同降溫明顯的住宅市場相比，深圳寫字樓市場出現積極變化，去年四季度空置率降至兩年內最低水平，甲級寫字樓和零售物業(yè)的需求迎來強勁反彈。

深圳寫字樓市場強勢反彈

空置率四個季度連降

△央視財經《正點財經》欄目視頻

廖聰來在深圳從事寫字樓租賃業(yè)務多年，他告訴記者，目前深圳寫字樓租賃市場出現了明顯的好轉跡象，從去年下半年起，寫字樓租賃成交案例不斷增多。今年年前的帶看量，更是出現了明顯回升。

深圳美聯物業(yè)福田商業(yè)部區(qū)域董事 廖聰來：2021年總體的空置率有所收窄，從高的25%的空置率，基本上福田中心區(qū)，現在在20%左右空置率，比如現代國際大廈，原來早期空置面積將近一萬平方米，現在大概四五千平方米總體的空置量，空置率18%左右。

記者實地走訪深圳寶安、南山、福田和羅湖等多個區(qū)域后發(fā)現，高端寫字樓的空置率均有所下降，科技及金融行業(yè)的復蘇，支撐市場租賃需求增長。

此外，當地政府推出的優(yōu)惠政策也吸引了不少企業(yè)入駐寫字樓。以深圳前海片區(qū)的寫字樓市場為例，在租金優(yōu)惠和產業(yè)補貼等利好政策的影響下，去年以來前海片區(qū)辦公租賃需求持續(xù)升溫。戴德梁行的數據顯示，2021全年吸納量29.4萬平方米，占全市甲級寫字樓的43.8%，高居各片區(qū)之首。

多家機構最新發(fā)布的數據顯示，深圳甲級寫字樓的空置率出現明顯回落，凈吸納量創(chuàng)多年新高。據戴德梁行統計，2021年深圳甲級寫字樓的吸納量達67.26萬平方米，同比增長66.8%，這一吸納量是最近五年間第二高峰。第一太平戴維斯的數據顯示，在租賃需求強勁增長的背景下，深圳甲級寫字樓平均空置率自去年年初以來連續(xù)四個季度持續(xù)下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，為過去兩年多以來的最低值。仲量聯行發(fā)布的最新報告顯示，2021年四季度深圳甲級寫字樓空置率回落至20.3%，同比降低5.2個百分點。

仲量聯行深圳商業(yè)地產部總監(jiān) 李文杰：整個城市還是處在產業(yè)升級和數字化轉型當中，所以TMT（科技 媒體 通訊）及新經濟企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)消化了一大部分寫字樓，此外專業(yè)服務業(yè)也得益于整個經濟繼續(xù)活躍，所以它也是主力的需求。

深圳：寫字樓租賃市場競爭激烈

租金仍維持較低水平

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記者在走訪中了解到，由于市場需求復蘇，2021年全年深圳甲級寫字樓空置率持續(xù)下降，租金情況如何？

在深圳南山區(qū)，由于城市更新，近兩年大量寫字樓建成并投入使用，寫字樓之間的競爭也異常激烈，同一條馬路兩旁就有四五棟寫字樓在同時招租。臨近年末，部分業(yè)主更是推出了各種租金優(yōu)惠措施。

深圳美聯物業(yè)商業(yè)海岸西座門店經理 黃濤：這個單位面積118平方米，去年租金，自租客搬走之前是22000元一個月，現在年前業(yè)主有降價出租的意愿，只要年前能出租，他價格可以下調，目前業(yè)主釋放出來的信息是20000元可以租一個月。

王少偉在深圳從事文化傳媒行業(yè)多年，原來一直租用商住房作為辦公場地，去年年底由于辦公場地需要拓展，再加上寫字樓租金比較優(yōu)惠，于是他所在的公司從商住房搬到了寫字樓。

深圳寫字樓租客 王少偉：當時我們辦公室一平方米200多元，現在搬到寫字樓，一平方米目前100元多一點，但是它還包含了水電費、服務費、管理費，所以我們會覺得比較劃算。

作為深圳寫字樓最為集中的區(qū)域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業(yè)的晴雨表。鄒君是深圳福田CBD區(qū)域的資深寫字樓中介，她介紹，目前中低端寫字樓租金下滑已是普遍現象，降低租金成了業(yè)主最重要的攬客手段。

第一太平戴維斯錄得的數據顯示，2021年第四季度，深圳全市甲級寫字樓租金降至每平方米每月184.1元，環(huán)比、同比均下降0.2%。仲量聯行的報告預計，2022年深圳寫字樓租金水平仍將繼續(xù)承壓，全市整體租金仍有下探空間。

深圳：寫字樓買賣成交清淡 價格持續(xù)走低

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盡管去年以來深圳寫字樓空置率有所下降，但在寫字樓交易市場，由于價格連年走低，投資客紛紛逃離，一二手寫字樓的成交十分清淡。

深圳美聯物業(yè)商業(yè)海岸西座門店經理 黃濤：這套單位已經放賣了有一段時間，大概兩年左右，開始他期望的價格是52000元一平方米，現在逐步降到45000元一平方米，還是可以商量的，調了三輪，從52000元調到50000元、48000元，現在是45000元。

黃濤告訴記者，這兩年寫字樓買賣市場不景氣，隨著租金的不斷下調，一手寫字樓的銷售十分困難。目前成交的寫字樓基本上以企業(yè)購買為主，投資客稀少。

深圳美聯物業(yè)商業(yè)海岸西座門店經理 黃濤：現在買寫字樓基本上是用家，投資幾乎是沒有，以海岸城為例，最高峰2018年成交的單價在52000元左右，這幾年基本很少有成交，有成交的基本上是業(yè)主急賣降價的，現在最新成交的，最低的價格是36000元一平方米。

記者了解到，目前深圳二手寫字樓的成交活躍度也非常低，按照市場價掛牌的寫字樓，基本上一年內都難以成交。

深圳美聯物業(yè)福田商業(yè)部區(qū)域董事 廖聰來：目前市場上能成交的單位，基本都是低于市場掛牌價大概15%到20%的價格，成交周期在一個月到兩個月，比如福田中心區(qū)現代國際大廈，在2020年的市場成交價到了62500元每平方米，今年最低成交價到了52500元每平方米，這個降幅達到了1萬元一平方米。

仲量聯行的報告顯示，2022年深圳將迎來近180萬平方米的大量新增寫字樓入市，市場供過于求的現象仍將持續(xù)。業(yè)內人士表示，受到市場集中供應等因素的影響，當前深圳寫字樓買賣市場觀望氣氛濃厚，成交價格有望進一步走低。