傳統(tǒng)樓市有“金三銀四”的說(shuō)法。不過(guò)，上海在經(jīng)歷暖意融融的3月之后，小陽(yáng)春似乎“戛然而止”。

近日，多家上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全市二手房成交量不到1.8萬(wàn)套，相比3月份的2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降26%，甚至低于2月份的1.9萬(wàn)套。與此同時(shí)，“二手房掛牌量突破40萬(wàn)套”的消息也在各大微信購(gòu)房群傳播。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，上海樓市正在遭受重挫。那么，真實(shí)情況到底如何？

判斷樓市趨勢(shì)，不能只看“環(huán)比”

首先，4月份二手房成交量正常嗎？

“業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，單月交易量1.5萬(wàn)套是一條基準(zhǔn)線，低于這條線，市場(chǎng)是偏‘冷’的。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)，經(jīng)比對(duì)可發(fā)現(xiàn)，4月份的交易量其實(shí)處于正常范圍。

記者發(fā)現(xiàn)，不少自媒體號(hào)是根據(jù)環(huán)比數(shù)據(jù)得出“重挫”“暴跌”等結(jié)論，但卻忽略了，上海3月份的樓市是比較活躍的，交易量達(dá)到2.4萬(wàn)套，創(chuàng)下19個(gè)月以來(lái)的最高值。如果拿3月作為基數(shù)來(lái)比較，自然顯得落差較大。

“我在中介行業(yè)做了11年，樓市出現(xiàn)短期波動(dòng)是正常的。”上海中原地產(chǎn)世紀(jì)花園分行高級(jí)店董潘雪蓮認(rèn)為，4月份二手房交易降溫，屬于市場(chǎng)的理性回調(diào)。

在上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾看來(lái)，回落原因有二。一是，今年年初積累的購(gòu)買力已經(jīng)得到充分釋放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小長(zhǎng)假，如果剔除節(jié)日因素，鏈家在全上海的帶看量還是平穩(wěn)的。

“受大環(huán)境影響，市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有顯著回升，購(gòu)房者做選擇比較理性?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)門(mén)店負(fù)責(zé)人李曉乾說(shuō)。其門(mén)店在4月份共完成4單二手房交易，均屬于有自住需求的置換型交易?！捌渲杏袃蓡问恰孕Q大’，業(yè)主本來(lái)就住在花木路附近，但是家里人口變多，就決定在附近換一套更加寬敞的房子。還有兩單是孩子有學(xué)位落戶需求，家長(zhǎng)把房子換到了花木路附近?！彼f(shuō)。

那么，上海樓市到底是冷是熱？

業(yè)內(nèi)人士表示，判斷樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)，不能只依據(jù)一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)。而根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，上海今年1到4月份的二手房累計(jì)成交量，要好于去年同期，也好于2020年同期水平。

除了成交量，還要看交易價(jià)格。雖然每個(gè)月的成交量有漲有跌，但是交易均價(jià)很穩(wěn)定。從成交均價(jià)來(lái)看，上海4月份繼續(xù)保持在每平方米4萬(wàn)元左右。

在社交平臺(tái)上，有的房東覺(jué)得房子難賣，也有房東不到一個(gè)月就順利賣出?！澳壳暗亩址渴袌?chǎng)，買賣仍可議價(jià)，但空間不會(huì)太大。只要價(jià)格合理，去化也很快。如果是總價(jià)1500萬(wàn)元以上的改善型房，成交價(jià)一般會(huì)下調(diào)8到10個(gè)點(diǎn)?！迸搜┥徴f(shuō)。600萬(wàn)元以下的剛需房，一般也有5個(gè)點(diǎn)的議價(jià)空間。

40余萬(wàn)套掛牌量不實(shí)，“5年限售”針對(duì)性執(zhí)行

記者發(fā)現(xiàn)，還有人根據(jù)“激增”的掛牌量得出樓市重挫結(jié)論，有人查詢“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的“二手房”列表詳情，發(fā)現(xiàn)展示出來(lái)的二手房詳情的確超過(guò)了40萬(wàn)條。

“網(wǎng)上房地產(chǎn)”是上海市房產(chǎn)交易中心的官網(wǎng)，但記者了解到，其展示的數(shù)據(jù)并非二手房，而是二手房核驗(yàn)碼。

李曉乾告訴記者，自2021年7月起，中介機(jī)構(gòu)在掛牌房源前，需要進(jìn)行備案核驗(yàn)，每掛牌一套房源，就會(huì)得到一個(gè)核驗(yàn)碼。業(yè)主在賣房時(shí)，一般會(huì)選擇在幾家中介機(jī)構(gòu)同時(shí)掛牌，因此，一套房就會(huì)有多個(gè)核驗(yàn)碼。

舉個(gè)例子。記者在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”查詢發(fā)現(xiàn)，閔行區(qū)萬(wàn)源城三期有一套面積172.83平方米的房源，同時(shí)在中原地產(chǎn)和我愛(ài)我家掛牌，于是就有兩個(gè)核驗(yàn)碼，在列表里，就會(huì)顯示有兩條掛牌記錄。但是注意，兩條掛牌記錄，不是兩套房的意思。

真實(shí)的上海二手房掛牌量，需要在此基礎(chǔ)上去重。根據(jù)中原和鏈家數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量大致在20萬(wàn)套左右，比前幾年有所增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增長(zhǎng)的主要原因在于上海新房實(shí)行集中推盤(pán)之后，供應(yīng)量的持續(xù)增加。上海每年入市新房達(dá)8到9萬(wàn)套，購(gòu)房者選擇面更大，不少人會(huì)借此契機(jī)賣房“打新”，導(dǎo)致自住二手房不斷流向市場(chǎng)。

多名經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)調(diào)，目前掛牌的二手房以自住型為主，很少有購(gòu)入新房再倒賣的現(xiàn)象。記者發(fā)現(xiàn)，早在2021年，相關(guān)部門(mén)就對(duì)類似現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)管。

2021年3月3日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，對(duì)部分住房實(shí)施限售政策。即居民按優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。這也意味著，如果樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)人數(shù)過(guò)多，觸發(fā)積分制，購(gòu)得的新房有5年限售期。

每當(dāng)新一批房源入市時(shí)，樓盤(pán)列表都會(huì)進(jìn)行限售提示

上海市房產(chǎn)交易中心表示，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比（認(rèn)購(gòu)組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）的，觸發(fā)計(jì)分排序規(guī)則；所有項(xiàng)目中凡是認(rèn)購(gòu)比高于1.3的，繼續(xù)實(shí)行“5年限售”政策。

（作者：戚穎璞）