（文/張志峰 編輯/馬媛媛）1月28日晚間，剛剛宣布分拆物管業(yè)務上市計劃不久，中駿商管火速在港交所遞交招股書。

而在此之前，從2020年四季度開始，“破發(fā)”早已成為物管行業(yè)關(guān)鍵詞，10月份上市的第一服務、合景優(yōu)活、世茂服務，11月的金科服務，12月的遠洋服務、恒大物業(yè)、佳源服務，以及2021年第一支物業(yè)股——榮萬家生活服務，8支物業(yè)股均遭遇破發(fā)危機，只有融創(chuàng)服務、華潤萬象生活兩家得以幸免。

其中跌幅最大的第一服務，為當代置業(yè)旗下物業(yè)服務公司，首發(fā)價2.4港元，僅以1.76港元/股收盤，首日跌幅達26.67%。

此外，還不乏世茂服務等背靠大房企者。在收盤前大約半小時，世茂服務啟用了“綠鞋”機制，承銷商大舉買入“護盤”，摩根士丹利買入2045萬股，中金買入436萬股，最終才堪堪與發(fā)行價持平，收報16.60港元。

在這樣的背景下，中駿所要面對的壓力可想而知。

分拆上市為籌資

公開資料顯示，中駿商管為一家綜合物業(yè)管理服務提供商，同時涵蓋商業(yè)與住宅物業(yè)。其最早于2003年開始提供住宅物業(yè)管理服務，繼中駿集團開始開發(fā)商業(yè)物業(yè)后，于2009年將服務范圍擴大至商業(yè)物業(yè)管理及運營。

建議分拆與上市完成后，預期集團將擁有中駿商管最少50%權(quán)益，中駿商管將仍為集團附屬公司。

有媒體報道，中駿集團通過本次分拆旗下物業(yè)上市，計劃募資約3億美元。

一位資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，去年年中，受疫情影響，物業(yè)股普遍大漲，而隨后面臨的破發(fā)潮實則是股價回歸理性的一種表現(xiàn)。而隨著房企大舉進軍資本市場，行業(yè)分化也是必然的，獲得認可的企業(yè)股價將乘著政策東風一路上升，但也有不少企業(yè)在沒有表現(xiàn)出強有力競爭優(yōu)勢的情況下一落千丈。

上述人士表示，面對破發(fā)壓力，此時當然不是最佳上市時機，但依然有不少房企前赴后繼，歸根結(jié)底在于“三道紅線”之下，分拆物業(yè)上市籌資被當作了一種改善財務最為行之有效的辦法。

中駿也在招股書中明確表示，建議分拆將有助分拆集團建立獨立上市集團身份，并借此獲得獨立籌資平臺及拓寬其投資者基礎(chǔ)；將提高分拆集團運營業(yè)績的透明度，并讓分拆集團直接進入資本市場，以進行股本或債務融資，從而為其現(xiàn)有業(yè)務及未來擴張撥資。

財報數(shù)據(jù)顯示，“降負債”壓力之下，中駿集團有息負債仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。2020年中期，中駿集團的總有息負債為455.1億元，較2019年末提升8.2%，其中一年內(nèi)到期債務約207.2億元，占比45.5%。

而作為“三道紅線”考核標準，企業(yè)剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率達到76.4%，超過紅線規(guī)定的70%，降負債壓力仍在。

幸運的是，截至2020年中期，企業(yè)現(xiàn)金短債比為1.2倍，凈負債率為68.3%，兩項數(shù)據(jù)都已經(jīng)到達安全線內(nèi)。

98%住宅物業(yè)來自集團

招股書披露，截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個在管商業(yè)及住宅項目，在管總建筑面積約為1450萬平方米及已訂約總建筑面積約為3040萬平方米。

于2018年、2019年以及2020年前9個月，公司總收入分別為3.97億元、5.75億元和5.30億元，凈利潤分別為3482.0萬元、7729.8萬元和1.23億元，規(guī)模雖然遠遠不及幾家大型物管公司，但增長速度并不慢。

根據(jù)中指院基于上一年的經(jīng)營規(guī)模、財務表現(xiàn)、服務質(zhì)量、增長潛力及社會責任等關(guān)鍵因素的數(shù)據(jù)，按整體優(yōu)勢計，中駿商管位居2020年中國物業(yè)服務百強企業(yè)第32位。

不過，與其他剛剛拆分的物管公司一樣，中駿商管同樣患有嚴重的“母公司依賴癥”，甚至猶有過之。

數(shù)據(jù)顯示，來自中駿集團或聯(lián)合開發(fā)項目的住宅物業(yè)收入，其于2018年、2019年以及2020年前9個月分別占住宅物業(yè)管理服務部分總收入比例達到98.6%、98.9%及98.0%。

換言之，最能體現(xiàn)一家物管公司市場競爭力的第三方項目物業(yè)收入常年占比不到2%。

并且從收入單價上而言，2020年前9個月在中駿集團項目中的收入為2.4元/平方米/月，而而來自第三方項目的物業(yè)收入單價卻僅有1.24元/平方米/月，幾乎只有前者一半。

此外，值得注意的是，中駿商管住宅物業(yè)收入來自合作開發(fā)項目的占比同樣很低，2018年、2019年以及2020年前9個月分別占住宅物業(yè)總收入的0.9%、4.1%、5.6%。

而從地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，2020年全口徑銷售剛剛突破千億的中駿集團，權(quán)益銷售額僅674.7億元。也就是說，千億銷售額中33.5%來自歸屬于合作開發(fā)項目中的合作方，而這些合作開發(fā)樓盤的物業(yè)管理幾乎全部落入對方口袋。

因此，有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，從目前來看，中駿商管依托突破千億的母公司仍有不少增長空間，但對于第三方項目的競爭力才更能看出一家企業(yè)的未來真正潛力，從這方面來看，中駿未來的路還有很長。

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