“全國(guó)已有6億棟房屋”？近日，這個(gè)龐大的數(shù)據(jù)掀起巨大波瀾。

不久前，在以全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)外披露，在過(guò)去三年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”，而全國(guó)100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、100%的社區(qū)（行政村）和7‰的家庭都參與了調(diào)查，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動(dòng)員了260多萬(wàn)人參與。

這一組數(shù)據(jù)也被廣泛解讀為“首次回答了我國(guó)到底有多少房子”。但根據(jù)住建部自2022年末以來(lái)陸續(xù)對(duì)外披露的信息來(lái)看，“6億棟”并不能作為這一問(wèn)題的回答。

根據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》相關(guān)報(bào)道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)占一半；而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟，同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類(lèi)。

這也就意味著，看似龐大“6億棟”中并不全是商品房。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“農(nóng)村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類(lèi)的建筑，總的算下來(lái)，住宅占比不會(huì)很大?！?

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也向第一財(cái)經(jīng)表示，普查小組給出的數(shù)據(jù)中除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長(zhǎng)租公寓等，此次調(diào)研更重要的的意義是“數(shù)字化構(gòu)建了全國(guó)建筑的樓盤(pán)字典”，這對(duì)于我國(guó)未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及住房的規(guī)劃具有重要的意義。

這一數(shù)據(jù)引得廣泛關(guān)注的關(guān)鍵在于，近年來(lái)關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)是否過(guò)剩的討論不曾斷絕，關(guān)于房屋空置率高企的話(huà)題也總是會(huì)吸引眼球。

從目前各方面統(tǒng)計(jì)和研究的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前人均居住空間并不小。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國(guó)人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年11月1日，我國(guó)家庭戶(hù)人均住房建筑面積達(dá)41.76平方米。其中，鄉(xiāng)村的家庭戶(hù)人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮(zhèn)的分別為36.52平方米、42.29平方米。

但這其中存在著結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。據(jù)上述普查年鑒，在擁有廣州、深圳兩大一線(xiàn)城市的廣東省，其人均住房建筑面積約為29.59平方米、戶(hù)均為72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶(hù)均居住面積分別為30.58和73.86平方米，位列倒數(shù)第二；北京的則為33.41和77.64平方米，位居倒數(shù)第三。

若假設(shè)得房率平均為80%，一線(xiàn)城市的人均套內(nèi)面積則將低于27平方米。據(jù)中銀證券研報(bào)顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家的這一指標(biāo)普遍在30平方米以上，其中美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)分別為52、40、37平方米，日本、韓國(guó)則分別為31、27平方米。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，每年由人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求仍將有約5億平方米左右。

另?yè)?jù)任澤平團(tuán)隊(duì)在2023年1月發(fā)布的《中國(guó)住房存量研究報(bào)告》顯示，1978-2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平方米增至313.2億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.63億套，套戶(hù)比也從0.8增至1.09。

“一般而言，套戶(hù)比小于1，表明一國(guó)住房供給總體不足；套戶(hù)比等于1，表明一國(guó)住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動(dòng)帶來(lái)的人宅分離等情況，成熟市場(chǎng)的套戶(hù)比一般在1.1左右?！鄙鲜鰣?bào)告稱(chēng)，從國(guó)際看，美國(guó)、日本的套戶(hù)比分別為1.15、1.16，德國(guó)為1.02，英國(guó)為1.03，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶(hù)比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

但分城市等級(jí)來(lái)看，2010年一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市套戶(hù)比分別為0.92、0.93、0.96，到2020年套戶(hù)比分別為0.97、1.08、1.12，一線(xiàn)城市住房供給明顯偏緊。

另外，細(xì)看這些住房，期間存在著諸如房齡過(guò)高等一系列問(wèn)題，仍有更新改善的需求存在。

保利發(fā)展控股此前發(fā)布《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“《白皮書(shū)》”）顯示，住建部曾于2021年披露，我國(guó)2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有21.9萬(wàn)個(gè)。統(tǒng)計(jì)局2015年的人口抽樣調(diào)查顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭有31%購(gòu)買(mǎi)一二手商品房，有50%居住在公有住房、經(jīng)適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿舍等；據(jù)樓齡統(tǒng)計(jì)，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

《白皮書(shū)》預(yù)測(cè)，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。原公有住房、經(jīng)適房及2000年底前建成的大量老舊住房，面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足，居民仍有許多改善需求待釋放。

（作者 鄭娜）