本文刊于2022年4月13日《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》第6版，作者亢舒，原題為《著力促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展》

穩(wěn)定住房消費(fèi)與“房住不炒”并不矛盾，滿足購(gòu)房者購(gòu)置首套房和改善需求的前提是不能過(guò)度加杠桿，不能給投機(jī)性需求大開(kāi)方便之門(mén)。

近期，又有多地調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。4月11日從蘇州有關(guān)部門(mén)傳出消息，蘇州的“限售”和“限購(gòu)”政策均有松動(dòng)：二手房限售年限從5年縮短至3年；非蘇州戶口購(gòu)房社保要求由3年內(nèi)連續(xù)滿24個(gè)月改為累計(jì)24個(gè)月；非戶籍居民賣(mài)房后兩年內(nèi)無(wú)需社保或繳稅證明可直接購(gòu)房。蘇州政策的調(diào)整有助于進(jìn)一步釋放合理改善性需求，對(duì)于“賣(mài)一買(mǎi)一”的購(gòu)房者是利好消息。一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策初露松綁跡象的城市包括鄭州、哈爾濱、福州等省會(huì)城市，也包括衢州、綿陽(yáng)等三四線城市。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直備受關(guān)注，此番新政出臺(tái)，被認(rèn)為是一個(gè)信號(hào)，即調(diào)控松綁的城市范圍已進(jìn)一步擴(kuò)大至熱點(diǎn)城市。

從中央到地方，房地產(chǎn)相關(guān)政策都在積極促市場(chǎng)穩(wěn)定。3月中旬，金融委會(huì)議以及央行等有關(guān)部門(mén)均表態(tài)將防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。綜合近期各地新調(diào)控政策，包括放松限購(gòu)、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售或縮短限售年限等。與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也頻繁出臺(tái)，如放松落戶限制、支持人才購(gòu)房等，在客觀上有利于市場(chǎng)恢復(fù)。

應(yīng)該明確，房地產(chǎn)政策的調(diào)整是各地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策既要防市場(chǎng)大起，也要防大落。當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)變化，調(diào)控政策隨之調(diào)整是有必要的。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位沒(méi)有變，其帶動(dòng)作用強(qiáng)，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范風(fēng)險(xiǎn)都有至關(guān)重要的作用，通過(guò)調(diào)整政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)。

政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)反響幾何？不同城市間有所分化。北京3月份二手房網(wǎng)簽數(shù)量1.5萬(wàn)套，盡管與去年同期2.2萬(wàn)套相比仍有一定差距，也已經(jīng)高于今年1月份、2月份的1.1萬(wàn)套和0.8萬(wàn)套不少；鄭州調(diào)控措施出臺(tái)后，市場(chǎng)成交明顯回升，3月份鄭州二手房成交量超過(guò)2月份兩倍。但還有一些城市，特別是一些三四線城市，市場(chǎng)依舊較為冷淡，房?jī)r(jià)仍未走出下跌區(qū)間。

過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控一旦釋放積極信號(hào)，市場(chǎng)就會(huì)有較為敏銳的反應(yīng)，而本輪市場(chǎng)恢復(fù)顯然不及預(yù)期。主要原因在于受到疫情影響，以及去年至今一些房企面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房企開(kāi)發(fā)投資信心不足，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新建住宅擔(dān)心難交房，二手房市場(chǎng)低迷的情況下則擔(dān)心現(xiàn)在入手“高位站崗”，從而延緩入市，住房成交量減少。

對(duì)于未來(lái)，應(yīng)堅(jiān)定信心。房地產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性和租購(gòu)并舉后依然大有可為。業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去“黃金時(shí)代”“白銀時(shí)代”逐步進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”的判斷贏得不少關(guān)注。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2021年末我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬(wàn)人，流動(dòng)人口3.8億人，增加了885萬(wàn)人，人口流動(dòng)帶來(lái)新增住房需求。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居民住房消費(fèi)愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。

眼下，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，政策仍須進(jìn)一步發(fā)力。應(yīng)該進(jìn)一步落實(shí)金融支持政策，特別是差別化信貸政策，更好滿足剛需和改善性住房需求。各地可進(jìn)一步因城施策，出臺(tái)有助于激活市場(chǎng)需求、降低購(gòu)房成本的政策。各地在過(guò)去房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)采取的限購(gòu)、限貸、限售等臨時(shí)性措施，如果阻礙剛需和改善性需求釋放，應(yīng)該及時(shí)調(diào)整。還要積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，解決企業(yè)債務(wù)違約問(wèn)題，讓購(gòu)房者建立“保交樓”預(yù)期，有助于其安心購(gòu)房。

穩(wěn)定住房消費(fèi)與“房住不炒”并不矛盾，滿足購(gòu)房者購(gòu)置首套房和改善需求的前提是不能過(guò)度加杠桿，不能給投機(jī)性需求大開(kāi)方便之門(mén)。同時(shí)，保障性租賃住房、長(zhǎng)租房市場(chǎng)、城市更新、老舊小區(qū)改造等可以有效拉動(dòng)投資，提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，這些方向都得到政策大力支持，且具有光明前景。應(yīng)該獲得地方政府的大力支持，房企也可以積極嘗試。