平方米，如今這一價格早已翻倍上漲。

導致新盤物業(yè)費較高的原因之一實則是漲價難。上海某濱江高端住宅的物業(yè)費在過去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收費標準則需經過全體業(yè)主同意。

有上市物業(yè)公司高管表示，物業(yè)是勞動密集型行業(yè)，隨著每個城市每年的最低工資上漲、社?；鶖?shù)的上調而同步增長，人工成本剛性增加；同時，由于物業(yè)費確定后，短期內難以上漲，若起步定價較低，則至少在未來三五年內難以調價，也會對公司運營成本形成壓力。

不過，也有不少受訪業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費，卻并未體驗到相應品質的服務。這實際上也是物業(yè)費很難輕易上調的關鍵因素之一。

對此，有多位物管從業(yè)者稱，保安、保潔的人員密度、身體素質，巡邏次數(shù)、時長，打掃衛(wèi)生的遍數(shù)、清潔程度等各種細節(jié)，沒有對比就很難明確感知，社區(qū)安全若未遭到威脅也很難被看到。同時，各類更高品質的設備也在業(yè)主看不到的地方。這些也都是服務的成本。

除了剛性成本之外，還有資深物業(yè)行業(yè)分析師則提及，不少小區(qū)物業(yè)費的定價是與硬件掛鉤，例如房價、品質、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，開發(fā)商給物業(yè)定價的一個核心考量因素就是項目本身的定位，要把房子品質做好，物業(yè)服務也要配套做好，從而形成正向循環(huán)，這也很多開發(fā)商會選擇自己旗下物業(yè)的原因，各項服務都更加可控。

克而瑞物管也認為，隨著居民對居住環(huán)境、居住體驗的不斷提高，樓盤品質提升的同時，對小區(qū)秩序、綠化養(yǎng)護、設施維護等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、維護成本、管理成本等自然也就水漲船高。

企業(yè)運營或將承壓

推動健全“質價相符”的物業(yè)服務市場機制，合理制定最高限價，杜絕“高收費、低服務”現(xiàn)象等，是不少政策出臺的初衷。

很明顯的是，這一規(guī)定有效守住了業(yè)主錢包，但對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來講，又意味著什么呢？

在漸苒物業(yè)研究院首席研究員湯曉晨看來，物業(yè)費指導價出臺的初衷是規(guī)范物業(yè)市場、保障業(yè)主權益，提升物業(yè)服務的透明度和公平性。在實際執(zhí)行中，雖然政策允許超出指導價的物業(yè)服務收費存在，但由于部分城市出臺的物業(yè)費指導價相比市場價格偏低，導致業(yè)主對高于指導價的收費產生了普遍不認可。

上述物企高管也指，業(yè)主普遍對物業(yè)費較為敏感，當前相關政策又重申指導價，最終物企降價也是意料之中的結果。

降費帶來的最直接的影響之一是企業(yè)收入的變化。億翰物研分析師周焱認為，從短期來看，“物業(yè)費降價”政策若大面積執(zhí)行，將會直接減少物業(yè)公司的主營收入—基礎物管收入。上述重慶當?shù)匚锲笕耸恳蔡峒埃虝r間內公司運營收入的確會承壓。

提供保潔、保安、綠化等基礎物業(yè)服務，是大部分物業(yè)企業(yè)的基本盤。在2023年，頭部企業(yè)碧桂園服務的物業(yè)管理服務貢獻了約58%的營收；保利物業(yè)的物業(yè)管理服務收入實現(xiàn)101.5億元，占比超67%，住宅物業(yè)提供的收入在其中占比又有接近6成。

中指研究院統(tǒng)計，從收入構成看，2023年，百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入均值約12.72億元，在總收入中占比超8成，較上年提升2.97個百分點。

為了減輕自身壓力，一般的物業(yè)公司以收定支，降低品質、降低服務標準也就成為可能的結果。湯曉晨認為，物業(yè)服務水平的變化取決于物業(yè)公司的應對策略，如果物業(yè)公司面臨較大的經營壓力，就可能在服務上有所妥協(xié)。

值得一提的是，近年來物業(yè)行業(yè)已從過去的規(guī)模導向轉向了高質量發(fā)展，對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企主動退出了大量低利潤率、管理難度大的項目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年多家上市物企項目退出規(guī)模超千萬平方米，其中金科服務退出項目在管面積高達3570萬平方米。

據(jù)上述物企高管透露，公司對新盤要求每個項目都必須盈利，存量項目若虧損則要求限期整改，不達標也要放棄?！叭绻粋€項目降費到已經虧損了，我們肯定就不做了?！?

不過，業(yè)內也有觀點認為，長期來看，這一政策是在倒逼物業(yè)公司提供質價相符的服務，提供優(yōu)質服務。周焱表示，如果物業(yè)公司能夠在質價相符的基礎上，優(yōu)化收入結構和成本控制，提升業(yè)主滿意度，其盈利能力反而可能會實現(xiàn)提升。

（作者：鄭娜）