【文/觀察者網(wǎng) 林鈴錦】2021年下半年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，多省土地市場(chǎng)低迷。有研報(bào)顯示，2021年共23個(gè)省份的土地出讓收入同比呈下滑態(tài)勢(shì)，其中云南省降幅達(dá)73%，全年預(yù)算完成比例僅為19%。

天風(fēng)證券1月11日發(fā)布的研報(bào)顯示，除北京、上海、天津三個(gè)直轄市，及貴州、江蘇、浙江三省呈現(xiàn)正增長(zhǎng)外，絕大多數(shù)省份2021年土地出讓收入同比下滑。

其中，共13個(gè)省份2021年土地出讓收入同比下滑超過(guò)20%，包括云南、新疆、黑龍江、內(nèi)蒙古、廣西、山西、甘肅、河北、寧夏、江西、吉林、河南、遼寧。

全年預(yù)算完成比例方面，7個(gè)省份（云南、黑龍江、內(nèi)蒙古、廣西、甘肅、河北、寧夏）低于60%，云南省僅完成19%。

具體而言，云南所有地級(jí)市2021年土地出讓收入均為負(fù)增長(zhǎng)。云南的土地出讓收入集中于昆明市，昆明市2021年下滑幅度達(dá)78.3%，導(dǎo)致全省下滑幅度達(dá)73.3%。

2021年土地出讓金同比下滑超50%的還有新疆和黑龍江，其中新疆土地市場(chǎng)收入集中于烏魯木齊市，烏魯木齊市2021年土地出讓收入下滑達(dá)88.0%。

另有10個(gè)省級(jí)行政區(qū)2021年土地出讓金同比下滑在20%以內(nèi)，分別為福建、青海、廣東、四川、湖北、山東、重慶、湖南、安徽、陜西。

其中山東、重慶、湖南、安徽、陜西同比下滑在個(gè)位數(shù)，年初政府預(yù)算草案完成情況不算差；福建、青海、廣東、四川、湖北省同比下滑10-20%。

另一方面，北京、上海、天津、貴州、江蘇、浙江較好地完成了年初地方政府就此做的預(yù)算草案。

貴州省土地出讓收入集中在貴陽(yáng)市、遵義市，2021年兩市土地出讓收入均同比增長(zhǎng)，遵義市增速達(dá)37%。

江蘇省土地市場(chǎng)表現(xiàn)整體較好，除揚(yáng)州（-1.2%）、泰州（-2.8%）、宿遷（-8.1%）外，其他地級(jí)市均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

浙江省整體土地市場(chǎng)增長(zhǎng)接近于0，地級(jí)市間出現(xiàn)分化。杭州、湖州、金華、舟山、臺(tái)州均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中金華市增長(zhǎng)率達(dá)到56.1%。其余地級(jí)市增長(zhǎng)率為負(fù)，其中寧波、紹興、麗水下滑超20%，寧波的下滑幅度最大達(dá)35.7%。

中指研究院此前也公布數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，全國(guó)300城市出讓金總額為5.6萬(wàn)億元人民幣，同比下滑9%，這是也自2015年以來(lái)300城土地出讓收入首次同比下降。

對(duì)于土地市場(chǎng)降溫的原因，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析稱，下半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，疊加土拍規(guī)則調(diào)整、購(gòu)房者置業(yè)情緒回落等，土地市場(chǎng)迅速降溫，土地流拍撤牌情況頻現(xiàn)。

其中重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是去年8月中旬各地出臺(tái)土拍新政。2021年的第二批次集中供地在規(guī)則上明顯升級(jí)，例如：許多城市設(shè)定單宗地溢價(jià)率上限為15%；嚴(yán)審企業(yè)資格與資金來(lái)源；報(bào)價(jià)觸頂則進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；一些地方還出臺(tái)競(jìng)品質(zhì)方案等。

土地財(cái)政壓力增大，會(huì)加大區(qū)域城投平臺(tái)的償債壓力。

對(duì)此，天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬認(rèn)為，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入屬于地方政府性基金收入，以收定支，專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)應(yīng)到支出端便是“與國(guó)有土地出讓收入相關(guān)的支出”（比如征地拆遷補(bǔ)償、土地整理開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）。因此，當(dāng)土地出讓收入出現(xiàn)明顯下滑時(shí)，地方政府要實(shí)現(xiàn)財(cái)政平衡更多是依靠削減支出。而支出又分非剛性支出和剛性支出，前者可通過(guò)預(yù)算調(diào)整對(duì)收支進(jìn)行相應(yīng)調(diào)減，后者主要取決于區(qū)域內(nèi)工程項(xiàng)目的建設(shè)需求以及地方政府的訴求，如果存在較大支付壓力，剛性支出的體量并不小的話，或只能訴諸于區(qū)域內(nèi)城投拿地以進(jìn)行平衡（2021年確實(shí)諸多地方存在這個(gè)情況）。

對(duì)于之后房地產(chǎn)政策的走向，光大證券首席分析師高瑞東指出，目前房地產(chǎn)政策已經(jīng)在轉(zhuǎn)向，只不過(guò)是看轉(zhuǎn)向的速度。我們看到從中央層面，無(wú)論是央行對(duì)房地產(chǎn)信貸的窗口指導(dǎo)，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并購(gòu)重組貸不計(jì)“三道紅線”，一系列措施都在出。地方層面，在第二批次供地遇冷后，部分城市就已迅速調(diào)整第三批次供地規(guī)則，適當(dāng)減輕房企資金壓力，現(xiàn)在對(duì)于土地拍賣(mài)的各種約束條件，其實(shí)也都是在放松。

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