（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2016年10月1日，上海市嘉定區(qū)阿克蘇路1077號，劈里啪啦一陣鞭炮聲過后，一座全新的寶龍廣場在近乎一片荒蕪中盛大開業(yè)。

時隔4年有余，寶龍商業(yè)借力香港資本市場，規(guī)模急劇擴(kuò)張，野心也隨之展露。

“疊加所有資源，成為長三角的絕對寡頭。”2020年中期業(yè)績會上，寶龍商業(yè)董事長許華芳大發(fā)宏愿：未來5年，寶龍商業(yè)要保持在行業(yè)前5的地位，在長三角范圍內(nèi)開超過150個購物中心，其中自持的購物中心要超過100個。

然而，宏愿背后，這座嘉定寶龍廣場卻比之4年前并無多大改變。

高不成，低不就

在一個雨后新晴的上午11時左右，觀察者網(wǎng)來到嘉定寶龍廣場發(fā)現(xiàn)，原本正是各大商場人流量最大的時候，這里的絕大多數(shù)店鋪卻是門可羅雀。連最受小朋友歡迎的游樂設(shè)施也都無人問津，不少設(shè)備直接落鎖擺在一旁。

偶有身著藍(lán)衣或黃衣的外賣員從奶茶、餐飲店中走出，表明這里的店鋪仍在正常營業(yè)。

整個廣場最外圍的店鋪過半都在招租狀態(tài)，已開業(yè)的店鋪也大都僅有一人留守，無精打采地托著下巴等待。

“一個月前這里做過一次活動，人還挺多，活動一過又沒人了，其他商場里排隊(duì)就餐的情況從來沒聽說過，通常情況下外賣員比逛街的人還多?！崩相嵕妥≡趯汖垙V場對面的小區(qū)里，幾乎每天都會帶著自己三歲的孫子在附近轉(zhuǎn)悠，他表示，“這里的游樂設(shè)施人氣太少了，還經(jīng)常開不了幾天就關(guān)門了，所以猶豫至今都沒有‘辦卡’?！?

走過外圍店鋪，進(jìn)入商場中心區(qū)域，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)半數(shù)以上店鋪都打出了“新店開業(yè)”“全場x折”等字樣，一家貼滿了“全場1折起，賣完關(guān)店”的服裝店老板表示，自己店鋪才開了1個月，甩賣也進(jìn)行了好幾天，仍然收效甚微。

中午時分，在地下美食廣場，終于看到了一點(diǎn)人氣，部分餐飲店開始忙碌起來。一名一同等餐的年輕人直言：“就在附近上班，來這里吃飯是因?yàn)椴挥门抨?duì)，而且都是新店，環(huán)境好。”

一位在這里工作半年左右的安保人員表示，可能受到疫情影響，這里客流量一直很少，“周末的時候稍微好一點(diǎn)，但跟我之前工作的幾家商場沒法比”。

他還指出，寶龍廣場配套的寫字樓租戶也為商場貢獻(xiàn)了不少客流量，但公寓部分的表現(xiàn)卻十分堪憂，“本來入住率也不高，還經(jīng)?？吹酵俗怆x開的”。

對此，項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人汪女士向觀察者網(wǎng)表示：“目前寫字樓已經(jīng)租滿了，商場現(xiàn)在人氣也挺旺的，有時吃飯還需要排隊(duì)。至于空置店鋪，大部分也已經(jīng)完成招商工作，預(yù)計春節(jié)后3月份或5月份就會陸續(xù)開業(yè)?！?

不過，不少人對此表示懷疑?！爱吘归_業(yè)已經(jīng)4年多了，還是這個樣子。”老鄭說。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，嘉定寶龍廣場只是其商業(yè)項(xiàng)目的一個縮影，核心問題在于其定位十分尷尬，既不如吾悅廣場、百聯(lián)商場下沉的徹底，配置上又不如龍湖天街、華潤萬家高端，有點(diǎn)“高不成、低不就”的意思，特別落址在上海等一線城市的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，在當(dāng)?shù)厣倘ν耆墒熘岸茧y有成效。

此外，附近商業(yè)過剩也是嘉定寶龍廣場出租率低、人流量小的一大因素。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，2016年前后，入駐嘉定的商業(yè)項(xiàng)目越來越多，基本都集中在嘉定新城和南翔地塊，已開業(yè)的就有保利風(fēng)情街、嘉定大融城、萬達(dá)廣場等多個項(xiàng)目。相較之下，寶龍廣場選址過于偏僻，居民入住率或整體消費(fèi)水平還不夠，周邊各式沿街小店已經(jīng)足夠滿足消費(fèi)需求。

曾套牢300多業(yè)主3年

除選址、定位等客觀因素之外，亦有知情人士告訴觀察者網(wǎng)，這個項(xiàng)目2016年開業(yè)后，一直因?yàn)樯嫦舆`建而無法辦理產(chǎn)證，此前承諾給業(yè)主的收益也大幅縮水，長時間處于維權(quán)狀態(tài)，導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)非常低，很多人都不愿意再相信他們，所以招商才這么困難。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，嘉定寶龍廣場商鋪?zhàn)?016年下半年開始陸續(xù)交付使用，但產(chǎn)證遲遲無法拿到。

彼時嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局回復(fù)業(yè)主稱：“因?qū)汖垙V場在未辦理產(chǎn)證前自行實(shí)施改變房屋規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)的行為，可能會帶來消防、安全等隱患，同時因每個不動產(chǎn)單元四至范圍的不確定，也會影響小業(yè)主辦理小產(chǎn)證以及后續(xù)處置（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。 綜上所述，目前我局暫緩受理大產(chǎn)證登記，并已告知開發(fā)商在依法依規(guī)恢復(fù)相關(guān)結(jié)構(gòu)的前提下，才能申請辦理大產(chǎn)證以及后續(xù)協(xié)助小業(yè)主辦理小產(chǎn)證。”

值得一提的是，寶龍似乎對此早有預(yù)料，在《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款中明確將辦理大產(chǎn)證的“合理期限”規(guī)定為“房屋交付使用后360天內(nèi)”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的“自商品房交付使用之日起90日內(nèi)”。

也就是說，寶龍暗自將這部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購買商鋪的業(yè)主。

面對越來越多的業(yè)主維權(quán)，2018年11月，寶龍對業(yè)主給出書面承諾：最遲于2018年8月7日前協(xié)助業(yè)主辦理小產(chǎn)證，如期限屆滿后超過一年仍未取得小產(chǎn)證，各位業(yè)主方有權(quán)利解除合同。

然而，據(jù)媒體報道稱，直至2020年1月，業(yè)主依舊沒拿到小產(chǎn)證，寶龍也不曾兌現(xiàn)退房承諾，被“套牢”業(yè)主多達(dá)300余戶。

此外，有業(yè)主告訴觀察者網(wǎng)，除了產(chǎn)證“難產(chǎn)”外，大多業(yè)主購房時，還在開發(fā)商銷售人員誘導(dǎo)下簽訂一份《委托管理協(xié)議》，委托上海華瞻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“華瞻公司”）為商鋪的物業(yè)管理方，負(fù)責(zé)對方招商、招租。并許諾，前三年分別按收益4%、5%、6%來折抵房價，相當(dāng)于給商鋪打了八五折；之后五年，每年按實(shí)際房款8％獲益。

不想時至2019年末，卻被告知委托到期，如果選擇繼續(xù)委托，收益率要從8%降到5%。

為此，業(yè)主們不忿開發(fā)商的各種“套路”，維權(quán)無果后紛紛選擇訴諸于法律。

啟信寶信息顯示，該項(xiàng)目開發(fā)公司上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“寶龍康駿”）系寶龍集團(tuán)控股子公司，持股比例約92.65%，成立于2013年7約30日，注冊資本1.96億元。

自2016年5月27日項(xiàng)目開業(yè)前夕至今，短短4年多時間內(nèi)共發(fā)生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起為商品房預(yù)售合同糾紛，占比超過7成；在民事一審中，寶龍康駿作為144次為被告身份，占比超過9成。

不過，在整個事件中，寶龍方面似乎并不認(rèn)為錯在自己，99次作為上訴人，提起民事二審。

目前，絕大多數(shù)案件尚在審理中。

需要指出的是，深陷業(yè)主維權(quán)風(fēng)波、低出租率而高退租率的寶龍廣場并非這一家。恰恰相反，與該項(xiàng)目處于同樣定位的寶龍廣場，正是寶龍商業(yè)帝國的中流砥柱。

同類產(chǎn)品占9成，高端短板待補(bǔ)齊

財報顯示，截至2020年6月30日，企業(yè)有51處在管零售商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積約為700萬平方米；已簽約零售商業(yè)物業(yè)85個，總合約建筑面積約為990萬平方米。

其中，寶龍廣場總建筑面積599萬平方米，占比85.8%。不過，其出租率卻是各大產(chǎn)品系中最低的，為85.4%；且呈現(xiàn)下滑趨勢，2019年底這一數(shù)字為89%。

企業(yè)2020年上半年商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)收入7億元，平均月租16.68元/平方米；而企業(yè)2019年平均月租為15.94元/平方米。

相比之下，龍湖集團(tuán)2019年開業(yè)商場39座，建筑面積377萬平方米，規(guī)模不及寶龍，整體出租率卻高達(dá)98.5%，商業(yè)租金增長31.9%至47.5億元，平均月租金105元/平方米，約為前者6.6倍。

而在許健康和許華芳父子的構(gòu)想中，未來的寶龍商業(yè)想要稱霸長三角乃至全國，其產(chǎn)品線大概分為四個部分：頂級的寶龍一城、標(biāo)桿級的寶龍城、定位社區(qū)的寶龍廣場、以及中低端的寶龍?zhí)斓亍?

因此，許氏父子接下來數(shù)年的精力毫無疑問將集中在其高端商業(yè)的短板上。

為此，寶龍商業(yè)不惜重金從新城控股聘請商業(yè)地產(chǎn)界實(shí)力派經(jīng)理人陳德力及其一干下屬。

2020年9月10日，寶龍商業(yè)公告稱，獎勵年中剛剛?cè)肼毜膱?zhí)行董事兼行政總裁陳德力合共1125萬股股份。同時，再以每股24.3港元的認(rèn)購價，向陳德力配售1125萬股新股份，認(rèn)購金額約為2.73億港元。

配售加獎勵，相當(dāng)于寶龍商業(yè)拿出了總股本的3.56%作為此次獎勵的籌碼，可見寶龍對陳德力及其團(tuán)隊(duì)的期待和信任。

當(dāng)然，目標(biāo)也非常明確，在陳德力到來的同時，許華芳表示，未來5年寶龍商業(yè)的發(fā)展速度是，每年保持20個項(xiàng)目的擴(kuò)張，成為“全球前十的商業(yè)地產(chǎn)商”，保證“TOP5”的江湖地位。

隨著陳德力的到來，寶龍商業(yè)也是動作不斷。在其加入寶龍前，追隨已久的大將唐劍鋒便先行入職寶龍商業(yè)出任副總裁；入職寶龍后，又一得力干將龐華也加入寶龍商業(yè)出任助理總裁。

據(jù)知情人士透露，陳德力入職后，引薦了一批優(yōu)秀的商業(yè)管理人員加盟寶龍，并且對組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，成立區(qū)域公司，讓企業(yè)的管理更精細(xì)化，同時，從寶龍商業(yè)管理層到各核心業(yè)務(wù)部門，均進(jìn)行了較大幅度的人員優(yōu)化及調(diào)整，尤其是部門負(fù)責(zé)人，調(diào)整比例近半。

不過，近日亦有媒體爆料稱，入職半年后，蜜月期剛過的陳德力在寶龍內(nèi)部推行工作已面臨多方掣肘，老板不給充分授權(quán)，似乎處于被架空的狀態(tài)。

消息指出，在陳德力之前，寶龍商業(yè)先后引入多位職業(yè)經(jīng)理人，但每個人都干不長久，走馬觀花般上任，又先后離去。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳夫人施思妮曾任寶龍商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理數(shù)年，2017年2月，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)租賃及資產(chǎn)管理原副總裁潘麗君加入寶龍，擔(dān)任寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理。僅僅半年，這位在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域工作20余年“老兵”，就選擇離開寶龍。

接替潘麗君的是從萬達(dá)出來的王壽慶，2017年8月，他加盟寶龍，不過任職半年也離開了，隨后許華芳親自掛帥商業(yè)集團(tuán)。

無論如何，許氏父子看重的，正是陳德力職業(yè)生涯中出色的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及寬廣的人脈。

然而值得注意的是，陳德力在商業(yè)地產(chǎn)界的名氣，主要來自于萬達(dá)商管及新城商業(yè)，而無論是萬達(dá)廣場還是新城吾悅廣場，所專精的無疑都是下沉到三四線城市的中低端商業(yè)模式。

如果陳德力的主要工作是處理類似嘉定寶龍廣場所深陷的各類糾紛及招租難題，或可一試；而在補(bǔ)齊企業(yè)高端商業(yè)不足的短板方面，陳德力能帶領(lǐng)寶龍走多遠(yuǎn)恐仍是未知之?dāng)?shù)。

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