近期，廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌22套廣州名校東風(fēng)東路小學(xué)學(xué)區(qū)房，涉及東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園兩個(gè)小區(qū)。在這些房源中，錦城花園一套房最低掛牌均價(jià)僅約7萬元/平方米，而去年10月同面積的二手房成交均價(jià)為9萬元/平方米。

掛牌轉(zhuǎn)讓上述22套房的是國(guó)資企業(yè)廣州輕工國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州輕工資管），這也不是其第一次轉(zhuǎn)讓學(xué)區(qū)房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，去年5月，廣州輕工資管也掛牌轉(zhuǎn)讓過一批東風(fēng)廣場(chǎng)二手房，彼時(shí)最低掛牌均價(jià)9.84萬元/平方米。而本次掛牌的東風(fēng)廣場(chǎng)房源中，最低掛牌均價(jià)7.2萬元/平方米，降幅26.83%。

相比廣州，深圳部分老破小學(xué)區(qū)房跌幅則更加明顯。曾經(jīng)的網(wǎng)紅二手小區(qū)八卦嶺宿舍，因?yàn)橛小皩W(xué)區(qū)、拆遷”加持，在2021年初成交均價(jià)普遍超過14萬元/平方米。然而，目前八卦嶺宿舍最近一次的成交價(jià)僅約4萬元/平方米，較2021年初的跌幅近10萬元/平方米。

深圳八卦嶺宿舍 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝于2019年

多位業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，學(xué)區(qū)房整體回落是大趨勢(shì)，其中一些本身居住屬性較差、前幾年漲幅過大的學(xué)區(qū)房大幅下挫，加重了部分業(yè)主的出逃情緒。 

二手房大盤都在走低

合富研究院報(bào)告指出，5月廣州全市二手住宅網(wǎng)簽量進(jìn)一步回落至7838套，成交規(guī)模處于近一年多來低點(diǎn)。隨著教育需求高峰的逐步褪去，越秀區(qū)二手網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落，處于近一年來的較低位。

東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園均位于越秀區(qū)，是廣州老牌名校的聚集地。東風(fēng)廣場(chǎng)建設(shè)有多期，樓齡跨度較大，從1990年-2015年不等。

鏈家平臺(tái)成交記錄顯示，同為1998年建成的約70平方米2室2廳二手房，今年4月成交價(jià)為8萬元/平方米，而去年同期成交均價(jià)為9.78萬元/平方米。2004年建成的同一戶型二手房，去年3月成交總價(jià)768萬元，單價(jià)11.13萬元/平方米；今年4月成交價(jià)為628萬元，單價(jià)8.99萬元/平方米，總價(jià)跌了140萬元。

天河區(qū)對(duì)口名校華陽小學(xué)、廣州中學(xué)的僑林苑，被市場(chǎng)稱為“天河最強(qiáng)學(xué)區(qū)房”，也在持續(xù)回落。同樓齡的112.6平方米戶型，今年3月底成交均價(jià)去到6.79萬元/平方米，較去年同期滑落2.61萬元/平方米。這套房應(yīng)是降價(jià)急售，成交周期僅14天。不過，5月11日，該小區(qū)成交的最新一套房源均價(jià)也只有7.7萬元/平方米，較去年同戶型跌了3.27萬元/平方米。

一家中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)每經(jīng)記者表示，廣州二手房大盤都在走低，學(xué)區(qū)房也不例外，但有核心學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的還是相對(duì)穩(wěn)一點(diǎn)。

一位對(duì)口小北路小學(xué)的二手房業(yè)主也表示，這兩年價(jià)格確實(shí)回調(diào)了一些，電梯房相對(duì)樓梯房會(huì)好一點(diǎn)。這邊還是為學(xué)位的剛需家庭比較多，急于換房的不多。

從14萬元/平方米跌到約4萬元/平方米

深圳的學(xué)區(qū)房也從2021年底就開始降溫，尤其是在推行大學(xué)區(qū)、調(diào)整城市更新政策后，老破小學(xué)區(qū)房更是出現(xiàn)大幅度回落。

福田和羅湖是深圳老牌名校聚集地，福田還是2023年深圳學(xué)區(qū)房成交量最多的區(qū)域。但樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，深圳各區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)樓盤價(jià)格對(duì)比最高點(diǎn)時(shí)期的2021年，跌幅都在20%以上，整體回到了2019年-2020年水平。

八卦嶺宿舍建于1983年，以30平方米左右的小戶型為主，最初主要作為員工宿舍。在舊改預(yù)期和名校荔園小學(xué)、荔園實(shí)驗(yàn)中學(xué)落地的雙重利好推動(dòng)下，八卦嶺宿舍的房?jī)r(jià)一度起飛。

2021年3月，八卦嶺宿舍成交了多套29平方米房源，均價(jià)都在14.3萬元/平方米以上，總價(jià)都是420萬元左右，成交周期8天-14天不等。但2024年以來，該小區(qū)成交均價(jià)都在4.04萬-5.69萬元/平方米不等，最近成交的一套27.96平方米戶型總價(jià)僅113萬元，較最高點(diǎn)跌幅超過70%。3月成交的29平方米戶型總價(jià)僅166萬元，較2021年的高點(diǎn)跌了254萬元。

深圳八卦嶺宿舍2021年和今年的成交價(jià) 來源：鏈家

深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，學(xué)區(qū)房回落的主要原因是市場(chǎng)下行。這一輪調(diào)控中，漲幅越大的回落越大，八卦嶺宿舍就是典型例子。高峰期因?yàn)槔髨@東校區(qū)的利好，面積小、總價(jià)低，大家都為學(xué)區(qū)沖進(jìn)去，水漲船高，一度成交均價(jià)突破14萬元/平方米。如今面對(duì)市場(chǎng)下行，加之深圳學(xué)區(qū)房概念弱化、集團(tuán)化辦學(xué)普及、本身的老破小屬性等等重疊利空沖擊，市場(chǎng)紛紛“以價(jià)換量”。

同屬于八卦嶺片區(qū)的旭飛華隆園，今年4月的成交均價(jià)約4.12萬元/平方米，而其2021年成交均價(jià)一度去到11.96萬元/平方米，相比最高點(diǎn)跌去65.6%。

深圳一家中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)每經(jīng)記者表示，學(xué)區(qū)房整體回落也是大趨勢(shì)，但八卦嶺宿舍跌得最多，和它本身居住屬性較差強(qiáng)相關(guān)。深圳房?jī)r(jià)還需要一段時(shí)間企穩(wěn)，很難說老破小學(xué)區(qū)房已經(jīng)到了底部。